无名小散
这要看你对投资回报率的预期是多少。
首先有一个很重的基本面需要了解，就是整个东三省地区，是过去十年当中房价涨幅最小的区域，在2017年之前，沈阳、大连这样的城市甚至和2010年时的房价大致相当。是2017年和去年那波全国普涨给带起来的。这也说明东北地区的房子基本上没有外来因素影响，而且价格向上趋势并不明朗。
其次，沈阳和大连虽然是人口净流入的状态，但相比于其他同级别城市的人口流入率还是有明显差距，而且流入率是呈下降趋势的，也就是说，尽管人口在增加，但增速在逐年下降，而城区规模却在不断扩大，那么未来就存在人口密度降低的可能性，房价的支撑就存在较大压力。
另外沈大两市虽然是经济大市，但影响力已不同往日，否则如今对标的将是济南和青岛，然而济南和青岛目前市区均价分别是2万和2.5万，远高于沈阳大连。这侧面说明了城市竞争力减弱，间接对房价的推升减弱了推动力。
理论来说，市中心的别墅的要比郊区别墅更具投资价值。毕竟全方位配套都更加完备，但同时也有一个弊端，就是市中心别墅往往都是联排，户型偏小，而且院子也不大，甚至没院子。那么这对于高标准的土豪而言似乎难以满足要求。所以地理位置虽有优势，但未必有竞价的购买趋势。尤其现在很多市中心的别墅都被租出去做商用，这对于愿意花钱住幽静小区的有钱人来说难以接受。所以这几年反而近郊的一些自带院子的大户型小独栋反而更受青睐。
因此具体情况具体看待，即便是中心，也有具体位置、环境、定位的区别，如果价格确实划算，而你对未来回报率预期要求不高，这些钱几年不动也不会影响生活，那么这就可以考虑。如果期望值过高，那么参考前边所说的几点，可以考虑放弃。
城市发展报告
作为大连人，谈一下自己的看法。你的需求是投资，不是用来自住。所以两地房价的走势很重要。沈阳房价在过去一年上涨很多，更准确讲从17年就开始涨，而且今年上涨势头依然不减。大连房价由于去年3月22日推出了限购令，导致城市限购主城区的房价有些下降，但今年来看房价又开始上涨了。
目前沈阳城市中心地区房价在15000以上，别墅产品20000左右。大连中心城区房价25000以上，别墅产品2万-10万。
从投资的角度来看，在两地买房都可以，有升值空间，但别指望短时间内涨很多。东北整个区域都不具备这个条件。但别墅这种产品不好转手，很多时候都是有价无市。所以真想投资的话，建议买这两个城市中心区域学区房
海外集萃
其实我对东北不是很了解，因为本人生活在广州，之前没有对东北三省进行过深入的研究。
但是今天邀请我回答这个问题，我就决定深入的研究了一下大连和沈阳这两个城市。
考察一个城市是否值得投资，主要考察以下几个指标：
一、人口
人口是最重要的一个指标，买房投资，投资的是一个城市的未来，买的是预期。
有人口的地方，房地产才会有未来，因为房子是人用来住的，一个地方如果出现房多人少的话，就会出现房子价格便宜也未必有人接盘。
人口分为存量人口和增量人口，存量人口是指这个城市现有的人口，这些人口会产生购房的需求，或为刚需或为改善型需求。
而增量人口包含新出生的婴儿和新迁入的人口，刚出生的婴儿的购房需求在出生后25年才会有，所以从人口出生率可以看到未来20年的一个房产形势，但是也不太准，因为25年孩子成年后具体在哪个城市居住也说不定。
新流入的人口，这部分是城市购房的主力人群，他们对房产的需求称为刚需，一个城市净流入人口越多，未来对住房的需求就越大。
那我们来看看大连和沈阳的人口数据，根据大连统计局披露的数据，可以看到大连近些年的人口数据：
统计局统计的是户籍人口数据，而不是常住人口数据，常住人口是指在一个城市居住5个月以上的人口。
从数据来看，大连从2000-2016年，17年时间户籍人口总计增加了44万左右，人口自然增长率降到了千分之0.3。
大连的户籍人口还是属于每年递增的，每年大概增加2万人左右，增量不太多，但是至少不算是递减的。
