问：请问老师，南山区鸿瑞花园，71平两房，报价620万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了
答：市场行情就是如此哎，诺德10W+了，宝中两房都700+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子。
问：老师好，请问目前有前海路阳光花地的房子一室一厅，目前有人出价330万，想置换交通方便的两室次新房，那个区域比较合适，夫妻均超45了，有房票但没有贷票了
答：恭喜前海业主[握手] 如果出于投资的角度，这房子我不建议卖的，明年很容易看到350w，参照雷圳碧榕湾、朗景园、城市山谷这些低总价的学区房。因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断之后再投资一套，贷款没问题的。
问：十三老师好！向您请教！我是兰州人，2016年贷款买了重庆的小户型59平，涨了一倍。2017年底卖了老家的房子，2018年1月贷款买了深圳龙岗区的雅豪祥苑，66平，顶楼，小二室的楼梯房。两年过去，雅豪基本没有涨，一直在赔利息。我是深户，两套商业贷款，；老公不是深户，无贷款。老家的房子自从卖了以后，就涨了30万，也错过了本地学区房翻了一翻的机会。现在不知道该怎么办。1.这两套都卖了，在深圳再买一套稍微好点的电梯房；2.卖了雅豪，买个一居的电梯房，然后用重庆的房子，换个老家的小破学区房。3.都卖了，买其他地方的房子。请您给出个主意，跪谢！
答：感谢付费咨询。 也许你会认为自己是一手好牌打的稀烂，其实不是。 你买重庆，进场时机非常好，吃到了重庆开涨的头啖汤，惟一遗憾是买小了。 你18年初买深圳没涨，实际二百多万的标的，几十万的首付，18年初也买不到什么优质房源，不涨很正常。 至于老家房子卖了就涨，分散投资本身就是赌城运，再牛的人也踩不准每个城市的节拍，你三个城市踩准了一个半，已经很不错了。 下一步怎么办? 卖掉重庆和深圳，到手二百来万，用你老公的首套首贷名额，集中力量买一套深圳优质标的，然后长持就可以了。
问：老师你好，想问一下，这几年被炒地火热的前海，目前那边大量写字楼空置，整个片区面貌不错，但是人烟稀少。按照目前的发展速度来看，前海还需要多少年才能成熟起来？未来前景到底如何？
答：你为什么希望它发展成熟呢?如果我在前海置业，我希望它十年都不要成熟，不成熟才会一直有想象力，房价才会持续涨，成熟了就到顶了，就该盛极而衰了，参见福田。
问：老师好，有人给我推荐福田的星河世纪的两房，不知道老师怎么看这个小区。看老师说要选中心区
答：星河世纪是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。 这一片区，堪称完美，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。 有缺点吗？有，太完美太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。
问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！
答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。
问：请教十三，在深圳有一套自住，现在手头有少量闲置现金80w，想投资一房，罗湖，沙井，宝安如何排序？持有时间5年～8年
答：现金80W，想买家庭第二套，根据不同情况可以做到首付三成，五成和七成，可买到总价120到250万不等的房子，如果取中间值200万，只能淘淘单房或小一房。 罗湖的涨幅弱，但租金高，至少能占一头； 沙井买三房长持没问题，一房我就呵呵了，要交通没交通，要学位没学位，要环境没环境，租不出又卖不掉，是沙井一房的命运； 宝安的话，认真淘淘，也能买到宝中或周边的小单间，好租也好卖，我的排序会是宝安>罗湖>沙井。 不过，200万还可以有其他打法，不一定非要局限于最小面积的排序。
问：意思是重庆哪里都不能买了吗？
答：不是的，重庆也在分化，核心片区的稀缺楼盘还在逆势上涨，比如寰宇天下。
问：十三老师好！工作在龙华基本七八年不会改变，之前买了龙华的壹城中心小房限售中，当初看中的是离上班地点近。目前二胎准备出生，想置换大房改善。现手上200，只有5成名额。 本来，住习惯了所以计划是在壹城中心买多一套四房用于改善居住。 但是长远看似乎龙华不及南山 现在是两难选择： A：买南山前海附近，龙华小房子出租，另租大房子住。 B：买龙华大房子住，小房子3年后出售再买前海。 简言之:自住和投资无法同时兼顾，怎么选择？
答：问题是好问题，可你没有考虑过，手头200，5成名额，总预算400万，这两个目标你都达不到。 第一，400万在前海已经买不到什么像样的房子了，尤其这一波追涨后，我已经不建议400万以下盲目去投前海宝中。 第二，400万在龙华也买不到有品质的大房子，除非是中心区的老盘，也谈不上改善的目的。 既然两个选择都不现实，倒不如做减法，放弃自住，在龙华租一套品质好一点的大房，这200万专心考虑如何做好投资。
问：十三老师您好，关注星球有一段时间了，觉得十三房团队很专业。我是刚刚落户深圳，在福田工作，想请问益田花园二期的学区房怎么样，86平，2房2厅。其实我几年内应该不会涉及到小孩上学问题，买下来主要是先自住，满3年后有可能会置换，所以想问问您的意见。
答：讲真，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。 学区房是我们近期研究的重点，深圳的学区房，真正被认可受关注的并不多，有强劲上涨动力的更少，福外南并不在其中。 所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的，如果把它归类为学区房，认为后期还会拉升，想的有点多。
问：大，看好cq吗
答：不看好，最新热辣数据，重庆链家二手挂盘已经114331套，月增一万套，全国NO.1，堰塞湖已完美形成。 重庆有房者，要么当下就抛，要么做好长期抗战准备。
问：十三老师，请教您个问题，我现在在北京工作，现在朋友可以低价办理落户，请问要不要现在要不要把戶口先落到深圳，我怕以后深圳像北京和上海一样控制人口 ，以后可能要去深圳工作
答：北京号称有关系有路子入京户的很多，靠谱的很少，看好你的钱袋子。
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