宋人有詩云：“舊雪未消新雪下，南園春色幾時歸。”這似乎成了當今環京樓市的寫照。調控的“灰犀牛”塵埃未落，疫情的“黑天鵝事件”又橫空出現，環京樓市慘淡經營。
一方面，銷售停滯、償還借款、運營開支等多重壓力擺在面前，房企面臨嚴峻考驗，紛紛施展“線上售房”、“無理由退房”、“全民營銷”等各項技能展開自救；另一方面，市場變化，有些企業在積極融資拿地，為彎道超車創造可能。
政策與市場仍然面臨著不確定性，行業無時無刻不在發生著變化，在這場“戰疫”中，“危與機”並存。“2020年環京房地產市場可能會在疫情過後出現復甦，長期仍會繼續保持平穩，市場趨勢穩中有進。而對於有實力的房企這是個機會，危中有機，比如在土地市場可能會釋放相關優惠政策，現金流比較好的房企趁此機會拿地，實現彎道超車。”河北省住宅與房地產業協會常務副會長兼執行秘書長張彥峰如是說。
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慘淡經營的環京樓市
疫情的“黑天鵝”突然到來，對於環京房企是慘痛的。政策限購、售樓處關門、銷量停滯以及購房熱情銳減……環京樓市整體成交慘淡。2020年1月，環京各城市新房市場銷售明顯回落。
據cric環京投資決策系統顯示，廊坊市區僅成交3.97萬平方米，同比下滑39.41%，總成交額5.55億元，同比下滑37.82%；而北三縣、保定、唐山地區1月份新房成交量同比降幅均在70%以上，成交量巨幅滑坡。其中唐山成交量跌幅最大，成交10.27萬平方米，同比下滑78.1%，總成交額9.65億元，同比下滑77.11%；北三縣、保定成交面積分別為3.27萬平方米、6.62萬平方米，同比分別下降了72.77%。76.99%。
而省會城市石家莊同樣沒有逃離疫情的影響，1月石家莊新房共成交14.22萬平方米，同比下滑35.65%，總成交額21.87億元，同比下滑42.9%；
表：環京代表城市1月新房成交情況
“疫情直接影響的是銷售”，張彥峰介紹，疫情期間，線下售樓處關閉，現場來訪幾乎為0，某些項目線上銷售來電和認購數量同比下降了80%。“雖然部分房企採取向上購房的手段。但目前線上房屋銷售未形成閉環，主要還是靠線下成交。由於商品房大宗商品的交易屬性，購房人很難僅靠線上所見就下決心買房，沒有線下的場景體驗，購房人基本不會下單。其次是房屋成交之後，一些購房的手續目前和暫時辦不了，影響房企回款。”
這也得到了房企方面的印證。金融街廊坊公司營銷負責人李成表示，房地產作為勞動密集型行業，受疫情衝擊巨大。建築工程方面，工人沒法復工，影響開工節奏；售樓處關閉，營銷人員無法上班，開盤時間被迫推遲，銷售由線下轉到線上。
克而瑞環京樓市調查發現，身處在環京的房企遇冷已成為普遍現象。一方面，樓市在疫情之下，被迫按了“暫停鍵”，停售與人員控制流動之下，供需兩端皆被限制，成交自然受阻；另一方面，在疫情的大環境下，需求方顯示出更多的不確定性，更多的購房需求以“看”為主，真正出手的少之又少。
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保衛現金流之戰
“疫情”衝擊之下環京樓市近乎停擺，線下售樓處的關閉，復工日期延長。而對於高週轉的房地產企業打擊可想而知，由此，樓市一場“保衛現金流之戰”打響。
2月18日地產頭部企業恆大宣佈線上營銷舉措，全房源7.5折優惠，打破了市場的沉寂。不僅提供網上VR看房、網上選房、網上購房等的一站式服務，還給消費者提供最低價購買、無理由退房、多重購房優惠等權益。根據官方消息，網上認購僅短短3天，認購房屋47540套，按房屋價值總計約580億。
而這在行業內看來，恆大此舉不僅是網絡營銷的“豪華盛宴”，更是取得融資的成功案例。實際上，動起來的不僅是恆大一家。據樂居財經研究院的不完全統計，截至目前，已有20餘家房企出臺了“無理由退房政策”；而在融資方面，進入2月以來，已經有碧桂園、榮盛發展、中梁控股、新城控股等房企發行境外優先票據或美元債券融資，涉及金額約百億元。
