D等你
两年前与亲戚私下交易的二手按揭房没有过户，现在房价涨了，当时约定的价格还有效吗？
我个人认为，房子由于没有过户，房子的实际产权，也就是所有权仍然还在你的亲戚哪里。你说你们当时签定了合同，看看有关的合同是怎么约定的，就按合同执行。需要特别说明的是，约定好交易和价格，你作为买房人应尽的义务有没有具体的约定和执行，这是非常关键的，比如说交易的金额是否当时全部付清，按揭贷款也由你一直实际在偿还，如果有的话，这个合同显然是有效的。如果没有，或者是你没有完全履行约定，哪你这个合同是否有效就有风险了，法院也不会支持你的。
如果现在具备了过户的条件，比如房产证也就是不动产证最近才办好，可以要求你的亲戚按合同进行房子产权的过户。最好是找个专业的中介公司帮你们办理过户，当然了也可以自己办理，但是非常麻烦。首先需要按照房管局要求签个格式买房合同，按要求约定付款方式和金额，有些地方需要房管局还要对资金进行监管，（假定是全款）到银行还贷款办理房子解压，到房管局登记办理过户，到地税局交纳相关税费，付清全部余款，最后办理过户（包括房屋维修基金），在规定的工作日后到房管局取得房产证。然后持房产证和二手房购买合同到开发商或者物业公司办理新业主登记。
国家对二手房的买卖缴税有明确的规定，但是在实际操作中，一般都是在合同中另有约定，买房人全部承担的比较多。具体的税费有：一契税，房款的1.5%，（房子面积在144平米以上需要缴纳3%，90平方以下的缴纳1%）。二是增值税，根据地区不同，要求也不一样，一般不满两年，合并执行的一般约在5.6%。三是个人所得税，是房产交易盈利的20%，或者是房款的1%（房子已满五年且是唯一的可以免除），另由于各地限购政策不一样，具体的执行还要看当地的规定。四是工本登记费80元。五是中介费用，各地行情不等，一般在房价的2-3%，具体看执行。
蔚蓝的风01
你好 很高兴回答这个问题。
正常情况下 当时亲戚的房子是不能交易的，当时房地局的网签和银行的按揭都是以亲戚的名字走的流程，房子在法律上都是属于亲戚的。至于你们私下的交易合同不一定合法（具体问题具体分析，当时是否占用限购名额等）。
目前你的风险很大，这2年的按揭都是你还的，不要落个房财两空啊！如果政策条件允许尽早过户（亲兄弟明算账，这个可以先试探的和亲戚说下过户的事，如果不行，找个有威望的长辈出面协商，给亲戚一些补偿也罢），在法律层面确定归属，夜长梦多啊！
若亲戚答应过户，你首先解决房产解押的问题，这方面建议你找个可靠中介出面走流程。（注意，提前说明中介费，垫资费等费用，货比三家！）至于过户费，契税这个都是明文规定，没有多少钱，相信2-3万就可完全解决的。
朋友，宜早不宜迟啊！
西安三叔
熟人间的买卖不好做呀，简单明了的说一下吧。
如果是产权人签订的合同肯定是合法有效的。但是合同的条款不知道约定的那些内容，给几点建议：
一，签合同后卖方有权违约，需支付买房双倍定金。
二，合同中有没有因房价上涨或者下跌导致双方违约的条款，如果没有这就降低了卖方的违约成本，从而提高了他的违约概率。
三，办理过户时需要卖方提前把按揭还清，然后把房子撤押。买方提前开好购房资格审查，然后双方带着身份证，户口本，结婚证到交易大厅直接过户就可以。
四，过户时需要缴纳契税，个税大约是网签价的2%到2.5%具体看面积多大。还有其他零零散散的小钱也就百了八十的。
济南5房产人
两年前与亲戚私下交易的二手房按揭房没有过户，现在放假涨价了，当时约定的价格还没有效，为什么？
1、价格无效的理由
因为根据《合同法》，产权变更以不动产登记为准，也就是说，在没有过户之前，即使签订了合同，房屋产权还是你亲戚的，不属于你的，因此，你的亲戚可以反悔。
2、现在过户需要的手续和交税
第1步：找个二手房中介门店帮忙代办；
第2步：重签二手房买卖合同，将坐落位置及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致，尽快签订至少三份的买卖合同；
第3步：准备资料，申请过户，向房地产管理部门提出申请手续；
第4步：缴纳税费，税费包括但不限于：増值税、契税、个税等；
A.契税：契税的全额税率为3%,但并不是所有的房产交易都要缴纳 3%的契税，根据房屋套数与面积可减征至1%・2%。
B.个税：“满五唯一”，可以免征，即：房屋满5年，房屋为卖家以家庭为单位的唯一住房。
C.增值税：一般会和附加税绑定增收，但个人出售满2年的住房，可以免征。
第5步：办理产权变更，申请新政；
第6步：打余款完成交易。
地产前言
两年前与亲戚私下交易的二手按揭房没有过户，现在房价涨了，当时约定的价格仍然是有效吗？结合《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》和《担保法》的相关规定，小菜分享如下法律意见，供参考：
