曹州小哥

门市全款100万，自己有40万，贷款60万，每年租金4-5万，买下来不算优质，但也不差，小菜分享对这个门面投资的看法，供参考。

第一、投资收益分析

门面不是刚需，纯属投资需求，投资的话，更多考虑的就是收益，不然也没必要投资。我们通过两个指标来分析一下：

01、年收益率

花掉100万，年租4-5万，那么，门面的租金年收益率就是4%-5%，按门面投资公认的优质标准年化7%以上，也就是每年租金要达到7万以上才算优质。

不过，也不要灰心！虽然没有达到优质投资，但比市面上很多投资的收益率都高。

（1）银行存款

银行1年期、3年期和多数5年期存款利率，基本是在年化1.75%-4.015%之间，只有少部分农商行或城商行的5年期整存整取利率在5.3%左右。

农商行5.3%这个产品的劣势就是占用资金的期限长，提前急用支取的话，就会全部算活期利率；每年还不能收利息，只能5年期满了才能一次性支取本息。

买门面房的好处就是每年都可以收租金来用，还可以将租金存起来再收利息，实现投资收益的“利滚利”。

（2）国债收益

国债收益率跟银行存款差不多，1年期的好像略微还高一些，但长期的利率就不是很高。但国债是国家发行的，财政担保，资金本息都是没有任何风险的。

从市面上这两种最安全、把稳的投资收益看，你的门面投资收益还是完胜的！从这个意义上说，门面投资收益已经比较高了，而且还有租金补充作为日常的资金流动性。

02、投资回本年限

花100万，年租4-5万，那回本年限就是20-25年。

按商铺投资优质的标准看，回本年限是15年以内，也就是你这个投资回本年限多了5-10年。

因此，租金收益率和投资回本年限双指标看，不算优质投资，但也不差，属于适中的水平。

第二、投资成本分析

花自己的40万，贷银行的60万，总共要花100万才能买下这个门面。

按正常的银行门面房贷款政策，你这个计划是有问题的，一般不会4/6比例贷款，而是5/5比例贷。但实践中，神通广大的人士比较多，各家商业银行执行贷款政策略有差异，也就姑且认可你这种比例。

01、40万的部分

虽然是自己的资金，但不去买门面的话，存银行也有利息的，按1年期国债收益2.513%测算，那每年会产生10052元的利息收益。

02、60万的部分

这部分资金是银行资金，由于各家银行贷款利率上浮幅度有差异，并且年限和还款方式不同的话，最后产生的利息是不一样的。

小菜就按60万金额贷款，期限按门面最长的25年回本期限算，选压力最小的等额本息还款方式，利率执行基准（4.9%）上浮20%算。

那么月供就是3822元，年贷款支出就是45864元；25年的总利息就是546575元，本息合计为1146575元。

也就是说，如果每年门面租金是4-5万，那每年的贷款支出45864元就在这个区间内，那自己把房租偿还贷款就够了，意味着在房租不递增的情况下，把25年的租金收回来，拿去还贷款，则25年后，门面房就彻底是你的了。

但是，也要认识到，在这25年内，按银行存款1年期利息算，你40万的利息收益就损失了大概251300元。如果按5年期银行存款利息算的话，损失会更多些。

第三、这样做合不合适？

通过上面的两大分析，我们已经可以得出以下结论：

01、40万存银行25年

总利息：40万*2.75%*5*5=27.5万

本金：40万

则40万存银行25年的本息合计为67.5万。

02、40万首付贷60万25年买门面

贷60万，每月租金持平月供，25年后，租金不收，贷款不支，净得一个门面。

也就意味着，花40万出去买了门面，25年不收不支，25年满了，40万变成了一个门面房。

03、这笔投资合不合适？

25年后，40万本金变成了67.5万现金；如果买门面，25年后40万变成了门面，除了门面作为固定资产可以变现外，还能每年继续收租金。

比较01:收益

门面房的租金收益率4%-5%；现金67.5万的利率是2.513%，那么，25年后，门面的年收益率吊打67.5万的年利息收益。

比较02：价值

不算物价上涨因素，不考虑门面升值，门面照样值100万变现，就算你的数学是体育老师教的，我想你也能看得出100万的数字绝对比67.5万大！！！

04、投资结论

通过03的分析比较，很容易看得出来，25年后，40万买成门面不管是租金收益，还是资产价值，都是完胜40万存银行的，这笔投资是合适的。

但也要考虑，接下来的25年，没有40万资金周转，租金也拿去还银行贷款了，这种现金流你能接受吗？

第四、为什么40万买门面会完胜存银行？

这就要从通货膨胀说起。

2009-2018年这10年间，每年平均通货膨胀率为6.59%，当然，09年M2同比增速过高，把这10年间的平均通胀率拉高了，等19年数据出来后，这一平均值会下降些。