而沈阳的人口数据在统计局上查到的是：2016年人口总迁入57987，省内迁入34579，省外迁入23408；2016年人口总迁出26676，迁往省内7518，迁往省外19158，因此沈阳也还是属于人口净流入的城市。
网上有个城市人口吸引力排行榜，沈阳排35名，大连排45名，在全国来看，大连和沈阳对人口的吸引力不足，这个吸引力榜单的评判标准是什么不得而知，但是大连和沈阳的排名都比较靠后。
二、经济
看完人口来再来看下大连的经济，经济也是一个非常重要的人口指标，它决定了人口的去留以及一个城市的吸引力。
经济好的话，居民的可支付能力会提升，城市吸引人口流入的能力也会提升，会吸引越来越多的人来当地工作和生活。
经济指标主要看GDP数据，大连在2017年的GDP总量为7363亿元，同比增长7.1%，排在全国城市的22名。
沈阳2017年GDP总量为5870亿元，全国城市排行排在34名，同比增长3.5%。
所以总体来看大连GDP增速还不错，沈阳要差一点。
三、房地产开发投资
我们来看下近几年房地产开发投资的一个情况：
从数据可以看出，从2014年开始房产开发投资增速在下降，投资金额也在递减，证明开发商投资意愿不大，开发商比我们普通人的嗅觉更敏锐，以及他们掌握的数据比我们更多更真实。再来看下近期数据：
2017年房地产总投资为566.6亿元比2016年的535.2亿元略有增加，预计2018年房地产总投资比2017年略微有所增加。
总结：
大连和沈阳都还算是人口净流入的城市，未来对人口净流入的吸引力大连要优于沈阳，因为大连的GDP要比沈阳高，GDP增速也比沈阳高。
分析完城市之后，我们再来说说别墅的问题，别墅最大的问题在于总价太高，最后接盘的人会偏少，因为有钱人的选择比较多也比较挑剔，除非你选择的别墅产品品质非常高，属于稀缺品，对接盘的人来说才有极大的吸引力，有吸引力才能够好出手。
以上就是我的个人观点，数据来源于统计局官网，希望对你有所帮助。
每个人的情况都不一样，每个人房产投资的目的也不一样，每个人承受风险的能力以及承担压力的能力也不一样，所以房产投资因人而异，适合自己的才是最好的。
我琳小姐，07年开始房产投资，投资过的城市有北京、广州、深圳、泰国、柬埔寨，希望我的经验能够帮助你解答你的房产投资困惑。
琳小姐的日记
我不讲沈阳大连的经济发展如何！我只用事实来回答一下：沈阳房价至今低于大连房价，而大连星海湾海景房都在2一3万元/平请售一空，东港新区房价在3一一5万元/平己售完，几千万别墅销量很好，市区旧楼由三年前不过万元，现己增涨一万多元/平，为什么？答案很明显！这就是外来人多，对大连环境气候和经济发展的认可，也说明大连是最佳宜居开发美丽的海滨城市！
大连文东大叔
长白岛【双学区+河景房】房价持续暴涨，钢琴广场 65000/平
万达科
个人觉得投资沈阳空间大一点，沈阳做为东北地区唯一的特大城市，房价目前还维持在较低水平，就投资意向，本人支持投资浑南，发展前景广阔，房价只能增不能降，沈阳做为重工业基地，是国防建设国家基础建设的重要机械化制造产地，有着得天独厚的保障机制，人才与国家投资建设是大连及其它城市不可比拟的，人口总量及政策倾斜都有利城市的发展壮大，因此投资别墅及其它产业都会有良好回报
瑞雪平
别墅投资别说东北全国现在都不行了，房地产上行的时候房子具有收藏囤积居奇的价值，房地产下行的时候那就是纯粹居住的工具，有钱人看中什么？绝对是投资价值，哪怕北京上海一个亿买个别墅两年后贬值几千万你问他们会不会还任性购买？
VictorZK
关于办理手续的事情。目前看没有什么问题。只要双方手续齐全。缴纳相关的费用就可以办理。
大连田妹
哪里的别墅都不好出手，别墅就是自住，包括北京上海.
Always8770
城市别墅拼的是闹中取静和配套，投资看回报率 ，看你持有时间是长还是短了，短期内没有什么价值，长期持有风险又太大，就目前沈阳房价来看还有投资价值的，但是你想要的产品新产品暂时没有，二手的可以看看。
