跑盤筆記——123房先生每週會親自跑兩個樓盤，用專業的功底、用簡單的語言，將樓盤的好與壞，最詳盡地告訴你。純良心，非軟文！
——以下是正文——
在新塘，碧桂園鳳凰城邊，碧桂園2017年又拿了三塊地，三塊都是地王級的，樓面地價到了2.4-2.5萬元/㎡（考慮配建成本）。而當時，新塘賣多少錢呢，1.6萬/㎡（翡翠綠洲當時售價）。
這三塊地，據說碧桂園是鬥氣拍下來的，就是不願意讓給萬科（據說是萬科和碧桂園競爭到最後）。萬科現在回過頭來看，應該很慶幸自己沒拿下這三塊地。據說碧桂園內部多次拿這三塊地做反面教材。
2018年5月，碧桂園定了案名叫雲頂，說是豪宅，開盤了。豪宅要賣3.4-3.5萬/㎡的售價，推了472套，兩個月賣了384套，去化81%。賣得並不好啊！推了兩個月的貨，都沒賣完，在碧桂園是很少見的。
等到2018年12月，翡翠綠洲的天賦賣平層2.4萬/㎡、複式2.7萬/㎡，雲頂立馬冷凍，去化掉到了個位數，一個月就賣那麼幾套。買了雲頂的業主一看，臥槽、買貴了、套穩了。
按實際，新塘就是2萬/㎡上下的樓價。想賣到3.4萬/㎡，碧桂園也只能硬著頭皮做豪宅。而極致標準化和做剛需客的碧桂園，做豪宅總缺那麼些味道和氣質。
賣3.4萬/㎡，不是新塘或產品或配套或環境真值這個價格，而是地貴了，怎麼也不能虧本賣啊，於是就硬著頭皮賣。
123房先生想不明白，花了真金白銀買雲頂的客戶都是怎麼想的，特別是大戶型，同樣的總價差不多可以在龍湖雲峰原著買疊墅啊！龍湖可是號稱別墅專家啊，做豪宅一等一。
碧桂園雲頂，究竟怎麼樣，我們一起來看看。
導讀：
01 樓盤基本信息
02 樓盤區位價值解讀
03 樓盤周邊配套解讀
04 周邊不利因素解讀
05 樓棟佈局價值解讀
06 戶型價值解讀
07 周邊圖片
08 總結
（19圖+4500字，讀完預計需要10分鐘。）
01 樓盤基本信息
02 樓盤區位價值解讀
碧桂園雲頂，在新塘板塊，可謂是炙手可熱。
我們先看看新塘的大區位，解讀一下地理價值。
新塘原本是籍籍無名的工業鎮，地理位置既不靠增城主城，也不靠廣州城區，來這裡置業的多是被主城擠出的剛需或周邊工作的人群。
但是廣州東部交通樞紐中心的概念一提出，新塘就猶如醜小鴨變白天鵝。新塘這個廣州新東站讓大家充滿了遐想，曾經廣州東站也是一片荒蕪，而今確是廣州最繁華的中軸線的起點。
從規劃角度來看，新塘確實起到了樞紐的作用。在廣州內部，是東進的終點，串聯了金融城、魚珠港、增城主城。在大灣區內部，是廣深科技走廊的連接點，串聯了深圳、東莞松山湖、廣州科學城、中新知識城。
單純從地理角度來看，新塘是樞紐、是中轉，可能不能留存人流、物流、信息流。但政府有意識地基於TOD規劃了大量的商服用地，引入總部企業，其實是希望將來這裡可以集聚資源，成為東部的產業核心。
單純從地理位置、發展方向、城市硬件投入（基建、軌道交通）三方面來看，投資總認為新塘將來有望追平乃至超過科學城，但軟實力方面（公建配套、企業總部、三產人群）還與科學城相去深遠。
接下來我們看看碧桂園雲頂在新塘的小區位。
新塘TOD未來的核心區位在地鐵新塘站周邊，規劃的商服用地也大量坐落在周邊，目前已經落位的帶產業引入承諾的商服用地有保利國際金融廣場、新世界華南總部和凱達爾樞紐國際廣場。
碧桂園雲頂的位置距離新塘TOD還是有一定距離，車行約有6 km的距離。開車或者公交可以比較便利地到新塘站。倘若未來新塘變成一個產業核心，工作在新塘，生活在雲頂，還是比較便利。
周邊的山林資源豐富，生態景觀比較豐富。但同時也靠陳家林垃圾填埋場和雲埔工業區，是一個比較大的負面因素（後面會詳細講）。
03 樓盤周邊配套解讀
我們依然從交通、教育、商業和醫療四個方面來解讀樓盤配套。
（1）交通配套
雲頂道路是雙向六車道，是區域的主幹道，目前還未完全建成，但建成後出現會非常便利。目前在雲頂周邊沒有看到公交站，但隨著交房入住，公交站和線路會逐漸安置到位。
