截至目前，房住不炒的樓市調控已歷時三年半有餘，在各種政策的狂轟濫炸下，勝利的成果也頗豐。尤其是去年第三、第四季度嚴之又嚴的金融收緊背景下，整個下半年樓市基本上都處於“陰雨天”狀態。去年底央行公佈的2019年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為20.7%，創下了近3年以來新低。
屋漏偏逢連夜雨，2020年隨著“突發”事件的到來，樓市的天空更蒙上了一層陰影，開發商、炒房投資客做夢也想不到，不僅他們期待的“開年小陽春”沒了，很多企業可能連這個“春天”都活不過。毫不誇張地說，這三年半對樓市調控的影響，可能抵不上這次“突發”事件的萬分之一——
停售、停工、隔離下，樓市徹底“涼”下來了
目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60餘個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。二手房中介公司更是集體“閉關”在家。雖然有超過150家房企緊急開設了線上售樓部，但購房者壓根不買賬。從一月下旬到現在，有超過20多個城市上百家房企新房銷售數據為0。貝殼研究院數據顯示，因為一個多月的“停擺”，房地產銷售數據暴減90%以上。不僅如此，各地也要求暫停開工，房企開發投資節奏被迫放緩。
地產行業因“突發”事件迎來“休眠期”不言自明。可預見的是，一季度銷售都不會太理想，房企、炒房投資客將遭遇最大重創。
我不止一次說過，房地產業屬於資金密集型行業，對房企和投資客而言，現金流就是企業生存延續的命脈。銷售停滯，沒有回款，短期或可以熬過去，但是即便是恆大、融創等這樣的宇宙級房企，哪怕三個月沒有回款，也是很難挺過去的。更別說一些中小企業，資金鍊本來就吃緊，疊加0回款，真可謂是雪上加霜，九死一生。機構分析稱，超過85%的中小房企處境艱難，發展前景不容樂觀。事實上，截止到今天，官方披露的過去的四五十天已經有近百家房企申請破產清算。
房企率先“自救”，搞起了“降價促銷”及“線上搶收”
玻璃大王曹德旺幾天前說過，“真真正正的救助是自救”。於是我們看到，很多企業都自發開展了“自救”行為。2月10日，恆大叩響了“線上賣房”的第一槍，不僅高效推出“3個月無理由退房”，更驚現“全國613盤七五折大促”及“足不出戶在家賺現金”的神操作，僅僅3天就“線上搶收”580億，真可謂羨煞同行。頃刻間，富力、中南置地、弘陽、雅居樂等房企紛紛跟進“降價促銷”。
各地也開始以“救市”的名義放鬆調控
有影響就一定會有經濟損失，地方自然不會坐視不管，而用房地產彌補損失是最好的策略，且屢試不爽。十天前，開發商、房協們便一擁而上，陳情、訴苦、叫慘，中央沒有態度，地方也就順手推舟，於是我們看到短短几天各地的“救市”便轟轟烈烈展開了，包括無錫、西安、南昌、上海、浙江、深圳、廣州、蘇州、杭州、鄭州、衡陽等十幾個省市。
其中值得一提的是衡陽，更是搞起了“大補貼”，不僅針對本科生一次性購房補貼5萬元，還補貼新房二手房契稅等，被網友戲稱為“2020年全國最剛”的救市措施。
30天后，或全面復工迴歸常態，房地產業也會“恢復原狀”，房價將迎來反彈繼續漲？國家這樣表態！
“救市”大幕徐徐拉開，有人就順勢做文章稱，30天后，全國或全面復工大家都會迴歸常態，房地產毫無疑問也會“恢復原狀”，屆時房價將迎來反彈。因為有3億人返崗湧入到一二線城市，這些城市將迎來購房需求的井噴，尤其是政策適當“寬鬆”有利於購房者的城市，更是難以壓制住房價上漲的勢頭，開發商只要挺過這一個多月，就會迎來另一個春天。
