為配合管控疫情，各開發商在沒有得到住建部門許可的情況下不能開放接待客戶，但各家開發商都存在現金流緊張和去庫存壓力，在新冠肺炎的“逼迫”下都把線下銷售轉到線上，而且很多樓盤都有優惠活動，有優惠就有吸引力，這幾天就有幾位有購房意向的朋友向我諮詢：線上購房是怎麼回事？如果線上購房又應該怎樣規避自己的交易風險呢？
售樓處
線上購房是什麼樣的大體流程？
傳統售樓方式是客戶到訪售樓處，由置業顧問接待客戶並介紹開發商情況、沙盤、戶型、樣板間、價格計算，如果有認籌或者認購也是在售樓處由置業顧問辦理協議資料的簽署和交款。
新興的線上售房也必須要有看房和交款、協議簽署這三個必要的程序。
對於線上看房，主要是藉助於VR技術+直播的模式進行，近兩年VR技術得到普及，通過全景相機拍攝經過軟件整合能生產出三維模型，通過播放三維模型可以呈現身臨其境的立體空間影像。很多新房和二手房都拍攝有720°全景進行房源介紹，基本不用佩戴專業的VR穿戴設備就可以直接觀看，操作也比較簡單。也同樣會有置業顧問接待，不過是線上接待，多通過微信等社交軟件或者協同辦公軟件和客戶互加好友或者拉群，置業顧問會把VR全景發在群裡，置業顧問邊播放VR全景的時候邊講解，大多數樓盤的VR都是樣板間，沙盤、戶型模型等直播照片講解，客戶不需來回跑售樓處，在家用手機電腦就能瞭解完想看的樓盤。
置業顧問會根據客戶有意向的戶型和樓層結合購買方式和折扣計算房價，把房價信息微信發給客戶參考。
客戶參加認籌或者認購的話怎麼辦呢？客戶會把資金轉賬到開發商對公賬戶上，有些樓盤會有電子協議可以通過線上簽署協議，有些樓盤不能籤電子協議的就讓客戶保留轉賬憑證，後期去售樓處補籤，這樣就完成線上認籌認購了。
VR技術
線上購房怎樣避坑？
十多年前淘寶網購剛開始興起時確實給人們帶來購物便利，不過前期也有很多問題商家、質量問題、售後處理等不理想的情況出現。線上售房剛開始，一樣也避免不了前期會出現疏漏的地方，疏漏的地方就是購房者的坑，如何避坑不止是開發商要建立公平完善的線上售房機制，前期更多的是購房者從自身角度要識別疏漏。
實地看房樣板間
從下面幾方面出發，幫助大家成功避坑:
看房中：
- 線上看房是通過置業顧問直播介紹+VR的三維視覺進行，現在線上售房期間樣板間的全景基本都會採集的有，但是不排除在售的戶型沒有樣板間，置業顧問講解的時候用的是相似戶型或者同佈局不同面積的樣板間，這樣的做法其實在售樓處也是經常有的，因為樣板間主要用來展示主力戶型的，而有些戶型戶數較少所以開發商通常不會額外增加支出來建造用不長久的樣板間。進行VR全景介紹樣板間的時候，一定要和置業顧問確認好所看樣板間與在售房源的戶型面積和室內佈局是否一致，若有不一致的地方，要讓置業顧問介紹清楚在售戶型和所看樣板間的差異在什麼部分，這樣讓自己更清楚的瞭解想買的房子是什麼樣的真實情況。
VR拍攝
線上看房全景瀏覽
- VR看房是一種三維視覺的呈現，拍攝VR的全景相機廣角比較大，從感官而言，實地的樣板間看房和VR看房的視覺差異還是比較明顯的，一般VR呈現的空間深度在視覺上要比肉眼所見的大一些，加上有些樓盤設計的樣板間裡面部分傢俱不是家用常規尺寸（會比家用常規尺寸小），所以VR看房對於購房者來說在實際空間的把握上有些難度。在無法進行實地瀏覽樣板間的時候，不能單純依靠全景看房，一定要找置業顧問要帶有詳細標尺的平面戶型圖，可以結合戶型尺寸參考到實際的室內空間，避免出現賣家秀和買家秀的尷尬場面。