值得一提的利好，在前幾天發改委公佈的廣州市2019年重點項目計劃，預備計劃中提到了增城有軌電車示範工程。會在雲頂設站，會連接新塘萬達、永旺、南方醫院、新塘TOD、翡翠綠洲。雖然公佈的起止年限是2020-2021年，但往往開工會推遲，竣工也會推遲。
（2）教育配套
雲頂的教育配套過硬，主要看鳳凰城中英文學校、香江中學和市二中（應元學校）。
市二中應元學校，是市二中是廣州市的名校，而云頂邊的市二中應元學校是市二中管理的公辦學校，教育質量應該是有所保障的。
香江中學目前是增城非常優質的學校，多次中考平均分都是增城第一，常領先第二名20分。鳳凰城中英文學校也是非常優質的學校，多次中考平均分能幹到增城第二，也是棒棒的。（怎麼增城的公辦初中幹不過民辦，投資總真沒想明白）
（3）商業+醫療配套
商業和醫療配套只能滿足基礎。
雲頂周邊三公里範圍內其實沒有大型的購物中心，主要還是底商和小型社區商業為主。最近的是鳳晴苑的底商商業。基本可以滿足居住的日常生活所需，更高層次的消費可能就要跑到新塘萬達等商場。
周邊的醫療主要以村衛生站和鳳凰城醫務所為主，小病小痛可以應付。
04 周邊不利因素解讀
雲頂周邊的不利因素，有陳家林垃圾填埋場和雲埔工業區。我們一一來看。
（1）陳家林垃圾填埋場
陳家林垃圾填埋場一直以來是翡翠綠洲、合生湖山和碧桂園鳳凰城業主的夢魘，此外還影響到黃埔區的越秀保利愛特城、龍湖雲峰原著等小區。特別是一到夏天，陳家林臭氣熏天，居住在這裡真叫一個酸爽。
從2004年開始，業主就已經開始鬧維權，一維就是十幾年。
但近期傳來一個利好，陳家林垃圾填埋場要封場了。
這主要是由於廣州第六資源熱力電廠已經落成試燒垃圾，原本陳家林處理的垃圾可以交給熱力電廠去處理。
投資總從媒體瞭解到，陳家林垃圾填埋場已經開始封場，並開始了防臭、治水、治氣、復綠等工作。這對周邊的業主來講，生活環境能有極大的改善。
但同時也許提示一下，投資總瞭解到，垃圾填埋場封場後，封場後的運行管理會比封場這一動作更重要。如果封場後管理不規範，依然存在較大的環境汙染隱患，對大氣、水質、土壤都有比較大的不利影響。
（2）雲埔工業區
雲埔工業區由於大氣汙染問題，一直被周邊小區業主投訴。距離雲頂有4 km的距離，相對較遠，對雲頂應該有影響，但影響可能相對較小。
投資總瞭解到中國經營報18年3月的一篇報道寫到：“2015年~2017年，雲埔工業區有多家企業被指汙染，塑料味、香料味以及牛屎味夾雜……塑料味主要源於宏仁集團的宏信塑膠、宏昌電子以及宏仁電子，香料味主要源於國際香料、匯香源香料，而牛屎味則源於臺一銅業……”
投資總瞭解到目前雲埔很多企業都已經限產、同時更新了設備，有些企業還開始搬遷了。
目前對周邊小區還有多少影響，由於投資總不常在這邊生活，也僅僅由於跑盤需要在周邊溜達了半天，並沒有感受到空氣中多少異味。有意在周邊買房的朋友可以特意關注一下這些問題。
05 樓棟佈局價值解讀
雲頂都是高層建築，投資總劃分了高低價值面，我們一起看看。
低價值面①：區域主幹道、雙向六車道，會有比較大的車行噪音和灰塵。
低價值面②：06地塊與07地塊之間的道路，看修規應該有雙向四車道，有一定的車行噪音和灰塵，但相對低價值面①會影響相對少一些。
低價值點③：小區公共廁所，有一定的不利影響，可能影響低層住戶。
低價值點④：餐飲商業，目前是嶺鮮順德私廚，有一定的餐飲油煙影響，主要影響低層住戶。
高價值面⑤：小區園景。這塊區域，樓間距最大，園景打造用心，居住舒適性高。可以發現，雲頂在這個範圍，安排了較多的大戶型（5/6/8號樓），主要定位追求居住體驗的購房者。
高價值面⑥：山景。這塊區域，主要是望山體，有比較豐富的山林景觀。
投資總建議可以在預算可控的範圍內，多關注環繞高價值面的樓棟和戶型，如果極度追求居住體驗的，可以考慮準樓王5/6/8號樓。
06 戶型價值解讀
碧桂園雲頂，基本是按照豪宅的目標去考慮的。體現在面積段和戶型上，就是小戶型較少，大戶型偏多。