事實真的如此嗎？很多人真的是想當然了。官媒《經濟日報》就在頭版上刊登文章強硬表態到，“房住不炒”絕不能因為這件事而變化。簡單總結為：
1、房地產不是唯一受影響的，旅遊、餐飲、影視等諸多行業大家都不好過，別一門心思就想著救開發商。
2、不要藉此小題大做，趁機揩油。房企應該盡到責任，在價格水平特別是房價收入比較高的地區限價乃至適度降價，不僅有利於滿足民眾的購房需求，也有利於房企擴大銷售。
3、如果為了短期經濟增速背離“房住不炒”定位，不僅會使3年多來的調控努力付之東流，還會攪亂房地產市場秩序，更不利於經濟長遠發展和良性循環。
不僅如此，今天央行發佈的最新市場報價利率也能看出“國家沒有刺激樓市”的意思：LPR最新報價利率公佈，1年期（實體）的下調10個基點，5年期（房地產）的下調5個基點——釋放的信號很明確：現階段，中央還不希望刺激樓市，房價反彈沒戲。
實幹家曹德旺近日在接受記者採訪時，更是怒懟抱有這種心理的人是“死性不改”：房地產行業受這件事影響更大，房地產行業解決資金問題很簡單，房子降價就解決了。企業也必須真實反映情況，我們要警惕有些企業不懷好意，藉助災情標新立異、趁火打劫。
該買房還是賣房？曹德旺很早就說出了“心裡話”
從近期市場的走勢和開發商的行動以及官方的表態來看，不難得出房地產短期難以“恢復原狀”的結論，有些人所謂的30天后“房價反彈”不過是自欺欺人。正如曹德旺所言，第一個季度本來是房地產銷售的旺季，現在沒人買房了，與此同時房企資金流問題一直突出，房企在沒有收入的同時還要還銀行的貸款的情況下，不僅不會好過，相反會有不少地產企業倒下。
在這種背景下，我們是該買房還是賣房呢？答案也已經非常清楚了，對於剛需來說，現在如果真的不著急，安全第一，買房延遲兩三個月也沒有問題，市場短期不會拉昇。尤其是人口外流、產業發展低下、資源稀缺的城市，買房就更沒必要急於一時了，個人認為最佳購房時機在2年後。當然，一二線這些人口增量顯著且有產業、資源優勢的城市，剛需有能力有需求該買就買，房價中長期還是有潛力的，尤其是那些優質地段，優質學區加持的房子，十分稀缺，註定了其的潛在價值。
對於投資炒房客而言，該買房還是賣房，其實曹德旺兩年前就說出了“心裡話”：有多餘房產應該儘快賣掉，未來賣不掉、租不出。因為有錢人都不缺房子，而真正有需求的人又買不起，房子只能在有錢人手裡輪流轉，有玩不下去的時候。
在他看來，經濟艱難，問題還是在房地產。如果房地產的問題不解決，還是蓋那麼多的房子，所有銀行的資金、勞工資源等所有的資源都會流向房地產。
他認為，中國要保持自己的優勢，與發達國家進行競爭，製造業一定不能丟，必須把注意力放在如何鞏固製造業優勢上。而發展製造業最好的方式就是削弱房地產等不必要的投資，只有如此才能把資金和人才源源不斷向製造業輸送。而削弱房地產必將會一同削弱房子的投資屬性。這也是他建議有多套房產的人適當減持的根本原因——房子未來不是有效資產，是累贅。
要注意，我們可以不喜歡、不認可曹德旺的言論，但你不能不尊重他對危機的敏銳和洞察，作為在國際上知名的頂尖企業家，誰也否認不了曹德旺在商業上的遠見卓識。對於房地產他可能是個“外行”，但是任何行業的發展趨勢邏輯都是相通的，曹德旺在實體制造業是佼佼成功者，看房地產業一定會帶有一雙慧眼。
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