問：請問老師，南山區鴻瑞花園，71平兩房，報價620萬，剛需剛結婚夫妻可以買嗎，感覺單價太高了
答：市場行情就是如此哎，諾德10W+了，寶中兩房都700+了。。。鴻瑞花園算是南山中心區那一堆老房子裡風韻猶存的小區了，居家很安靜，物業保養好，又有學位加成。估計你們還很年輕，收入後勁很足，南二外學府是南山第二梯隊的學位，雖不至大富大貴，但每年穩步上揚，有利你們後期換大房子。
問：老師好，請問目前有前海路陽光花地的房子一室一廳，目前有人出價330萬，想置換交通方便的兩室次新房，那個區域比較合適，夫妻均超45了，有房票但沒有貸票了
答：恭喜前海業主[握手] 如果出於投資的角度，這房子我不建議賣的，明年很容易看到350w，參照雷圳碧榕灣、朗景園、城市山谷這些低總價的學區房。因此如果你們能接受“投住分離”，可以把這套房子截斷之後再投資一套，貸款沒問題的。
問：十三老師好！向您請教！我是蘭州人，2016年貸款買了重慶的小戶型59平，漲了一倍。2017年底賣了老家的房子，2018年1月貸款買了深圳龍崗區的雅豪祥苑，66平，頂樓，小二室的樓梯房。兩年過去，雅豪基本沒有漲，一直在賠利息。我是深戶，兩套商業貸款，；老公不是深戶，無貸款。老家的房子自從賣了以後，就漲了30萬，也錯過了本地學區房翻了一翻的機會。現在不知道該怎麼辦。1.這兩套都賣了，在深圳再買一套稍微好點的電梯房；2.賣了雅豪，買個一居的電梯房，然後用重慶的房子，換個老家的小破學區房。3.都賣了，買其他地方的房子。請您給出個主意，跪謝！
答：感謝付費諮詢。 也許你會認為自己是一手好牌打的稀爛，其實不是。 你買重慶，進場時機非常好，吃到了重慶開漲的頭啖湯，惟一遺憾是買小了。 你18年初買深圳沒漲，實際二百多萬的標的，幾十萬的首付，18年初也買不到什麼優質房源，不漲很正常。 至於老家房子賣了就漲，分散投資本身就是賭城運，再牛的人也踩不準每個城市的節拍，你三個城市踩準了一個半，已經很不錯了。 下一步怎麼辦? 賣掉重慶和深圳，到手二百來萬，用你老公的首套首貸名額，集中力量買一套深圳優質標的，然後長持就可以了。
問：老師你好，想問一下，這幾年被炒地火熱的前海，目前那邊大量寫字樓空置，整個片區面貌不錯，但是人煙稀少。按照目前的發展速度來看，前海還需要多少年才能成熟起來？未來前景到底如何？
答：你為什麼希望它發展成熟呢?如果我在前海置業，我希望它十年都不要成熟，不成熟才會一直有想象力，房價才會持續漲，成熟了就到頂了，就該盛極而衰了，參見福田。
問：老師好，有人給我推薦福田的星河世紀的兩房，不知道老師怎麼看這個小區。看老師說要選中心區
答：星河世紀是福田中心區的四大代表樓盤之一，另外三個是中海華庭，城中雅苑和發展興苑。 這一片區，堪稱完美，要地鐵有購物公園地鐵站，要商場有星河cocopark，要學位有石廈中學，要產業有中心區寫字樓群。 有缺點嗎？有，太完美太成熟就是它的缺點，所有空地都被填滿，已經沒有任何想象空間，加上樓齡偏老，周邊環境嘈雜，這一片區的樓盤已經很久沒漲了。 自住還是很好的，價格也會很穩，但要打掉太美好的投資預期。
問：版主，您好！我發現同地段：舊多層樓梯房，比新高層電梯房漲的快。（僅限深圳人多地少，而且需要十年以上持續觀察對比。） 比如： 1，潛龍花園二期，和旁邊的潛龍鑫茂價格越來越近。 2，長福花園或福蓮花園，單價早已大幅超越旁邊的高層：現代苑、紫玉花園、海連大廈。 3，前海花園二期，單價開始接近旁邊的前海花園三期電梯房，並有超越的趨勢。 這是不是說明：觀察十年以上，同具體位置，深圳舊樓梯房比新電梯房漲的快！？謝謝指點迷津！