但是投資總實體看了之後，感嘆碧桂園果然還是一家做剛需和標準化產品的房企，對豪宅的理解，除了面積大+專梯入戶之外，在細節上多處透著濃濃剛需的味道。（其實就是地買貴了，硬著頭皮做豪宅，但又做不出豪宅的味道）
目前有這麼些戶型：
90㎡ 3房2廳2衛
96㎡ 3房2廳2衛
114㎡ 4房2廳2衛（橫廳）
124㎡ 4房2廳2衛
128㎡ 4房2廳2衛
142㎡ 4房2廳2衛
205㎡ 5房2廳3衛
（1）90㎡和96㎡的3房
兩個三房在格局上是基本一樣的，差別主要是：
90平的多是北向，96平的多是南向，南向採光要比北向好。
在房間上，96平的主臥次臥比90平大，但書房相對會小。
90平有入戶花園贈送，96平沒有。
對比來看，96平的採光好、主臥次臥好用，相對比90平好些。
（2）114㎡的4房橫廳
這是雲頂最小的4房。採用橫廳設計，採光好，但帶來的問題就是，無法做到動靜分立。客廳的活動，會極大地影響到房間的休息。有三個臥室的門，是直接對著最大的客廳聲源。同時，有客人來訪時也容易窺視到房間的動態。
（3）124㎡和128㎡的4房
124平和128平多是南向，124平能做到南北對流，比128平相對舒適。
在房間處理上，128平的主臥相對來講更小，舒適性不如124平。兩種戶型的兩個次臥基本一樣，沒有太大差異。書房，128平的進深會多20公分，更大些。考慮到128平戶型沒能很好地做到動靜分離，總體是124平戶型相對更優。
124平和128平的客廳面寬都是4米，但124平戶型的陽臺有7米長，帶來更大的採光面，比起128平的雙陽臺要好用。
（4）142㎡的4房
142平其實基本是在124平的戶型格局大，做大了主臥，壓縮了一個次臥，並做了南北對流雙陽臺。
這裡，不得不吐槽兩點。
第一點，主臥。主臥僅僅是變大了，空出一個房間的空間來做洗手間和衣帽間，但是衣帽間和洗手間的設置簡單隨意、毫無新意，空間利用效率不高。由於主臥變大了，壓縮了一個次臥的空間，又壓縮了餐廳的空間，其實降低了居住舒適性。
第二點，洗手間。雖然戶型是大戶型，但洗手間絕對是剛需洗手間，沖涼房特別小，容易碰到玻璃門，而且進去之後就出不來了，住戶得擠到一邊才能把門打開從裡面出來。銷售說後面會換成推拉門或者改成向外開門。（投資總一臉黑線，難道不應該優化戶型設計麼）
（5）205㎡的5房
從142平直接跳躍到205平，這個跳躍有點大。
205平，格局有點奇怪。
客廳很大，餐廳相對小些，而且有雙廚房設計（中式廚房+西式廚房），不知道是否是豪宅業主的痛點（總感覺業主對雙廚房不敏感，雙廚房設計很費空間）。
雙主臥設計，都挺好用，主臥有豪宅的感覺。但是為了主臥好用，導致書房和與書房相鄰的次臥不好用。書房和與書房相鄰的次臥不能打通，無法優化格局。
洗手間問題是通病，不知道豪宅住戶，住著超大的房子，用著超小的洗手間，是一種怎樣的體驗，特別是那些肥胖的住戶。
07 周邊照片
08 總結
碧桂園雲頂，顯然是新塘的CEO盤了。
CEO盤往往透支了未來的價值，從投資的角度上，未必能取得最佳的投資收益。特別是在CEO盤不具備護城河（人群素質、產品質量、物業管理等等）的情況下，未來的價值與周邊的同等樓盤沒有太大差別。
就目前而言，碧桂園雲頂並沒有體現出特別強的優勢。一個證明就是在翡翠綠洲天賦開盤後，碧桂園雲頂的去化就直線下降，說明購房者看完兩個盤後，還是做出了明確的選擇。天賦也看得明白，這個地方，就當前而言哪能賣3.4萬/㎡。
在翡翠綠洲天賦賣完前，雲頂都要一直被壓著打。現實很殘酷。特別在產品力、配套、環境、交通基本沒有差異的情況，只要天賦比雲頂拉開一定的價格差距，性價比一下就出來了。
目前，陳家林附近的環境質量在不斷改善，垃圾填埋場封場、雲埔工業區汙染企業也在搬遷或縮減產能，新塘基建在加速，周邊配套在完善，這附近的房子是具備投資和自住價值的。
每個樓盤和每套房子都有優點和缺點，寫的不好的歡迎批評指出，謝謝閱讀，下期見！
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