1成首付、2%推荐成交礼、5万物业费成交即赠、60万最高购房优惠、75折购房……惊人购房优惠背后，是房企短债到期、亟需“回血”的需求。
始于2015年的房企发债窗口期，受益于当时发行主体扩容和审批机制的改革，房地产公司债规模曾一度迎来井喷，其中大部分公司债年限是“3+2”或“2+2”。
2020年进入偿债高峰期的房企，又遇疫情这只“黑天鹅”，大量年内到期的债务或成为压垮骆驼的最后一根稻草。
对当下的房企来说，不做好应对，一定会出现流动性的困难。以往高债务、高杠杆撬动规模发展，已不可持续，房企必须积极利用经营杠杆，完善财务结构，来提升竞争力。
针对2019年克尔瑞中国地产全口径销售额前十名房企，無房统计了它们的短债总额、短期债务占比、现金短债比等数据，通过数据，或许我们能够为2020年房地产赛道划出新起点。
本文为该系列文章上集，分析对象为2019年克而瑞房企销售榜Top1-5名。
* 房企负债及货币资金数据源自Wind和企业2019半年报，数据截至2019年6月30日
* 房企拿地金额数据源自中指研究院，数据截至2019年底
* 房企销售金额数据源自克而瑞，数据截至2019年底
根据Wind和房企2019年半年报数据，TOP10房企短债总额共9273.7亿元，规模接近万亿元。
其中，短债总额超过千亿的房企有三家，分别是恒大、碧桂园和融创，三者短债总额占十强房企近七成。
数据显示，恒大短债总额最多，为3758.5亿元，占十强房企短债总额的40.5%。比排在第二位的碧桂园和第三位的融创总和，还多出约1250亿元。
一年内到期债务最少的是中海和华润，前者债务金额约为185.2亿元，后者更少仅为151.9亿元左右。
从短期债务比来看，中海和华润占比最少，分别为10.1%和10.4%。占比超过40%的有两家，分别是恒大和融创，其中恒大为46.2%，融创为40.1%。
从现金短债比来看，依然是中海领先，现金短债比高达5.07。不过，这也表明中海流动资金利用不够充分，资金的闲置意味着企业盈利能力有待加强。
一般来说，现金短债比小于1，就表明企业存在偿债压力。从此次统计的数据来看，只有恒大、融创和绿地均未超过1，恒大最低为0.55。
相对而言，拥有央企和国企背景的房企债务压力较小，诸如中海和华润等企业，本身发展节奏偏向稳健保守，加上融资能力强、融资成本低等因素影响，财务结构持续维稳。
而像恒大和融创等规模民企，虽然一直在降杠杆，但由于投资节奏较快较多，资产负债率在业内一直排在前列。
截至2019年6月底，碧桂园短债总额约为1293.5亿元，排名第二，短期债务比为37.2%。
头部房企中，向来以高周转高负债著称的碧桂园，负债能力管理较强。2019年上半年公司净借贷比率为58.5%，据悉这已是碧桂园连续12年保持净借贷比率低于70%。
值得一提的是，碧桂园手持货币资金充足，现金余额约为2228.4亿元，排在TOP10房企的第一位，且现金短债比为1.72，与2018年的1.8基本持平，具备足够的短期偿债能力。
且2019年下半年在完成3819.9亿元销售额（全口径）的情况下，放慢了拿地的节奏，下半年拿地金额仅为322亿元，是上半年的三分之一。
提前降速，加上账面上有充足的现金流，2020年上半年碧桂园的财务结构应该相对稳健。
截至2019年6月底，万科的短债总额约683.7亿元，排在第五位，短期债务比为30.8%。
2019年上半年万科净负债率35.04%，虽相较2018年底的24.96%提升了10个百分点，但依然处于同级别房企的较低水平。
万科账面上现金流也较为充足，货币资金有1438.7亿元，远高于一年内到期债务金额。万科现金短债比为2.1，相较2018年末的1.89还略有上升，短期偿债能力较好。
作为一家有着“财务帮”标签的房企，万科的财务管理算得上是节制有度，资产负债一直保持着低杠杆。
但要注意的是，2019年下半年万科入不敷出。2019年下半年万科销售金额（全口径）为2962.8亿元，较上半年减少了386.5亿元。拿地金额的变化却与之相反，2019年下半年万科拿地金额为922亿元，，较上半年增加234亿元。
这一增一减中，能看到万科花出去的钱比赚回来的多，2020年上半年考验着万科如何继续维持良好的财务结构。
截至2019年6月底，恒大短债总额约3758.5亿元，短期债务比为46.2%，是TOP10房企中短债总额和短债比最高的企业。
2019年上半年恒大净负债率为152%，与2018年基本持平，相比2017年的183.7%，则大幅下降了近32个百分点。
恒大净负债率没有进一步降低，主要在于土储上升和新产业的投入。2019年上半年恒大新购土地4449万平方米，平均成本1699元/平方米（实际购地支出537亿），新能源汽车投资额为140.7亿元。
恒大手持货币资金为2068.3亿元，金额仅次于排在第一位的碧桂园，但由于短债金额较高，所以现金短债比仅为0.55。不过相比2018年末的0.4，现金短债比有进一步优化。
虽然2020年恒大仍然会负重前行，但随着现金短债比的逐步优化，比如2020年开年重磅推出的“网上购房”策略，将有利于其回款和增强现金流，在其整体转向“规模+效益型”发展模式下，预计其净负债率有望进一步降低。
此前，穆迪预计，在截至2019年6月30日的12个月内，恒大地产的债务杠杆率从2018年的53%降至39%，并将其评级展望由“正面”调整为“稳定”。
截至2019年6月底，融创短债总额约1212.8亿元，排在第三位，短期债务比为40.1%。是除恒大外，短期债务比最高的房企。
两三年来融创的净负债率一直起伏不定。2019年上半年，融创的净负债率约为206%，较2018年底的149%上升了约57个百分点，又回到了2017年的水平，2017年融创的净负债率为202%。
融创的净负债率回到200%的水平，仍在于其“买买买”下的迅猛扩张。
2019年上半年，融创先是花126亿元收购了泛海集团旗下的两个地产项目，又从阳光100重庆手中接下两个项目。去年下半年还与新湖中宝、云南城投、华侨城等进一步敲定了几笔重大收购。
虽然2019年融创跻身到5000亿元销售额的行列，账面现金流较2019年上半年或有所改善，但净负债率忽上忽下，意味着去杠杆、降负债仍是融创未来的大课题，也考验着半年前才刚上任融创首席财务官的高曦的智慧。
截至2019年6月底，保利短债总额约466.8亿元，排在第六位，短期债务比为17.2%。
从保利近三年的净负债率来看，其资产负债结构保持持续改善的状态。其中，2019年上半年净负债率为76.6%，2018年为80.55%，2017年为86.45%。
与此同时，保利的现金短债比也维持在业内的较高水平。2019年上半年保利账上的货币资金约1224.7亿元，是其短债总额的2.62倍，较2018年的2.32提升了0.3，具备良好的偿债能力。
2019年上半年保利拿地较为谨慎，不过进入下半年，保利的囤地节奏逐步加快。据克而瑞数据显示，2019年保利拿地金额为1166亿元，排在百强房企的第三位。
另据《無房|新起点：TOP1-5房企2020年去库存压力分析》指出，保利全国范围内待售面积为1.2亿平米，此外公司重仓武汉市场，待售面积530万平米，占全国待售面积的4.29，排名第一，这也意味着保利2020年去库存压力相对较大。
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