问：你好 现在想落户深圳需要多久啊
答：看你条件，快则一个月，慢则长达半年以上。我们有个客户没事更了下名，结果人力资源局各种刁难，生怕一不小心引进了一个潜在更名犯罪分子，大半年了还在审核。
问：你好，红山的中央原著，91年拿的地，房子比较新，143平米双证，850万，值得入手吗？多谢
答：合正中央原著，红山片区的高品质楼盘，不带深高学位，成交价在七万到七万五之间。 但双证房是一个神奇的物种，不能简单把一个购房指标等于100万来换算，就自认为合算。 这是心理层面的博弈，双证房过滤掉了大部分接盘客，同时打掉了人们的投资预期，同样是房子，市场价值却被大大削减，你可知深圳湾同样户型，双证和单证价差几百万还很难卖出。 你看上这套双证房，单价近六万，和单证房一万出头的价差我认为是不够的，笋进笋出难卖是它的必然命运。 在我看来，双证房只适合自住，用两个指标，合理价差买一个住的舒服，投资客尽量不碰，更不要赌限购会放松，等不到的。
问：十三总，您好！一直关注你们，感觉你们的答问都是非常实在和接地气的，替粉丝们想得周到和细致！ 请教一下:目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房300万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？
答：你好，感谢信任和支持。 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房源，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。 你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。
问：十三好 龙岗宝荷片区未来前景如何？该片区农民房少，旧改推进快，产业丰富，14号线开通后会激活这个片区吗？ 谢谢！
答：感谢付费提问 龙岗宝荷坚定看好，我去坪山的路上多次经过宝荷、宝龙工业区，这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快，也是大量开发商关注的板块，再加上地铁14号线快线3年后通车，这里的涨幅也许会高出很多人的想象。
问：十三大师： 本人有深户，在深无房，在深圳以外地市有房且有贷款记录，如果现在在深圳购房首付几成？ 目前有首付款80万，可应付月供8000左右，纯投资，能否置业深圳？ 如果可以置业，优选哪种住宅房产？（种类考量因素例如：新房or二手、面积、区域、房龄、配套、规划预期……） 期待指点，谢谢！
答：感谢付费提问 一、外地有房贷记录，在深圳做按揭贷款就要首付五成了，如果外地有两套在还，在深圳的按揭贷款是被禁止的。 二、有过贷款记录也没关系，深圳金融环境宽松，可以做全款买入之后再抵押的方式，实现三成首付购房； 三、你的情况可以全款抵押买 到总价250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以实现； 四、优选二手住宅，关内的一房一厅或者关外近郊的小两房都可以，楼龄尽量在05年之后的，这种房子在深圳属于“上车盘”，最注重的因素是地铁
问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！
答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。
问：十三老师，看好南油b吗或裕亨花园，八卦岭宿舍？
答：这几个都是市中心老破楼梯房的典型代表，尤其是南油b和八卦岭宿舍，这类房源只有两种价值，或者为学位，或者搏拆迁，这几个盘学位是没有的，搏拆迁我只能祝你好运，原则上远离此类房源。
问：十三老师您好，招商前海湾和深业中城，两个盘都值得选吗，二者比较呢？感觉周边环境是两个极端，一个是老豪宅区，周围有点旧了；一个是周边太新了，缺乏人气，很担心前海前景最终不如深圳湾。不知道如此思路对否，谢谢！
答：这两个盘，一个买当下，一个买未来。 买当下会安全但缺乏想象力，买未来有风险但可能获取更大收益。 没有绝对的对错，只有风险偏好与个人抉择。
问：十三老师，你好！现在想优化一下房产跟你咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共贷款90万），深圳蛇口华彩花园一套（贷款近300万），小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓一百万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请十三老师指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！
答：深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。 我查了下，华彩近几天成交了一套152平，单价只有44000。 也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。 还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。 我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。 附：华彩目前在挂的奇葩五房，单价44000。
问：老师，请问下3年后，壹城中心和玖龙台哪个更好一些？两者目前都是网红盘，关注度较高。我个人觉得玖龙台会更好，因为它目前配套的不足会随着地铁，商业的开通而完善，但是壹城中心户数太多，拥堵问题难以解决，片区近期也没大利好。如果纯投资，买玖龙台二期5.5万，有价值吗？毕竟它只能算郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区，谢谢老师
答：认同你的想法，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高，配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心。 但九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在，有开发商运作，还是会让你站岗两三年的。短期三年看，价格可能会低于南山的学区房涨幅，更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。
问：大师，龙岗的麓园，紫园又一城和坪山的恒大，学区和交通地铁方面哪个更好呢，更有前景呢，自住附加投资？
答：恒大城目前一期售罄了，假如命好，落个深中的学位，可以价格看到4w+。 麓园优于又一城，又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。
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