今天聊一聊疫情之下的楼市动向。
先说政府方面。
近期，常州、无锡、西安、衡阳、深圳、郑州、福州等多地密集出台房地产政策，应对疫情。安徽、江西的房地产协会则直接呼吁救市。
以西安为例。2月12日西安发布十条新政，主要从拿地成本上给房企解难。比如分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、实施预办理不动产登记制度等。
在疫情之下，旅游、餐饮、酒店、航空受到的打击更加剧烈，但是旅游等相关部门并没有大规模出台救市政策。
反而是房地产行业，疫情还没怎么着呢。Mr.Liu想到过地方政府会出台政策，但没想到会这么火急火燎。
事情到这个地步，是谁在保护楼市，还不明白吗？
随着经济增速的下滑和减税政策的实施，地方政府财政压力加大。这两年政府一直在强调“过紧日子”，背后就是财政收入的压力。
今年疫情的发生必然进一步挫伤财政收入，同时又要加大财政支出。此时土地财政的价值就凸显了，很多地方政府需要土地财政续命。房企没钱了也就不买地了，救房企就是保土地财政。这也是为何很多地方政府如此急不可耐。
不是救市场，而是救房企
这是政府在救市吗？其实不是。
救市主要是通过支持住房消费等手段，比如放开限购、降低首付等。但这些政策里鲜有如此政策，反而更多是在土地款、房企办证方面积极出手。
为什么不促进住房消费呢？没用。
如果成都取消限购，你会去成都买房吗？
既然买房的人不多，支持住房消费意义不大。而且如果加大支持力度，一旦点燃购房热情，引来一批外地炒房团，还得专门隔离，得不偿失。
既然住房消费无法有效促进，政府主要是救开发商，核心就是缓解开发商的资金压力。
说实话，地方政府挺怕开发商资金链出状况的。因为这涉及很多问题，比如土地流拍导致财政紧张、商品房烂尾导致购房者闹事、工地停工导致农民工就业难、房企无钱还贷导致金融风险等等。
很多经济学家所说的房地产绑架经济，此言不虚。
其实救市对购房者是有机会的，购房者可以搭个快车，与房企双赢。但救房企对购房者没啥关系，甚至会消弭掉本该出现的“捡漏”机会。
那么政府什么时候救市？ 看看历史。
2003年非典疫情打击了房地产市场。但是非典疫情刚刚结束，2003年08月，国家下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），通过文件首次明确房地产的国民经济支柱地位，此后房地产行业进入高速发展阶段。
最终结果是，2003年全国房价不降反升。
地方政府比开发商还着急。以此来看，今年支持住房消费的政策大概率是在疫情结束之后。
今年很多省份都提出了放开城市落户限制，不排除很多城市借此实质上取消限购。对于希望外地买房的西宁购房者，这是个机会。
5000元锁定客户
近日，以恒大、绿地为代表的品牌房企，提出了5000元订房的政策。
具体内容就是，5000元就可以订一套房，享受特定优惠。不要了可以退房，降价了赔差价。如果自己卖出去，不仅可以退还5000元，还不可以拿到不菲的提成。
这一招是真狠啊！目前大批品牌房企都在学习、效仿，估计会很快在全国范围内铺开。
这一招为啥狠呢？锁定了客户。
平素里在西宁订房也得一两万订金，这么低的门槛就是为了大网捞鱼，让所有购房者都参与进来。
如果房价涨了，这些买了房的可不甘心退房，要么自己买了，要么就卖给别人，然后赚取提成佣金。
如果房价降了，退房退差价，开发商也没什么损失。但是采取这个政策的开发商一定比没有采取的开发商要过得好。开发商不图自己活得多好，只要比竞争对手活得好就够了。
但是，这些5000元订了房的人会甘心安安静静地退房吗？当然不希望，最好是给卖出去，所以这些订房的人就成了开发商的销售员，也扩大了疫情期间的销售渠道。
而今，政府已经在救房企，开发商也积极扛房价，如果再把购房者绑到战车上，房价下降的几率就被降到了最低。
房企营销模式大变革
以前房企的营销模式核心是什么呢？邀访。
什么意思呢？邀请客户到访，也就是所谓邀访。咱们很多购房者在买房的过程中，一定都被置业顾问千方百计地吸引到售房部去。
为什么要去售房部？因为开发商投资巨额资金打造售房部，营造了超级的销售氛围，同时在售房部里设计了种种套路，实现了“我的地盘，我做主”。
基于此，一般购房者到了任何楼盘都觉着这楼盘升值潜力无限，这就“邀访”的魅力。Mr.Liu在抖音号里有个小专题“售房部的小骗局”集中作了解读。
但是，现在规则变了，原因就是售房部的关闭。
在这里，Mr.Liu需要强调一下，关闭售房部对开发商来说并不是最坏的结果，即使不关闭也没人去售房部买房。
最坏的结果是什么呢？
兰州有个楼盘，多个确诊病例到访了该售房部，还被政府公布了行踪。多可怕，即使疫情过去了，这种楼盘销售压力依然巨大，大部分购房者还是不敢去售房部，今年业绩基本废了。
现在关闭了售房部，开发商就要脱离重金打造的售房部“阵地”，开始在线上进行房屋销售。
以前是开发商依托有利地势的集团军作战，现在是散兵游勇的游击队。这种情况下，开发商想转变模式难上加难。
置业顾问开个直播就想卖房，想得太简单了。置业顾问懂卖房，不一定懂直播啊。还有很多开发商征集短视频，效果也不会太好，说难听点，参与的买不起房，买得起房的不参与。
线上的玩法和线下的玩法不一样，以“邀访”为核心的时候，线上要的是声势，热热闹闹就好。但线上卖房要的是优质的购房者，热闹没有用，重要的是筛出客户。
说了这么多，总结起来这次疫情对于楼市的影响是巨大的，不论是对于开发商还是购房者，都是机遇与挑战并存。回头Mr.Liu再谢谢疫情之下开发商会采取什么相对有效的营销策略。
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