论道“海源城”：同是深圳北，平湖房价凭啥不能赶超龙华？
胡文 这个问题，是因深圳中原代理事业部总经理玉家雄而引发的。
在华南城发展中心23A举行的海源城“新产业 新机遇”高峰论坛上，一位媒体人如此发问。 玉家雄道出了一个原委：“平湖是我在深圳一个令我心情比较复杂的地方。为什么呢？大概在10年前深圳流行春交会、秋交会的时候，在一个论坛上听众提问：未来的深圳，你最看好哪个片区的发展？其实问题就是哪个片区的房价会升得最快？
当时我回答了两个片区，一个是龙华，一个是平湖。今天看起来，似乎对了一半。一个是对了，另一个好像有点问题。当时我为什么提这两个地方呢？因为我当时都认为都是价格洼地，我用香港发展的规律来评判这两个地方，比如平湖这个地方离市区本身就不远。龙华其实也不远，与福田中心去就隔了一座山，很像香港的沙田，只和九龙隔了一座山一样。沙田现在的房价不比九龙低，所以我觉得龙华和平湖的房价应该会涨得很快。
我第一次来平湖时，是看佳兆业的地块，我认为这个地方的前景是很靓丽的。但是到现在为止，这两个地方房价差了一倍左右。 正是这个原因，一位媒体人适时又将问题还给了玉家雄：您在10年前预言平湖和龙华上升空间都非常大，那么平湖房价能赶超龙华吗？随着产业升级的不断调整，平湖价格洼地的印象正在改变。如果答案是肯定的，这个时间将会是多久？ “这的确是很有挑战性的问题，况且海源城的发展商也在。”玉家雄说，平心而论，比如说5—10年内，平湖要超越龙华，我的确认为有一定的难度。龙华的天然条件是比平湖具有优势。比如龙华新城，这是一块完全没有被动过的区域，可以让你好好规划，让你好好铺排整个城市发展的轨迹，比如当初不是有一个二线拓展区的概念吗？
我们看得到深圳这几年有一个区域的房价涨得非常厉害，这就是深圳湾。但你说深圳湾比华侨城好吗？比香蜜湖好吗？不同的客户会有不同的答案，但是有一点的确是比华侨城好，就是整个区域是整体规划出来的，在某些地方确实具有相对优势。我觉得龙华有这样的天生优势，可能短期之内，平湖是比较难逾越的，但是你说10年之后，谁也说不准。就像刚才有专家说过，如果真的有一个赋权，像龙华一样设立一个平湖新区，可以带动这个地方的产业有一个好的发展，我相信平湖的价值不会低于龙华的，因为产业发展好的话，可以带动整个区域的经济实力，这是未来有可能实现的。玉家雄认为，今天我们再看平湖，两个很大的契机必须留意。
他说，“一是交通网络的完善。之前平湖可能还是主要体现在高速公路的网络完善上面，但如今地铁工程带来的稍稍不便利，意味着三年后我们再来，通过地铁就会很方便。我相信未来的整个交通网络对于平湖的带动，是可以用几何级数的影响来衡量的。这一点是通过深圳这5、6年地铁网络的不停完善可以看得到机遇的。二是城市改造项目越来越多，带动区域价值升级。过去5—10年，龙华、宝安这些地方不停有项目改造，从而带动片区的进展。预计未来平湖改造项目还会不停的出现，而且改造的效果以及产品级数会不停的提高，这都可以带动片区价值的提升。
海源城市场总监覃寻对此作了回应。他以一张平湖旧改图为例说，这张图很多朋友可能有兴趣，这是我们整理出平湖在未来2—3年内旧改项目。包括华润、卓越、宝能、保利、佳兆业等品牌开发商，在地铁开通之前，除了万科之外，几乎都已进驻平湖，而且都在考虑旧改。因此，海源城的定位是创新、金融、商贸生态圈，与整个平湖的产业和城市升级相适应。平湖周边的配套也越来越好，平湖还将有一个全深圳最大的三甲医院——平湖人民医院将在2018年落成。
对于平湖房价能否赶超龙华的问题，广东省政府参事，深圳大学产业经济研究中心主任魏达志教授也很感兴趣。他曾经多次为龙岗集平湖做过调研规划。他认为，玉家雄10年前对于当初龙华和平湖的房价预测，主要是从区位优势上来判断的。这当然是一个不错的角度，但还有一个角度是很容易被忽视。这就是产业结构。同样都是深圳北，龙华房价为何远超平湖？还因为其产业结构要优于平湖。但是，平湖也有后发优势。比如在龙岗区发展规划当中，平湖其实是一个重要的现代服务业组团，包括金融业、物流业等，这决定了平湖的产业结构是优化的，而我一直认为，结构大于数量。因此，如果平湖在金融服务、跨境电商这些领域成为产业高地，平湖房价赶超龙华并非没有可能。 “谁要是怠慢了平湖，将来不要抱怨平湖怠慢了你。曾经的低调正在变得亢奋起来，曾经的平静正在被激进的城市脚步踏破，曾经的价格洼地也将被迅速填平。
”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授对魏达志的观点十分赞同。宋丁认为，作为深圳“东进战略”的重要支点，以及前海后陆政策（金融企业可在前海注册平湖办公）的实施，平湖必将是深圳的一匹黑马。在物流领域，平湖已经是深圳老大，从而聚集了很大的交通优势。未来，平湖可望成为中国南方最大的现代金融电商物流城。因此，平湖将由产业重心模式向都市重心模式转型。 因此，宋丁反问道：对于这样一个平湖，你准备好了吗？
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