受疫情影響，1-2 月可謂是房地產的「冷凍期」，但今天在土拍市場上「火熱」了一把。
上海新地王塵埃落定，由香港置地聯合體競得徐匯濱江西岸金融港地塊，成交總價為 310.5 億元，地上面積摺合樓板價為 28565 元/平方米。
徐匯濱江西岸金融港效果示意鳥瞰圖
史上最高價綜合用地
1. 全國新總價地王，自持條件嚴苛
從中國土拍歷史上看，目前僅有兩塊總價超過 300 億的土地。其一是 2016 年 8 月，招商蛇口和華僑城聯合體以 310 億元的總價拍得的深圳新會展中心(一期)配套商業用地。
時隔三年，徐匯濱江西岸金融港地塊的便以 310.5 億元的總價成為新晉全國總價地王。
2019 年全國土地成交總價排行榜
儘管地價如此之高，自持條件仍舊非常嚴苛，要求持有地塊內 100% 商業、文化體育物業，60% 辦公物業以及 85% 居住類房地產。
2. 金融城概念，比肩外灘、陸家嘴
此次出讓的徐匯濱江西岸金融港地塊位於濱江沿岸核心板塊，是上海土地資源極度稀缺的城市中心區域，土地價值不言而喻。
從預申請公告看，該片區未來將定位上海新金融中心：「充分利用徐匯科創富集資源、文化藝術稟賦、濱水區位優勢，形成世界級金融產業發展平臺，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極」。
據悉，徐匯濱江西岸金融港地塊屬於定點招商，在疫情前資金計劃已到位，因此如約掛出，不能理解為是疫情期的救市行為。
3. 租賃住宅 15.6 萬方
土地公告顯示，項目總開發規模約 180 萬平方米，商服類物業佔比近 8 成。租賃住宅面積達 15.6 萬方，遠高於地塊內的可售住宅面積 4.71 萬方。
徐匯濱江金融港地塊各類物業佔比
以租賃住宅用地建面 15.6 萬方，不少於 1187 套的最低標準計算，打造的產品戶型套均面積約 132 平米。
根據規劃圖可見，租賃住宅坐擁一線江景資源，並通過綠道系統和公共空間串聯整個核心區，其無可比擬的景觀資源以及高昂的地塊價格使得產品更有想象空間。
從受眾來看，未來將承接金融中心片區內企業高管的租賃需求。
徐匯濱江西岸金融港地塊規劃圖
區域內競品少，潛在供應量大
聚焦地塊周邊 5km 範圍內高端租賃市場，集中式公寓項目主要集中在內徐匯板塊，同時，區域內有 14 塊租賃用地，潛在供應量大。
1. 集中式公寓租金穩定
區域內整體來看，集中式公寓租金維持在 230 元/平米/月以上，分散式房源和個人房源租金主要集中在 130-140 元/平米/月。集中式公寓租金整體穩定，且呈上升趨勢，而分散式房源和個人房源租金波動顯著，受市場影響較大。
近一年區域內集中式、分散式和個人房源租金情況
2. 競品少，高端項目集中於內徐匯板塊
地塊周邊 5km 範圍內，共有 43 個高端集中式公寓項目，主要集中於浦江西岸的徐匯中心區域的內徐匯板塊。
地塊周邊5km輻射的集中式高端公寓項目
地塊周邊一公里範圍內直接競品僅 1 個，為徐匯綠地鉑瑞服務式公寓，供應 101 套房源。
徐匯綠地鉑瑞服務式公寓項目情況
3. 區域內租賃用地 14 塊
區域內已成交租賃用地共計 14 塊，10 塊位於徐彙區，4 塊位於浦東新區大三林板塊，共計建面 101.8 萬方。
其中，成交樓板價超 10000 元/平米的租賃用地共計 4 塊，均位於康健、田林板塊，總建面達 19.9 萬方。這 4 塊租賃用地目前均未開工，建成後預計將提供近 4000 套租賃住房，潛在供應量較大。
區域內樓板價超 10000 元/平米租賃用地情況
上海集中式高端租賃市場現狀
克而瑞城市租賃系統顯示，上海涉及高端的集中式公寓租賃品牌總計 42 個，共 103 個項目，總房源規模達 15266 間，佔總集中式房源的 17% 。項目主要集中在上海的核心區域，輻射市中心各大企業高管及外籍客戶。
上海高端集中式公寓項目分佈圖
1. 徐彙區供應最密集，黃浦區租金最高
從集中式公寓供應量來看，浦東新區共有 3890 套房源，供應最多，其次為徐彙區，入市 2530 套房源，考慮到兩個行政區面積的差異，徐彙區為高端集中式公寓分佈最密集的區域。
從租金水平來看，黃浦區是租金高地，平均租金達 360.48 元/平米/月，楊浦區租金最低，約 221 元/平米/月。高端集中式公寓整體入住率約 69.6%，分散到各區而言，虹口區入住率最低，不足六成。
上海各區域高端集中式公寓供應及租金情況
上海各區域高端集中式公寓入住率情況
2. 外資品牌佔主流
上海的 42 個高端公寓品牌中，約 35% 為房企系高端品牌。2018 年以來，房企逐步發力高端市場，調整產品比重，例如景瑞悅樘公寓定位收入較高的金領人群，推出高端系列「甄選系」；朗詩寓針對高端客群推出朗詩閣服務式公寓。
整體來看，服務式公寓市場仍以外資品牌佔據主流地位，外資進入公寓領域時間較早，有著豐富的運營管理經驗，且長短租結合的商業模式成熟完善。
3. 面積趨小化
克而瑞城市租賃系統顯示，上海高端集中式公寓面積在 100 平米以下的佔比 74%，而 100 平米以上房源佔比僅 26%。
受制於政府對租賃住房市場培育中應以中小套型為主的調控政策，加上寸土寸金的上海市中心區位，高端集中式公寓產品面積趨小化。
上海高端集中式公寓面積佔比情況
4. 中客佔比提升，呈年輕化
以往來看，高端租賃需求主要來自外企的高管，但近年來，受宏觀經濟變動影響，部分外資企業從中國撤資，這使得原本上海高端租賃市場的外籍客逐漸減少，而國內企業高管的需求日益見漲，不少項目國內外租戶比例相當。
與此同時，近期高淨值客戶的年齡結構呈現年輕化趨勢，「85後」、「90後」甚至「95後」逐漸崛起併成為高端租賃市場的新主力。
小 結
此次上海新地王中超千套的租賃住宅，因其先天的優越條件，讓產品值得更多期待，另一方面，優質的重資產高端服務式項目，也會為企業在資產的估值與提升品牌影響力上展現更多優勢。
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