整理：商周君
2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，香港怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億的價格成交，成功刷新了中國大陸土地交易的總價記錄。
該宗地佔地超過320000㎡，總開發體量約180萬㎡的土地，以成交價格計算，1,087,049.6 ㎡地上計容面積計算，樓板價約為28,565元/㎡，如算上地下商業，平均價格約為27,000元/㎡。
這一總價也略微超過了2014年招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心地塊，成為了中國大陸的總價新地王。
事實上，近期的土地“熱度”不止出現在上海。2月18日，北京出讓大興、通州三宗地塊，起拍價65.56億元，吸引20家房企激烈角逐，最終三宗地全部出讓，共攬金87億。至此，北京開年已出讓9宗地塊，攬金高達364億。
但從全國來看，受疫情影響，多地土拍市場延遲交易。根據CRIC監測，春節後兩週(1月31-2月13日)重點城市共成交108幅土地，總成交量僅674萬平方米，同比2019年下降62%。
另外，據中指院調查顯示， 2020年企業整體投資拿地規模以減少和持平為主。45%的企業認為疫情影響下全年拿地規模較去年下降，31%的企業認為與去年基本持平。
疫情影響下，房企拿地會更加審慎。在此之下，房企為何大肆搶入北京、上海？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次上海地王項目的交易，在近期土地市場略顯悲觀的時候進行，本身就是很不尋常。其信號意義極強，也為當前略帶蕭條的土地和房產交易市場注入了一劑強心劑。
同時進一步說明房企拿地的邏輯，即新冠肺炎帶來的衝擊是短期的，整個中國土地市場和房地產市場的基本面沒有改變，房地產市場的韌勁依然存在，所以類似土地交易不會受新冠肺炎衝擊的影響，更不會出現暫停拍地或中止拍地等現象。
“客觀上都說明中國核心城市優質土地市場的投資價值，也充分說明各類資本依然看好此類重點土地市場的投資。”嚴躍進直言。
不難預見，疫情過後，重點一二線城市因較好的基礎設施和醫療衛生條件將更受青睞。其中，尤以京津冀、長三角、粵港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及輻射的熱點城市投資吸引力較強。
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“地王”不妙在房住不炒、穩字當頭政策的持續推進中，2019年，全國土地市場價格維持平穩運行，在“地王”數量大幅減少的同時，不少昔日“地王”入市後遭遇市場下行，尤其是熱點一二線城市部分“地王”陷入尷尬境地。專家認為，未來在政策和市場雙重作用下，房企高質量週轉模式將逐步顛覆囤地模式，土地市場將更趨於理性。
多數“地王”面臨虧損
所謂“地王”，主要是對在房地產開發土地招標活動中以碩大的資金數字拍得自己屬意地塊的中標單位的諧稱。目前，政府採用招標拍賣掛牌方式出讓住宅用地，往往競出天價，而這一天價又必然作為成本帶進了房價，也把房價推向天價。社會對於一些“地王”的產生，往往會產生對於房價又會重回新高的擔憂。
據克而瑞地產研究中心統計，2019年北京地區八成“地王”已入市，入市項目平均入市週期達17個月，比全國平均入市週期多10個月左右。上海也有六成“地王”入市，平均入市週期達33個月，比全國平均入市週期多18個月。
以上海為例，除了推盤量勁增以外，誕生於2016年前後的多個地王項目也趕在2019年年末新推房源入市，成為滬上樓市一大看點。如公元2040項目於2019年12月9日加推房源入市，而其是浦東祝橋板塊的地王項目。儘管如此，在一片年末衝刺的熱鬧中，依然有相當部分項目“備受冷落”。如寶山區顧村板塊“地王”項目央璽，網上房地產數據顯示，其2019年分別於6月、10月兩次開盤，675套房源至今仍然有381套為可售狀態。
易居中國CEO丁祖昱指出，目前盈利的“地王”項目僅佔少數，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。“當前北京房企大多陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應力度進一步加大，項目銷售速度愈發緩慢，資金回籠速度也勢必趨緩，未來北京房企的日子或更加艱難。”
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，北京、上海半數以上“地王”項目呈現虧損狀態。廣州“地王”項目上市情況稍好於京滬，主要是入市週期較長，房價上漲空間相對較大。克而瑞研究中心市場研究總監馬千里稱，入市後不賺錢甚至面臨虧損的“地王”項目大多來自資金鍊存在巨大壓力或對項目本身信心不足的房企。
實際上從2019年5月開始，央行、銀保監會等部門陸續出臺政策，信託、美元債等融資渠道大大受限，銀行對開發貸的審核也趨於嚴格。在2019年7月31日召開的中央政治局會議提出，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。同時，相關部門連續對房地產信託、銀行進行整治約談，同時對開發貸、境外發債等多種融資方式進行進一步限制。
同時上海易居研究院的數據顯示，截至2019年11月底，全國300城土地市場成交建築面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應總量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考慮到前11月成交量與2019年全年存在4.3億平方米的差距，該機構預計，當年的土地成交規模大概率會低於2018年。不僅如此，2019年前11月，300城住宅用地溢價率為13.5%，比2018年的15.8%有所下降。
2019年下半年開始，部分房企暫停拿地，規避風險。一方面是由於部分項目在很多城市都面臨著銷售困局，銷售率已經成為企業面臨的問題，讓房企拿“地王”的衝動銳減；另一方面負債率過高的房企也在今年被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續走低。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，2019年負債率過高的房企漸漸被動減少甚至暫停拿地動作。此外，2016年-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局，也讓房企拿“地王”的衝動銳減。
2020年房地產怎麼走？
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英預測，2020年房地產政策不會有較大幅度的放鬆，且並不具備放鬆的基礎。2020年房地產政策大基調仍是“房住不炒”；同時，也是因城施策，且主要是重點區域的調控，而不再是全國一刀切的政策。她認為，2020年“因城施策”的城市會越來越多，政府對於政策的調控也會更加頻繁，調整方向和內容也會更加全面。但“因城施策”並不意味著就是政策的放鬆，“因城施策”的前提是當地城市房地產市場一定要平穩發展，如果部分城市出現比較強的炒作跡象或者出現房價較快上漲的現象，該類城市仍會出臺收緊政策。
“從中央經濟工作會議及全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年樓市健康平穩發展，以及安居宜居的住房目標不會改變，房地產市場將呈現平穩運行態勢。預計房地產調控總體繼續保持從嚴，因城施策的方式會變得更加多樣化，房地產金融側收緊將常態化。”58安居客房產研究院分院院長張波分析說。
2019年12月30日，克爾瑞研究院在《2019年中國房地產總結與展望》中稱，融資收緊、償債高峰的到來，讓多數企業現金壓力陡增。疊加當前市場銷售分化顯著，政策調控的不確定性，企業重心仍會集中在去負債、降槓桿、穩銷售上。就當前市場週期來看，地市、樓市大概率繼續降溫，2020年房企投資態度或將延續近兩年保守的態勢，這一點從多數房企對未來投資表態也可以看出，理性、謹慎出現頻率高，甚至出現部分企業停止拿地的傳聞。
整體而言，謹慎投資的大方向不會轉變，但隨著土地市場降溫、可比地價有回落之勢、以及政府出讓條件可能出現讓步，2020年整體的投資節奏會呈現“前松後緊”的局面，與2019年走勢基本一致，畢竟年前獲得的地塊能夠在年內上市，對於高週轉的企業而言仍有吸引力。
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