買房選擇城市很重要。
這不僅影響生活質量，更關係到你的資產是增還是減。
現成例子就在眼前： 有人掛高40萬，一天即成交；而有人降價也難轉手。
東莞掛牌一天即成交
清遠不升反降難轉手
下圖群聊內容，發生在樓市君的粉絲群。
兩位粉絲，分別來自清遠和東莞，他們的賣房故事大相徑庭。
清遠難轉手，買家欲降40萬
據這位清遠買家介紹，去年8月，其入手了一套廣清交界的度假盤，均價11000元/平，總價約121萬元。
沒想到，清遠樓價跌得厲害，據說現在9000元/平都有成交。最近受疫情影響，中介甚至打出8000元/平的廣告信息。
買家表示，自己的房子預計降到80萬才有人接手，那就得虧損40萬。
東莞掛高40萬，一天成交
再來看買東莞的買家。其在虎門的124方四房，“週五晚上掛的，週六就賣出去了”。
掛牌時比他心理價位掛高40萬，給買家讓價10萬。最終以355萬總價賣出，相當於單價2.86萬元/平，比小區2.4萬元/平的均價高出一截。
這速度，這收益，讓很多賣家羨慕不已。
清遠房價如過山車
東莞樓市穩步上漲
其實，以上兩位買家的案例並非偶然，而是兩市樓市的一個縮影。
對比來看，近5年東莞房價穩步上漲，而清遠則起起落落。
背後原因值得深思。東莞是限購城市，受到房地產調控影響，房價不可能出現大起大落；而清遠不限購，不確定因素更多。
清遠6成買家來自廣州，本地的發展動態、廣州的政策都會影響到樓市走向。例如，清遠長隆建設延後，廣州客觀望心態更重。
此外，東莞和清遠城市發展水平不一樣，能夠支撐樓市發展的基礎也有明顯差異。
這也就註定了，兩市房產投資天差地別的結果。
買房要看城市能級
城市決定物業價值
城市的規劃定位、交通路網、經濟發展，都會影響到你的投資置業。城市買對了，大方向，大概率就買對了。
我們不妨以東莞和清遠為例，簡單對比分析：
一、城市競爭力決定物業增值潛力
東莞處在粵港澳大灣區城市群，且夾在廣州、深圳兩座一線城市中間，兼受兩座城市利好輻射。
其自身也不差，早在2018年就被評為新一線城市。城市競爭力僅次於廣深，這也意味著東莞能爆發更大能量。
圖源：網絡
而清遠呢，不是灣區城市，其最大的規劃支撐是廣清一體化，發展很大程度靠廣州帶動。
一個有國家的最高發展戰略支撐，一個是省城老大哥帶著走，這就決定了兩者的發展前景，也決定了物業的增值潛力。
二、交通影響升值空間
“要想富，先修路”。交通的通達性直接影響到資本、人口的聚集。
我們且看看東莞、清遠的交通情況對比。
清遠：2條地鐵（廣州18號線、24號線）
2條城際（廣清城際、肇清從城際）
3條國鐵（京廣高鐵、廣清重高鐵、京廣鐵路）
東莞：17條地鐵（包括廣州、深圳接入東莞的地鐵）
8條城際（規劃）
4條高鐵
東莞交通格局更為開闊，一張交通大網串聯起廣深佛惠、港澳等大灣區主要城市。
而清遠，受到地理位置的限制，軌道主要連接廣州。
這也就不難理解，更多的資本和人口選擇東莞，而不是清遠。
三、產業與人口是房產的支撐
人口的流動能刺激住房需求。東莞和清遠二手房交易市場冰火兩重天，很大原因在於人口流動。
據統計，2017-2018年，東莞常住人口增加了約13萬，人口總量達到839萬。
同期，清遠常住人口總數為387.4萬，注入人口增加約3萬，增量全省倒數第6。
為什麼東莞能吸引人口，而清遠不能？
清遠（攝影：黑豹）
最根本原因是產業。清遠是廣州的幫扶對象，生產總值為1698.22億元，全省倒數第七。
三大產業中，最能吸引就業人口的工業，正是清遠的薄弱環節，產值僅為564.59億元，為東莞的1/10左右。
也就是說，東莞有強大的產業能吸引人口流入，從而支撐樓市；而清遠不能。
當然，並不是說清遠的房子不能買。
清遠環境優美，擁有20個4A級以上景區，作為度假、養老是很不錯的。隨著廣清城軌的開通，與長隆的落地，清遠部分地區還將迎來利好。但就投資置業而言，東莞更勝一籌。GDP萬億城市後備軍
2030年虹吸千萬人口東莞樓市長期向好，還離不開自身原因。首先，從製造到智造轉型，GDP將破萬億
東莞以前是著名的“世界工廠”，現在是“智造之都”。出產了全球1/5的手機、70%的電腦產品。
大家熟知的國產手機三大巨頭，華為、OPPO、vivo都聚集在東莞。新一代信息技術、新材料、新能源車企業數量佔比全部位居全國前五。
而且，東莞還很善於彎道超車。
其借勢大灣區規劃利好，佈局濱海灣新區，以近6000家的高新技術產業，強勢融入廣深港科技走廊，主動承接廣深港發展利好。2019年東莞GDP高達9482.5億，增速7.4%，排在大灣區第一。按照這樣的增速，破萬億隻是時間問題。
其二，大力引進人才，2030年人口將破千萬
活躍的經濟，也吸引了眾多人口湧入東莞。在百度地圖發佈的《2018年中國城市活力研究報告》中，東莞人口吸引力僅次北上廣深。
全國城市人口吸引力排名排名城市1北京2廣州3深圳4上海5東莞
按照東莞的人口規劃，2025年，常住人口達到960萬人；2030年，常住人口達到1020萬人。這也意味著，到2030年，東莞將正式位列超大城市序列，爆發更大的城市能量。
東莞窪地效應顯現
幾大板塊成投資新寵
由於深莞一體化的推進，東莞的窪地效應迅速顯現。
深圳均價已突破5萬元/平，而東莞均價僅2萬元/平出頭。
強烈的價格對比，使越來越多的深圳剛需客、投資客把目光投到東莞，帶動了房價上揚。
近年來，東莞土拍樓面價水漲船高。2019年平均樓面價達到13665元/平（剔除配建），同比上漲23%。
新房板塊中，最值得關注的是東莞臨深板塊。
莞深一線、莞深高速通道、穗莞深城際、廣深港高鐵，以及未來地鐵線的全面對接，讓莞深客戶一致看好。
其中，濱海灣片區、松山湖片區成交面積漲幅最高，分別達到24%和16%。
濱海灣片區包括長安、虎門、厚待、沙田四鎮，均價1.6-3.2萬元/平。新盤主要集中在虎門、沙田，厚街則缺貨已久。
松山湖片區均價1.5-4.0萬元/平之間。
今年或將有18個新項目入市，成為供貨大戶，為買家提供更多選擇。
買房首選城市。
在大灣區利好，以及東莞產業轉型的帶動下，東莞樓市還會進一步顯現投資價值。
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