營銷創新、境外發債、醞釀轉型……房企們為了保衛現金流可謂各顯神通。對於疫情下房企銷售上的變化，雅居樂冀中南項目總經理何斌表示，目前線上看房、5G、VR看房這些都是手段，但需要改變的是機制。“雅居樂也在探索，比如雅居寶等。雅居樂更看重的是如何把房子賣出去，同時做到三個保障，保障房屋的品質，保障企業的利潤，賣給合適的客戶。”
對於疫情下房企如何保衛現金流，何斌認為，“第一是保證供貨，保障在市場回暖的時候貨源齊備；第二根據客戶需求，產品做相應優化；第三做好服務，包括銷售服務、質量服務以及後續的物業服務等等。”
而在銷售回款方面，環京樓市諸多房企在正在積極應對。某環京品牌房企市場負責人向克而瑞環京樓市介紹，項目目前主要從三個方面開展工作：一是既有資金收回，儘量簽約收口；二是認購客戶跟進 ；三是新增客戶的爭取，儘量促進回款。
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市場先抑後揚 環京樓市從長遠被看好
現實很骨感，房企在嚴峻考驗下積極求生。那麼後續環京樓市將如何發展？畢竟大家都在期待春天后的甦醒。
從市場趨勢來看，其實疫情對樓市更多還是短期內的衝擊，不會對樓市產生根本性影響。張彥峰表示對環京樓市長期看好。2020年環京房地產市場可能會在疫情過後短期內復甦，長期仍會繼續保持平穩，市場趨勢穩中有進。“建議政府給開發商減負。比如調整商品房預售監管資金的方式、減少土地出讓保證金，減少或延緩土地出讓首付款的金額等等。”。
何斌則認為，環京樓市在政策不會有大範圍的放鬆，“政府會出臺相應政策，但更多的是政府體系和流程的優化。”；而對於疫情過後的環京樓市，他則表示，樓市不會出現房價大幅上漲的現象。“客戶層面短期內會有觸動，但變化不大。大的剛需人群已經過去，目前主要是改善潮，環京客戶相對理智，需求更加明確，不那麼容易受影響。”
而環京樓市三四線城市的房企則更為樂觀，某環京品牌房企市場負責人表示，環京中的三四線市場相對來說比較穩健，預計疫情過後，前期壓抑的需求後期會逐漸釋放，二、三季度將會出現供需兩旺的狀態，2020樓市呈現先抑後揚的走勢。
實際上，雖然疫情使環京樓市進入休眠期，但頭部房企依舊在為後市積極準備。據克而瑞環京樓市瞭解，許多環京實力房企正在積極融資，尋找拿地機會，以求彎道超車。
而部分企業則趁著“空檔期”苦練內功，謀求後市。物業被越來越多房企所重視。在這次疫情中，物業站在了疫情防控的基礎環節，充當“守門員”的角色。以雅居樂集團旗下的物業板塊雅生活為例，面對突發疫情，雅生活自上而下迅速開展防控工作部署，較早的建立了集團、區域公司及股權合作企業、各在管項目的聯動工作體系。第一時間保證物資，全國七大區域、十八大股權合作企業聯動，調集物資確保前線供應。而隨著疫情過後，房企的物業板塊相信會有很大的提升。
在運營和產品上，部分房企對營銷方式、產品配置等方面展開思考。比如網絡平臺會興起，線上售房成為新趨勢，產品的配置也會根據客戶的需求做一些變化。李成認為，經過疫情，客戶對於“宜居”可能會有新的認識，居住環境的舒適度、醫療配套等因素或許成為新的開發標準。而隨著購房理念發生變化，帶有先進概念的部分房屋會受到客戶的青睞。
總之，對於環京樓市不要太悲觀，疫情不會改變環京熱點區域穩中有進、長期向好的基本趨勢。疫情過後，大概率會迎來貨幣政策和調控政策的鬆動。而市場需求只是被延後，沒有消失。要相信：沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來！
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