这个6.59%的年均通胀率高于银行各类存款利率，也高于各期限国债收益率，当然，你这个门面的租金年收益率也没跑赢通胀率。

但是，门面是固定资产，门面价格就是一种物价。通货膨胀会导致物价上涨，那么，门面的资产价格就会跟着上涨。但40万是现金，不具备这一特性，就不能抵御通货膨胀。

因此，40万现金本身抵御不了通货膨胀，每年的利息也是现金，也无法抵御通货膨胀，拉长到25年这个周期，持有现金毫无疑问就会吃亏。

反过来，把40万买成门面，租金收益虽然不如通胀率，但资产价格可以随着通胀率上涨，综合起来看，买门面就是划算的。

因此，很多人有闲钱都会选择购置商铺，而不愿意持有现金去理财，就是这个道理。基于这些分析，小菜认为，虽然投资回报率和回本年限不是很优质，但也足以抵御通货膨胀，实现财富保值。具体如何决策？请根据自身情况决定。

房坛法菜

很高兴回答你的问题，首先要看这个门面房所处的地段和周围的商业环境，如果周围是繁华的商业街，和大型的购物中心，商超，那么我建议可以买下来。

你可以算一笔帐，贷款60万30年为例，年利率按4.9%算每月还款3184元，假设年租金四万五千元，合计每月三千七百五十元，基本13年还清，这是以租养贷。在加上门面房的升值，按照一般营业房产权是40年，这样算下来是稳赚不赔的。一般最简单的算法就是10-15年回本的营业房是值得买的。（注；营业房规定是首付必须是50%）

如果你看的是小区周围的门面房，那你就要小心了，这种门面房一般升值慢，租金不稳定，租户也不稳定，以前是一个商铺养三代，经过这些年的发展商铺越来越不行了，现在是一个商铺坑三代。

还有一种情况是，自己做生意的话，在加上周围社区多经商环境还可以，那也是值得投资，毕竟等自己老了也有一份保障养老。

个人建议现在门面房不合适买了，现今社会高速的发展，互联网的崛起，实体受到一定的冲击，在加上房地产这几年的发展，每个物业都有好多门面房。这样的话门面房越来越不吃香了，有大概率买了后会租不出去，也卖不掉的情况。

古古吉娜

买门市除非打算自己做生意，如果想靠投资门市，靠收租金，那你趁早放手。投资房产最好的产品就是住宅。公寓吗，门市都跑不赢住宅。1，房产的主要价值是房产本身增值，在房价面前，什么租金什么的简直就可以忽略不计。2，公寓，门市交易税费太高，基本可以抹平你的房屋增值收益。所以请慎重投资公寓和门市。

徐州小张

题主的问题严格意义上来讲是不成立的

我们暂且假定楼主额外借款10万元（向亲朋借款，而且没有利息）凑够首付50万，贷款按照60万（理论上应该是50万），贷款利率按照10年期基准利率上浮10%也就是5.39%计算，采取等额本息还款法。

按照以上标准，题主的综合成本是多少？

1.60万10年的利息成本。

借助于利息计算器我们可以看出，月还款额6478.92万元，利息合计17.75万元。

2.40万元理财收益

如果40万元不用来买房，而是用来理财，那么理财收益参考银行存款（或者银行理财），按照现在的收益率，最高为5%。

那么40万元一年的利息收益为2万元，10年利息收益20万元（忽略复利）。

综上我们可以看出，以10年期限为限，贷款60万元，首付40万元所付出的成本为17.75万＋20万＝37.75万元。

按照题主租金4-5万元算，10年假设租金维持不变，那么获得的房租总收益为4.5万元X10＝45万元。

从以上我们不难看出，题主10年后贷款还完，获得的收益为租金45-资金成本37.75＝7.25万元，最重要的是获得了一套全款的商品房！

延伸思考

如果单纯从以上数字模型分析，题主买此商品房出租是百赚不赔的，但是数字是冰冷的！单纯靠数学模型分析问题是不科学的！还有一些外部因素没有添加进来！

1.商品房价格优势

未来10年房产优势如何？大涨？大跌？还是基本稳定？

2.商品房出租率

未来经济形势如何？是否会出现商铺空置现象？商铺是否能不断租？

3.题主的还款能力

房贷直接影响生活品质。月租金不到4000元只能覆盖6700元房贷的一半，是否会严重影响题主的生活品质？题主未来的收入是否稳定？

总结、建议

如果是10年前购买，100%合适！但是就目前的形式来看，建议题主不要入手！从此次疫情我们可以看出，未来的不可抗力对生活的影响是不定时的，未来很长一段时间还要坚持“现金为王”的基本理念，相对于投资房产不如坚持“手里有粮，遇事不慌”的理念！

一切投资都比不上对自己，对孩子，对家人，对健康的投资。此次疫情也能充分说明这一点。

因此我建议不要购买，商铺投资已经是过去时了！以上就是我对此问题的解答，希望对题主有所帮助。

我是中年老刘，专注财经干货，欢迎评论交流。

中年老刘聊财经

个人觉得不合适，压力有些大，尤其新冠过后，许多人可能更注重生活品质了，所以门市即便今年租金4-5万，明年还有人租沒人租都是个未知数，再即便一直有人租，个人贷款还要还，息还要付，所以个人觉得有些累了，不划算了！

只是杯咖啡

商业用房，40年产权，贷款只能一半，50% 首付一半。最长年限10年利率上浮10%-30%不等

子木先生李

差不多，100万利息也得5万左右，关键门市是固定资产！具有保值功能！

刘溶

年收益为百分之四到五，不是太高。一般应该百分之五以上。

醉飞吟盏

不和是

關鍵字: 门面 和讯房产 门市