变局之中，危与机同生并存。
新冠肺炎疫情影响下，除了医院进入到战时状态，物业管理也压力山大。但奇点商业网发现，压力之下，部分物管行业上市公司的股价却在强势反弹。
截止至2020年2月19日收盘，中海物业股票价格为6.30港元，盘中一度上升至6.49港元，近几日持续创造历史新高，相比2015年上市开盘价0.94港元，累计涨幅超过570%。在目前已经上市的物业公司中，中海物业股价累计涨幅最高。
那么，资本市场得到青睐的中海物业，是否在物业管理行业独孤求败呢？
国资背书，高端业态稳增长
实际上，最近几年，资本市场对物管行业发展普遍看好，物管上市公司股价基本处于普涨的状态。易居企业集团CEO丁祖昱今年年初预测，“大物管规模将直冲3万亿，长期来看，物业服务领域市场前景广阔。”
睿信致成管理顾问公司董事总经理郝炬也告诉奇点商业网：“在国内经济增长放缓的背景下，物管行业拥有可观的营收增长、合理的利润率以及稳定的增长规模，是当下比较优质的资本选择。”
中海物业的身世背景同样令资本市场着迷。中海物业隶属与中国建筑集团有限公司旗下的中国海外集团（以下简称“中海集团”），是中国首批一级资质物业管理企业。1986年在香港注册成立，1991年进入内地，2015年10月23日在香港上市，是既彩生活后，中国第二家物业管理上市公司。
克而瑞物业负责人陈珏告诉奇点商业网，“
在2019年底保利物业上市以前，中海物业一直是唯一的一家具备国资背景、在香港上市的物业管理公司。国资背景是对中海物业运营能力及服务专业度的良好背书。”
此外，中海物业一直聚焦高端业态，所管理的物业类型包括中高端住宅、甲级写字楼、商业综合体、酒店及政府物业等多种业态。中海物业官网公开信息显示，目前已累计签约物业项目830个，服务面积超过1.56亿平方米。
“商业地产及精品住宅业态能够有效提高物业服务单价；政府物业在服务期限上具备较长的延续性。因此，有助于提高中海物业长期盈利能力。”陈珏表示。
母公司怀抱下的增长包袱
值得一提的是，中海物业的母公司中海地产是国内前十的房地产开发商，同时，还有不少同系联营公司，可以为其提供源源不绝的物业管理面积。在中海物业物管面积中，90%来源于此。在母公司的怀抱中，中海物业并没有过多的发展压力。
但是，和母公司紧密绑定的结果是一荣俱荣，一损俱损。2015-2017年间中海物业在管面积从46%锐减至13%，2017年上半年增速更是跌至6%；物业收入增长率上，2015-2017年物业收入的增长率为17.6%、0.7%、12.5%、18.2%。而这三年间，中海地产高层人事变动频繁，很难不将二者联想到一起。
目前来看，过度依赖母公司，难免在工作协调、决策效率以及发展灵活性上都将存在局限性，母公司的变动也会传递影响到所属公司的发展轨迹。而加强外拓业务，方才是中海物业亟待突破的发展瓶颈。
另一方面，物业公司资本市场的角逐正趋于白热化，当物业公司齐聚资本市场，必将加速行业的整合，届时，拓展外部业务的竞争也会加剧，难度会进一步增加。
据统计，随着保利物业、宝龙商业和时代邻里的上市，目前国内物业领域上市公司已经达到20家，此外，还有多家物业公司上市排队中。睿信致成管理顾问公司董事总经理郝炬预测：“目前还有很多头部物业公司未上市，未来2-3年内，预计总数将超过50家。”物业公司在资本市场群雄割据的剧情即将上演。
物业管理的成长烦恼
没有完美的行业，只有合理的运营，物管行业也存在成长阻碍。中海物业2019年年中报显示，物业管理服务毛利率下降至16.8%，而2018年是25.8%，主要原因是增加了项目管理人员的直接投入。
物业管理行业是一个劳动密集型的行业，未来一段时间内，人力成本都将成为制约毛利提升的重要因素。可即便成本上升，作为物业公司收入的主要来源，物业服务费收入其实却受多种原因限制，难以上调去平衡人力提高的成本。
因此，物业公司一直在尝试开拓增值业务，增加收入来源。从2018年中海物业年报中就可以发现，除了基础物业服务外，还在拓展包括优你互联、兴海物联、资产运营、投资并购四大发展业务。但从数据来看并不理想，2018年中海物业物业管理服务利润为90.1%，增值业务服务利润仅占9.9%。
同时，中海物业2018年全年以及2019年上半年非住户增值服务的毛利同比连续下滑，进一步说明目前企业在科技上还处于投入期，智慧物业服务的增长爆发力尚未全面显现。
“优质”服务不只是做强传统基础服务
当下，不动产开发时代正走向不动产经营时代，而物业服务恰恰是不动产经营中离不开的重要环节。随着资本的加速进入，未来企业登陆资本市场的动作将更加迅速，目前还较为松散的市场将向规模型企业集中。
克而瑞物业负责人陈珏告诉奇点君，“物管行业未来将出现分化，只有优质的物业服务企业才能够获得市场的认可。而要实现“优质”的目标，对于中海物业以及行业内立志于长期发展的物业公司而言，除了做强传统的基础服务以外，还有两大趋势值得企业重视。”。
一是社区增值服务的机遇已经悄然而至。克而瑞物管针对社区业主的疫情调研问卷也印证了这一判断。疫情期间，有46%的受调业主通过物业渠道例如物业APP、业主群、物业企业开设的便利店等进行日常物资采买，30%的受调业主所在社区由物业人员提供代送上门服务。物业服务企业需要结合自身服务能力，匹配相应的外部资源，把握社区增值服务的契机。
二是科技赋能的场景应用逐渐加深。龙头标杆物业公司早期已经布局智能安防、智慧停车等服务。本次疫情中，我们也能切身体会到，很多物业公司已经将人脸识别、支付宝线上缴费、微信扫码登记等技术产品应用在社区管理当中。对于中海物业这种全国布局的公司而言，假若可以采用无人机巡查、智能清洁机器人消毒等高科技产品辅助日常管理，不仅能够保证全国不同项目服务质量的高标准和统一性，而且还能减少人为因素造成的管理难题，有效实现降本、提效、增质。
奇点商业网发现，不久前，中海集团公告宣布重要人事变动，掌门人颜建国放权，卸任中海地产行政总裁，中海宏洋董事局主席，中海物业董事会主席等9项职务。同时，张贵清被任命为中海物业董事会主席，全面接管中海物业。
据了解，年仅47岁的张贵清在2014年12月至2020年2月期间担任中海集团执行董事及行政总裁，拥有二十多年房地产开发及企业管理经验。后颜建国时代，张贵清能否将中海物业带到一个新的高度，奇点商业网将会持续关注。
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