新冠疫情的突然到访不仅影响了每一个人的家庭生活和工作，也对很多行业造成了不同程度的影响，房地产行业就是其中一个，关于地产2020年深圳楼市的走势也是众说纷纭；受疫情影响，司南的很多工作也被搁置下来。
刚好这段时间不算太忙，司南利用近一周的时间拜访了几个在地产一线从业比较久的资深经纪人做了一期专访：主要从新房、二手、租赁以及未来市场走向等几个方面多角度为大家揭开深圳楼市的点点滴滴。
以下内容所涉及观点及内容均来自一线资深从业人员
2019行情回顾
2019年 紧随2018年“三价合一”、限卖等政策性基调导向，刚需二手楼交易市场在高税费或低杠杆的双向选择作用，置业者购置成本有所加大，虽则利率有所下行，但整体二手交易量在2019前三季度得不到较大的释放。
发展商融资渠道进一步收窄，受库存压力、工程成本等因素影响；2019年发展商整体跑量抢客的情况明显，项目定价较接近市场预期，置业者于一手市场反应相较于传统二手市场会出现活跃与增量；其主要因素为三点：税少、价优、楼新。
热点规划片区、重点学区市场向好面大，成交量稳中向上，前三季度累计升幅约10%~15%上下
大湾区、先行区双重作用力影响：大宗交易单放量，“北资南下”明显，高端公寓及大宅走量持续。
第四季度：调整豪宅线政策出台，热点区域累计大升35%（前三季10% +政策性减税约10%+供需放量预期＋15%），大市迅速活跃，中端刚需型二手房市场调价约上行10% ; 【卖买型】客群解套入场。投资性客群意欲明显上升；学区房、旧改概念物业急升。
租赁：（被二房东玩坏的市场）常规活跃度有所退减，新增需求放缓中小户型空置率急升存量增大；写字楼市场“哀鸿遍野”，一地鸡毛。 因“经营者”的退出代价低，市场代价上调。
2020年市场展望
开春【天意弄人】
疫期全市全行进入“急刹车”式调整周期，被跑掉的小阳春；对刚需而言是极大的好事，能让置业者有缓冲的时间，全面清透对待客观置业需求，而不会出现“大市好上错车”的现象； 本年四季度楼市活跃指数为（10、30、50、80%） 价格稳中有调，资金需求面较大的情况下，发展商加推力度依然会出现，二手市场全年较之2019年会有增量，（受”调豪宅线”政策影响，刚需放量有进一步的空间），但，“冷盘”“冷区”会出现不好卖的情况。
[大湾区、先行区]大概念持续，“北资向南”，大宗交易依然存在相互吸引力，但投机空间收窄。
为稳市做准备：可能出现的操作空间有，利率不排除会下调 首付比例会有一定空间调整 。
总结：刚需：计好数、看清透、择适而为。
换房需求者：选更合适个人需求的，不宜加太大杠杆。
资产配置者：有危必有机
2020年第一季度，因为过春节和全国疫情的影响，导致很多房企都不能复工，房地产市场会有一个消化期。二季度对于购房者来说，也许是一个机会，一些开发商为了快速解决资金的压力，对一手房的折扣力度会根大。二手市场会有一些业主为了套现，价格也会松动，对于一部分刚需购房者来说，可以重点关注下。
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