開年以來，根據人民法院公告網顯示，2020年元旦至今，40天時間內，全國已有96家房地產相關企業破產清算，平均每天都有2-3家被清算。這些企業大多為小型房企，有的公司融資渠道狹窄導致資金鍊斷裂，項目停工，無法如期交房；有的企業法人涉案在押，讓不少買房人蒙受損失。

在這樣的背景下，恆大開始了轟轟烈烈的全國“75折”銷售，並配合無理由退款、保價等手段，聲勢震驚全國，真實情況是什麼樣呢？恆大是真心實意降價銷售嗎？本文和大家聊聊我的看法。

一、“75折銷售”只是一個營銷事件

中國恆大的此次促銷勁爆全國，起因是許家印簽發的一份秘密內部文件。

《通知》傳達的主要精神是：2月29日之前，恆大全國在售樓盤可享75折優惠，尾盤可再享受額外優惠，97折或94折。總體算下來，最高優惠可能到7折。如果分期付全款，不走銀行按揭，還有額外優惠。

事實是這樣嗎？一直關注恆大的朋友可能心裡有數，打折，從來就是恆大的套路，可以說一年365，天天在打折，2016年就有8折，2018年底住房9折+商鋪8折，2019年8月推出過500多個樓盤7.8折，春節打折、國慶打折、集團週年打折，甚至於你隨便一天去，恆大也有個94折或者96折等著你。

效果怎麼樣呢？可能就是刷猴了，作為一名熱心人士，大富翁是親力親為，實測了幾個樓盤便失望滿滿，再結合朋友的幾個測試，對繼續測試就失去了信心。

這裡隨便舉幾個案例，北京東五環的恆大華府項目，上海青浦的御瀾庭，汕尾、清遠的項目等等，其實想想就明白了，硬的方面有政府備案價在限制，你75折是等著被約談嗎？軟的方面也沒看見前期業主鬧事啊。所以，大家洗洗睡吧。

個別樓盤確實有優惠，但是幅度很小，把恆大的實際售價和周邊的房子比一比就知道了，恆大一貫的風格是（很多樓盤）位置偏、配套差、價格貴，質量"土豪風"。我應該不會成為恆大的客戶，可能港股的股東會喜歡，畢竟，會玩啊。

那麼，話說回來，除了定位於一次營銷事件外，恆大真的願意降低出售嗎？我認為是的，恆大面臨巨大的現金流壓力，作為一家高槓杆公司，它就是從"玩刺激"中過來的。

第一個，業績對賭壓力

根據恆大地產和深圳控股披露的公告，中國恆大經與第一批及第二批戰略投資者簽訂補充協議，一致同意將700億人民幣股權投資增資協議中約定的實現重組上市期限延期，與第三批戰略投資者600億股權投資約定的期限保持一致,即由"2020年1月31日前"延期至"2021年1月31日前"。另外，"2017年、2018年及2019年的每一個財政年度根據彼等各自持股百分比將其淨利潤的最少68%以現金股息分派予其股東"亦將適用於2020年財政年度。

恆大通過承諾業績引入戰略投資者，這些投資人是來吃肉的，就三個要求：大比例分紅、業績承諾和迴歸A股，為什麼要回歸A股呢？因為港股股民覺得恆大太激進了，風險高，給的估值低，A股韭菜多，到時候吹一吹，無數扛把子接盤，戰略投資人可以順利退出，把"價值投資"的帽子留給想發財的A股小散戶。

回A不說，分紅和業績承諾對於恆大都是要命的事情，如果達不到就會面臨超大金額的"退股還錢"的命運，資本市場因為業績對賭企業所有權易主甚至關門的事情還少嗎？所以，恆大面臨的不是一個賺多少的問題，是一個生存的問題。賣房子是唯一的出路，自然越多越好，越快越好，少賺點就少賺點吧。

二、債務和現金流壓力下的恆大現狀

在業績對賭中，"2017年、2018年及2019年的每一個財政年度根據彼等各自持股百分比將其淨利潤的最少68%以現金股息分派予其股東"亦將適用於2020年財政年度。這是非常要命的，我們知道中國的房地產是一個高週轉、高槓杆的企業，拿地、賣房、再拿地、再賣房，這是一個無窮循環的鏈條，企業要擴張、低價在上漲，企業每次拿地都會需要更多的錢，可以說企業一直在缺錢中。這種高比例分紅把現金拿走了，去哪裡拿錢維持運轉呢？

