2月20日早晨，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率（LPR），结果1年期LPR为4.05%，下调10个基点。5年期LPR为4.75%，下调5个基点。
降息对房产市场到底有多大的影响。从已知的一些政策工具箱来说，降息对房价的影响是较小的一种。面对市场的首套、改善、和投资三种需求，对应的3个影响力较大的工具分别是（拿上海市场举例）：
一、5年社保
面向的是首套用户为主，本地居民自有住房的比例很高，具体我不太记得了，好像是上海7x%，杭州是85%左右。即首套需求的用户外地人占比较高。按照目前家里资助平均3.5年，白手起家平均5.5的首套购房年限来看，5年社保是锁住了部分的刚需的需求。
二、二套70%首付
面向的是改善型的需求，70%对改善的用户的限制较大，目前改善型住宅均价600万的话，首付加税费在450万现金，如果不抛售之前一套住宅，对绝大部分用户都是有难度的。
三、认房认贷
面向投资需求，二套的首付投资需求的用户可以通过全款付清做抵押的形式，操作复杂一点，但是可以有效降低首付比例，但是认房认贷的政策总体大大提升了投资的门槛和操作复杂度。
而其他的工具比如降息、限售等要根据实际的市场情况来看。具体的来说，按照本次LPR5年期的利率的绝对值来说，下降比例只是降低了1%多一点，当然实际情况是房贷是LRP有加点的，比例估计只有1%的幅度。
1%的幅度意味着什么呢？比如贷款30年，贷款金额300万元，按照4.75来算的话月供是15649元，按照4.7来算是15559元，一个月少还90元。
当然大部分用户还没感受到这个90元，是因为根据央行2019年12月要求，新旧房贷转换的时间是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是说这段时间内银行会和你商量房贷利率转化事项，确定重定价日和重定价周期后才感受到月供变化。
但是可见这次降息对需求几乎没有影响，有人会因为90元的月供去改变买房的决策吗？
同理也可推测，比如如果这次降息不是5个基点，而是75个基点，放大15倍。那么新的月供是14333元，差额是1327元。即使这样，我觉得对大家买房与否的决策影响也不会很大。
利率影响是在于，如果我决定要买房了，这个时候我要去银行挑选一家最便宜的去做按揭，而不是在之前根据利率去决定是否买房。
我找了一些最近20年的房贷利率，16年以4.47%为到目前为止最低的水平，和目前的水平还有个20多点的差距。即使这样，也不能简单的认为利率和低到4.4就可以对房产有多大的影响，因为从长期看，利率就是走低的，是因为整个社会的赚钱效应越来越少。其次是这是一个倒因为果的分析，利率低是去库存附带的落地策略，是去库存其他的重磅策略影响了需求，而不是利率的原因。
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