一、案例概述
1995年，房东与承租人订立《房屋租赁合同》，约定租期50年，租金为每年1000元。合同订立后，承租人一次性支付50年租金。2019年，该房屋周围地段相同大小的房屋租金已经涨至每年1万元。房东要求与承租人解除该租赁合同。
二、法律背景与观点总结
《合同法》于1999年实施，规定租赁合同的期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。1999年以前订立的租赁合同适用《经济合同法》，《经济合同法》对租赁期限并无限制。因此，签订于1999年以前的租赁合同，超过20年部分的效力问题，各法院有不同的看法。
第一种观点认为，根据《合同法司法解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法的有关规定，即租赁期限超过二十年的，超过部分无效。因此，自合同签订之日起，20年后的部分无效。
第二种观点也认为适用《合同法》，超过20年的部分无效，只是起算时间不同。根据法不溯及既往的原则，1999年以前的租赁期限不受《合同法》调整，因此合同的租赁期限应自合同法实施之日的1999年10月1日起算，有效期限20年，至2019年9月30日，超过该期限的部分无效；
第三种观点认为，根据《合同法解释（一）》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除该解释另有规定外，应适用当时的法律规定。根据意思自治原则，当事人可以自由约定租赁期限，因此超出20年的部分有效。
三、本文观点
笔者认同第三种观点。本案的房屋租赁合同签订日期为1995年，并预定租期为50年，跨越了《合同法》实施之日。根据《合同法司法解释（一）》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，应适用当时的法律规定，即《经济合同法》（1993年）、《民法通则》（1987年）等法律之规定，这体现了法不溯及既往的基本原则。
《经济合同法》规定了租赁合同的内容、违约责任等，虽未对租赁合同之期限进行强制性规定或禁止性规定，但并不代表未对租赁合同之期限进行规定。依据于1987年1月1日起施行的《民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上述法条确立了一切民事活动的基本原则，即意思自治。因此，《合同法》施行以前，依据意思自治精神，租赁合同双方当事人得任意约定租赁期限。
且依据《合同法司法解释（一）》第三条之规定，可以被反向解释为“对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同有效而适用合同法合同无效的，则适用当时的法律。”即选择适用新旧法律法规，以适用可以认定合同有效的法律为原则，系促成民事法律关系有效成立、促进民事法律行为有效进行的意旨之体现，亦系保护民事主体信赖利益、保护诚实信用原则之体现。
四、问题延伸
本案房东能否依据情势变更原则，请求法院判令解除合同呢？根据《合同法司法解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
笔者认为，房东这一请求不应得到支持。本案的租赁合同订立后，承租人一次性支付了50年的租赁费用，已按约履行完主要合同义务。房东完全可以预见，在未来50年这一较长期限内，房价可能与合同签订时有较大变化。房东要求承租人在合同签订当日就一次性付清50年的房屋租赁费，这表明房东已充分考虑到其签订超长期限合同所可能造成的商业风险，并要求承租人以不同于一般租赁合同的按月或按年的方式给付租金，而是一次性付款，增加了承租人给付租金的负担。若因房价上涨解除合同，有违公平原则与诚实信用原则。
张仁藏律师，北京大成律师事务所合伙人，多地仲裁委员会仲裁员
禹季，北京航空航天大学法学院
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