錢就三個來源，銀行的、股東的、客戶的，客戶的錢就是房奴的，不說，銀行的錢呢？不幸的是2019年來國家收緊了房企的融資，一方面額度小了，一方面成本高了。

這張房企融資圖可以一窺行業的融資壓力，2020年一月份中國恆大發債461.2億元，主要為恆大發行了60億美元的境外票據，以及發行一筆45億元人民幣的公司債。

具體債務成本來說1月21日中國恆大發布公告發行20億美元於2022年到期的11.5%優先票據，發行20億美元於2023年到期的12.0%優先票據，在國際降息的大環境下，這麼高的優先票據利率就知道恆大資金有多飢渴了，就這樣，許家印自己還認購了其中的6億，是一魚兩吃還是實在融不到資，老闆自己上呢？這就不得而知了。

截至2020年2月16日，中國恆大發行的尚未到期的海外債券規模超過200億美元，利率大多都在8%以上，每年都有不小的付息壓力。海外發行債務的成本較高，計算成本後負債的利率更高，這種高成本的負債反應了兩個事情：第一，公司很缺錢，不是資產是現金，第二，資本市場不看好恆大的償債能力，所以需要採取優先票據的方式，需要高收益率來抵消其風險。

根據中國恆大2019年中報，截至2019年6月30日，公司的資產負債率高達83.55%，負債總額1.75萬億，位列房地產行業之首（碧桂園1.56萬億元，萬科1.34萬億元），其中流動負債達到了1.26萬億元，同樣居行業之首。

負債大、成本高，流動負債佔大頭，可以說恆大已經陷入一個惡性循環了，這樣的企業現金流極度緊張，必須時刻應對不斷到期的債務。

如果一直這麼轉下去好像也不錯，最多企業為債主打工而已。但是，但是，別忘了王首富。我現在要收緊房地產融資，你跑境外融資是幾個意思？你在國內收割韭菜，去國外發行高成本美元負債？

於是，2019年7月9日，國家發改委發佈778號文，要求房企海外債，只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債，這意味著發行人的新增項目，將無法通過境外債券市場進行融資，同時募集資金也不能調回境內用於開發或借新還舊。

最後，許家印是一個有著情懷的企業家，國家需要扶貧，他立馬扶貧。國家需要慈善，他立馬捐款。國家需要收緊海外投資，他趕緊從海外撤兵。國家需要搞足球，立馬投入鉅額資金，每年拿出1550萬歐元請一個教練。國家需要排球，他直接將遠在美國的排球教練郎平請回國，然後現在恆大有恆大文旅，恆大新能源汽車計劃，甚至不惜和賈總一起"為夢想窒息"（最後沒成），這些都需要錢，只有錢，大量的錢才能讓恆大這輛巨大的馬車繼續奔跑

在今年的疫情下，包括房地產行業在內的眾多經濟體被按下了"暫停"鍵，按鍾南山院士的估計，疫情有望在4月份前結束，這也意味著2020年一季度幾乎整體落空，曾經的春節返鄉熱銷也沒了蹤影，房地產開發也停工了。恆大集團發文稱，將集團春節假期延長至2月16日，2月17日正式復工！至此，恆大2020年春節假期，從最初的18天延長至25天，比政府要求多整整一週，也再次刷新房企春節假期記錄。同時，恆大全國1246個項目在2月20日前不得開工，全國1040個售樓部在2月20日前不得開業，具體開工、開業時間將根據疫情情況另行通知。

我相信任何一家高速運轉，現金流緊張，負債高企的企業都會心裡發毛，更何況一家房地產公司？恆大心裡肯定是願意低價賣的。可惜了，這房價不是你想漲就能漲，也不是你想降就能降的，避免房價"大起大落"，有備案價和業主的雙重壓力，註定了恆大的"75折"促銷只是一次營銷事件而已，多少韭菜被收割就不知道了。

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