第一、2年时间一平米赚了2300元吗？
按照你说的，当时成交的价格是按照售楼部的原购价，平价交易，也就是单价为2700元/平米，现在的市场价位5000元/平米，那你的收益会是多少呢？是不是每平米赚了2300元？
01、房价增值
原购价2700元/平米，现市场价5000元/平米，经过2年的发展，房价增值2300元/平米，好像是没有问题的。
但是，不要忘记一点，“落袋为安”！只有实际卖出去了，变现了，房子的这个增值才是真实收益的，否则，都是理论上的。
02、资金成本
不知道面积是多少？假设就是100平米。那么你当时付给亲戚多少钱呢？一般来说，原价买卖，大概率都是现金一次性付款，可能会把贷款扣除，按照当时贷款70%计算，那就是付了8.1万，贷款有18.9万。
好了，我们一起来算下2年的购房成本。
（1）现金利息：按银行两年期2.85%利率测算年息，4617元。
（2）2年按揭贷款利息支出：10785元。
也就是说，2年下来合计成本=4617+10785=15402。
03、2年净赚额
2年的房价增值额23万，那么净赚就是230000-15402=214598元，约合单价2146元/平米（这个就是你赚的钱，不是2300元/平米）。
由于没有面积数据和贷款信息数据，是按照100平米测算房价，贷款是按照4.9%的基准利率、贷7折和20年期限算的。
如有差异，请以实际信息为准。
另外还要注意一点，就是目前还未过户，一旦办理产权过户，还会有交易的税费产生，预计还有2万左右的税费，那最后净赚额大概在19.5万左右，年赚9.25万，年收益大概在94.5%。
第二、当时合同约定的价格还有效吗？
先说结论：效力待定！可以转化为有效！
接下来，让小菜抽丝剥茧般地为你梳理一下这个价格的待定和有效性，一起来见证：
01、确认下合同事实
你向你的亲戚买了房子，这个房子是他从售楼部买的，还办理了银行按揭，并且贷款还没还完，当时的购买价是2700元/平米，双方签了合同，并且约定产权过户的税费是买方承担。
02、合同事实说明了些什么问题？
（1）产权的合法性
你从亲戚处买的房子是亲戚向售楼部买的，还办理贷款了按揭贷款。
这证明了两个法律事实：
①房子的来源合法
根据《城市城市房地产管理法》的规定，未依法登记取得产权的房子不得转让。也就是说，来源不合法的房子是不能交易的。
既然亲戚的房子是跟开发商买的，你又是跟亲戚买，那你跟亲戚买的房子就是合法的，不是违章建筑，买卖合同涉及的标的物的合法性问题就消除了。
②开发商的手续合法
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释规定，开发商只有在取得预售许可证明的情况下，才能与买房人签署合同，银行才能发放按揭贷款。
反过来，如果这些都做了，说明相关的法定程序已履行，且银行贷款审批原则很审慎，一般也就能证明开发商的手续是合法的。
（2）买卖合同的效力
按揭还没还完，你们双方私下签了合同，也没过户，过户的税费买方承担。
证明了以下法律事实：
根据《合同法》、《担保法》和《物权法》规定，抵押期间，已设定抵押的房产不得转让。但经抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前清偿债务的除外。
也就是说，房子依然在抵押着，你和亲戚买卖房子的行为没有危及到银行的贷款安全，在办理产权过户前，只要结清了银行贷款，这个转让行为就是有效的。
反之，在没有结清贷款之前，银行的债权都是有受到危险的可能，那银行随时可以申请宣告你们的买卖合同无效，买卖合同就处在一种效力待定的状态。
（3）当时约定的价格效力
通过上面（1）和（2）的分析，我们可以确认两个法律事实：
①你对房子抵押的事实是知情的。
②房子本身产权之类的没有问题，可以交易。
那问题的症结在哪里？
由于法律对银行抵押权的保护，导致你们双方签订的买卖合同处于一种效力待定的状态，而价格条款又是合同的一部分。
因此，合同效力待定，作为合同条款的、当时约定的价格也就处在一种效力待定的状态。
03、如何让合同有效？如何让价格有效？
其实，只要确保合同有效，也就意味着价格有效。
那怎么来确保合同有效呢？
根据《物权法》和《担保法》的规定，很简单，要么取得银行同意，要么拿钱结清贷款，不损害到银行的贷款利益就可以了。
也就是说，只要银行贷款安全，它才没工夫去管你们双方怎么签买卖合同。
因此，亲戚只要配合办手续，包括银行提前还款，拿房产证，他拿了你的钱不跑路，你们的买卖合同也就是合法有效的，当时约定的价格也就是有效的。
第三、现在过户需要什么手续？需要交什么税？
你的背景描述说了很多，遗漏了一个关键的信息，就是房子的面积，涉及到按什么政策档次缴税，小菜以100平米测算。
01、需要什么手续？