答：你是個很愛觀察和思考的人，並願意為解決疑問付費，很難得。 但用個案代表主流，思考就容易出現偏差。 你的疑惑，我用一個道理來說明：優等盤裡的下等馬，跑不過劣等盤裡的上等馬。 次新高層電梯房是優等盤，老舊樓梯房是劣等盤，這是確定的，但是總有例外，比如98年的高層電梯大塔樓，戶型糟糕，沒有小區，那它一定跑不過旁邊有小區，戶型方正得房率高的老舊樓梯房。 你觀察對比的幾個盤都或多或少符合這個定律，但特例無法代表主流。
問：請教十三，在深圳有一套自住，現在手頭有少量閒置現金80w，想投資一房，羅湖，沙井，寶安如何排序？持有時間5年～8年
答：現金80W，想買家庭第二套，根據不同情況可以做到首付三成，五成和七成，可買到總價120到250萬不等的房子，如果取中間值200萬，只能淘淘單房或小一房。 羅湖的漲幅弱，但租金高，至少能佔一頭； 沙井買三房長持沒問題，一房我就呵呵了，要交通沒交通，要學位沒學位，要環境沒環境，租不出又賣不掉，是沙井一房的命運； 寶安的話，認真淘淘，也能買到寶中或周邊的小單間，好租也好賣，我的排序會是寶安>羅湖>沙井。 不過，200萬還可以有其他打法，不一定非要侷限於最小面積的排序。
問：意思是重慶哪裡都不能買了嗎？
答：不是的，重慶也在分化，核心片區的稀缺樓盤還在逆勢上漲，比如寰宇天下。
問：十三老師好！工作在龍華基本七八年不會改變，之前買了龍華的壹城中心小房限售中，當初看中的是離上班地點近。目前二胎準備出生，想置換大房改善。現手上200，只有5成名額。 本來，住習慣了所以計劃是在壹城中心買多一套四房用於改善居住。 但是長遠看似乎龍華不及南山 現在是兩難選擇： A：買南山前海附近，龍華小房子出租，另租大房子住。 B：買龍華大房子住，小房子3年後出售再買前海。 簡言之:自住和投資無法同時兼顧，怎麼選擇？
答：問題是好問題，可你沒有考慮過，手頭200，5成名額，總預算400萬，這兩個目標你都達不到。 第一，400萬在前海已經買不到什麼像樣的房子了，尤其這一波追漲後，我已經不建議400萬以下盲目去投前海寶中。 第二，400萬在龍華也買不到有品質的大房子，除非是中心區的老盤，也談不上改善的目的。 既然兩個選擇都不現實，倒不如做減法，放棄自住，在龍華租一套品質好一點的大房，這200萬專心考慮如何做好投資。
問：十三老師您好，關注星球有一段時間了，覺得十三房團隊很專業。我是剛剛落戶深圳，在福田工作，想請問益田花園二期的學區房怎麼樣，86平，2房2廳。其實我幾年內應該不會涉及到小孩上學問題，買下來主要是先自住，滿3年後有可能會置換，所以想問問您的意見。
答：講真，益田花園不是真正的學區房。 18年福外南校區雖然把保稅區房價拉昇了一波，但當時保稅區過分低窪，福外南只是一個引爆點，沒有福外南，保稅區也會漲。 學區房是我們近期研究的重點，深圳的學區房，真正被認可受關注的並不多，有強勁上漲動力的更少，福外南並不在其中。 所以，如果你看上益田花園的居住氛圍，通勤便利是沒問題的，如果把它歸類為學區房，認為後期還會拉昇，想的有點多。
問：大，看好cq嗎
答：不看好，最新熱辣數據，重慶鏈家二手掛盤已經114331套，月增一萬套，全國NO.1，堰塞湖已完美形成。 重慶有房者，要麼當下就拋，要麼做好長期抗戰準備。
問：十三老師，請教您個問題，我現在在北京工作，現在朋友可以低價辦理落戶，請問要不要現在要不要把戶口先落到深圳，我怕以後深圳像北京和上海一樣控制人口 ，以後可能要去深圳工作
答：北京號稱有關係有路子入京戶的很多，靠譜的很少，看好你的錢袋子。
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