有詳細標尺的戶型平面圖
旅遊景點巨石陣的賣家秀vs買家秀
- 另外就是針對帶裝修銷售的房源，因為全景中不能清楚看到關於樣板間裝修交付的公示牌，公示牌上有明確的裝修用料品牌、等級、是否交付標準等詳細內容，一般置業顧問會簡單介紹但是不一定能詳細，可以在全景中逐個房間瀏覽並詢問置業顧問，自己也整理記下，便於自己判斷裝修標準，畢竟裝修標準到底是什麼個價值置業顧問說的都是一個虛值，如果差不多的兩個意向樓盤肯定也都想花同樣錢買裝修標準更高些的。
樣板間裝修交付標準公示牌
認購時：
北京市住建委發佈《關於規範新建商品房銷售場所信息公示和加強銷售機構、人員管理的通知》中：預售商品房的，公示《商品房預售許可證》、《國有土地使用證》、《建設施工許可證》、《建設工程規劃許可證》及其附件、附圖；現售商品房的，公示《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）、《國有土地使用證》、《現房銷售備案證明》。
商品房預售許可證
住建局官網查驗核對
- 大部分樓盤都會採用讓買方直接轉定金到開發商對公賬戶的方式進行認購，剛開始只是小部分樓盤可以線上籤電子協議，但是在後期售樓處開放後兩者都會補籤正式的合同協議，所以給開發商對公賬戶轉賬的時候備註上所認購的房源房號，保留下轉賬憑證。因為線上購房前期流程中基本手裡沒有紙質資料，所以要讓置業顧問把所購房源的戶型圖、房屋坐落、購買方案和成交價格、活動內容等用圖文發給自己一份也算是個憑證。
戶型及樓棟分佈
- 還會有其他的情況：比如有些房源還沒拿到預售證不能直接認購的，或者開發商給購房者一個“猶豫期”，開發商都會採用認籌的方式，認籌金的交付方式也是轉對公賬戶。因為線上售房，很多開發商不管是認籌還是認購都會宣傳有“認籌保留房源多長時間，或者認購多長時間內可以無理由全額退款”，但是多數樓盤的認籌認購交付以後並不能簽訂有開發商蓋章的紙質合同協議，所以開發商在宣傳上對買方的這些保護條件後期不一定能有效執行，就算籤不了紙質合同協議，但在和置業顧問溝通這方面問題的時候儘量用文字呈現下來，有理可據在售後糾紛處理時對買方是有利的。
- 雖然主管部門不支持售樓處對外開放，但是有些售樓處都會安排有值班人員，確定定房可以和置業顧問溝通看看，如果可以的話，把開發商的合同協議填寫完整後把有蓋章的內容拍照發一份過來，如果宣傳中有類似“認購金交付後十日內可以無條件要求開發商退款”等說明的要增加到簽署的合同協議中。
- 現在很多開發商的現金流壓力比較大，所以關於認籌的樓盤，要明確退認籌的條件（認籌金一般都是可以隨時退的），要有大致的可以轉認購的時間，如果認籌時間過長的話，不排除開發商會通過大量認籌來緩解現金流壓力。認籌時間1-2個月為宜，時間過長對買方未必有利，長時間拖著認購不了也耽誤自己買房不是？
房產是大宗商品，老百姓買房不易，希望我的分享能幫助大家順利的通過線上購房買到比較滿意的房子。
最近幾個月有很多客戶問我這樣幾個問題：
現在買房合適嗎？ 什麼樣的房子買的值買不虧？以後房價會降回漲？房地產現在泡沫大嗎？
對於上面四個問題大家有什麼想法可以在評論給我留言一起探討，有時間我也會給大家分享我對這些問題的看法。
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