前提条件：一定要提前结清银行贷款，解除抵押，拿到房产证原件。
接下来：准备如下资料
①亲戚：身份证、户口册、婚姻证明、贷款合同、房产证原件、购房发票（不动产发票）和契税发票。
②你：身份证、户口册、婚姻证明；涉及到限购的，满足当地的限购政策，并提供相关证明；需要按揭贷款的，再准备收入证明和银行征信记录。
然后：证件和资料准备完毕后，双方一起去办理产权过户。
最后：结交房屋和手续。收工！
02、需要交什么税？
①契税：网签价*1.5%（按唯一住房和100平米建筑面积算）；
②个税：网签价*1%或差额*20%；
③增值税：网签价*5.56%或免征；
④工本费：80元/本。
由于面积未知，每个地区有些税收方面的征收差异，准确的税费明细以当地税局实际征收为准。
因此，只要提前结清银行贷款，不危机银行的贷款利益，你的亲戚也不会跑路，也配合办手续，那你们的买卖合同就是有效的，当时约定的价格也就是有效的。
房坛法菜
不是，我怎么觉得你描述的有bug喃？
以亲戚购买是的价格为约定，因为有贷款没有过户？
有贷款就不能过户？
你既然要买亲戚房子，至少要给一部分钱。就算亲戚不能自己还贷款，你的首付也可以还啊？
你买亲戚房子，亲戚还要自己还月供？你亲戚还原价卖给你，岂不是每个月还亏着月供？
仔细读来，一大堆逻辑问题哈。
假设你描述都是对的，都是因为当时不懂，咱们再接下来说正题。
价格还有没有效，这个得看你亲戚的人品了。反正法律是不支持你的。
假如你亲戚人品好，还同意，想要过户，你得先喊你亲戚先去办理产权证，还得看你们当地这个时候限购不限购。要是限购你就得等几年了才能过户。
假如都没问题，要去过户了。要看你全款还是贷款。银行和房管局会查你们关于这笔交易的资金流动是否符合的。
至于要交的税，5.3%的增值税你跑不掉，1%的契税也跑不掉，1%的个税还是跑不掉。当然还有杂七杂八的小费用等等。
不知你现在是否清晰了？
成都楼市观察员
你这情况不要想了，当时的价格肯定不行，做最坏打算，利益面前，你亲戚肯定不会过户给你，肯定要加钱的。作为一个买房7年的房产顾问来说，遇见这种情况太多了。
曾经的亲密同事，朋友，亲戚，都发生过，而且有给我电话咨询情况的。都是两三年前买的房子首付给过了或者全款给过了，没有过户，有些想的远的，还有律师公正为证据。两年后房价上涨了，卖家不乐意过户，想过户再按照现在的市场价加钱，或者一次性拿多少钱再过户。
最好办法是打亲情牌，多代礼品走动。多做工作，实在不行，可拿打官司压压，不要撕破脸皮。更不要想着打官司解决，打官司周期太长，卖家如果躲着不出庭，也没办法。
郑州楼盘实时更新
两年前买的房子是期房，现在约定的价格还有效吗？
首先来说，这个价格是否有效取决于交易的双方。如果对方接受，当然就有效，如果不接受，就存在风险。
对于这个问题，谈谈我的观点：
❶、是否有产权证。两年前购买的，但现在应该交房了，交房后就有产权证，不知道产权证下来没有。
如果产权证已经下来了，就有产权过户的条件，建议立即产权过户，所谓的夜长梦多。
❷、是否有限售。在很多城市，由于房价上升的太快，政府出台的措施是限制交易。有的城市限制2年，有的城市限制3年，比如重庆，限制2年，不知道你所在的城市是否有这类似的限制。如果有类似的情况，那就要判断是否能够交易。能够交易，交易尽快完成交易。
❸、税费怎么计算。比如重庆，满两年就免增值税，不知道你所在城市是怎么规定的。增值税是5.6%。
❹、存在的风险。你这里也说了，房价从2700元/平米，涨价到现在的5000元/平米，明显的涨价。但你不要忘记，从法律的角度来说，到目前为止，这房还不是你的。在开发商那里，在不动产登记中心，这房就是业主的，也就是你的亲戚的。如果你的亲戚不卖给你，你以前交为这套房付出的努力，就有可能无法挽回。
你上面也提到，约定的价格是否有效。这个有不有效，取决于业主自己。如果业主不接受以前的约定，你可能就买不到这房。
我不太清楚，你们在买的时候，是怎么签订合同的。根据一般的产权交易来看，产权交易时间超过半年，就存在巨大的风险，你这个超过两年了，并且房价上涨接近一倍，业主不接受以前的合同，受损的是你。
因此，我上面也给你说了，满足产权交易的条件，尽快产权过户。时间长了，变化也大，风险也高。
当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。
重庆玖哥
分情况：
1.按照买卖双方的协议履行。
2.商量剩余贷款如何结清，
3.过户宜早不宜迟，找房主办理过户手续。
4.关于房子交易的手续，准备材料（身份证，户口本即可），找一家当地正规的中介办理过户手续。
5.交易费用，要看这套房子的年限，面积，房屋性质，房主是否的房产数量等等因素决定的额度！
房子那点事No1
私下签合同可以当成真实交易意愿，即使没及时过户，也可算有效履约协议，所以价格有效。
