孫登峰770802

這個問題很有水準，小招邀請了招商銀行App社區理財達人來回答這個問題~

個人住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心，運用申請公積金貸款的職工所繳納的住房公積金，委託商業銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。按規定繳存住房公積金一定期限以上(各城市的期限不同)的在職職工為購建住房、翻建、大修自有住房資金不足時可申請公積金貸款。

01 公積金一直不用不取，會怎樣？

根據規定，職工住房公積金的利息是按銀行一年定期存款基準利率計算。

比如目前銀行一年期銀行的存款利率為1.5%，那麼在公積金賬戶裡面的錢不會消失，而是每年按照這個利率給到利息。

所以，公積金賬戶從理財的角度來看，與存銀行一年定期類似，如果不取，它會一直存下去。

每年1.5%的收益，相對偏低。

02 用公積金買房貸款的好處

一、貸款利率低於商業貸款利率

提到公積金貸款，最直接的特點就是貸款利率比商業貸款利率低。現行的住房公積金貸款年利率五年以上為3.25%，而商業貸款年基準利率為4.90%，各商業銀行可能在此基礎上打個九折。買房時，如果用住房公積金貸款，年利率可能會相差1.65%，為購房者節約很多購房成本。

二、公積金貸款的還款方式靈活，提前還款方便

公積金貸款的還款方式極為靈活，借款人只需每月的還款額不低於“較低還款額”，就可以自主確定月還款數額，非常便於借款人的資金安排。

三、貸款比例高

不僅是貸款利率，公積金在貸款比例方面也有著一定優勢，首套房商貸首付一般是3成，貸款比例為7成，公積金貸款首付比例為2成，貸款比例為8成，也就是說，公積金比商貸能獲得的貸款比例更高。

四、提前還款不收違約金

一般，貸款人在公積金貸款放款滿一年後可申請提前還款，並且不收取違約金，有的城市規定每次還款金額不低於6個月的住房公積金貸款本息額。當然，公積金政策的地域差異性比較大，具體也要看城市的公積金政策要求。

03 公積金貸款和善用貸款差別在哪？

現在公積金貸款利率比商業貸款利率少了不少，因此公積金貸款可以說更加合適。下面我們來算一下，如果貸款100萬，貸款30年的話，公積金貸款和商業貸款到底差距有多大。

下表是商業貸款100萬貸款30年，年利率5.88%，這樣的話，每個月還款額是5918.6元，利息總額是113萬元，還款總額是213萬元。

下表是公積金貸款100萬貸款30年，年利率為3.25%，這樣的話，每個月還款額是4352元，利息總額是56.67萬元，還款總額是156.67萬元。

可以看出來，公積金貸款和商業貸款利息總額相差了56.33萬元，利息總額幾乎相差了一倍。

而且每個月公積金貸款只需要還貸4352元，而商業貸款需要每個月還貸5918.57元，每個月還款額相差了1566.57元。

因此，公積金貸款不僅總利息低了將近一倍，而且每個月還款額還低了1566.57元，月供負擔更低一些。

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區別就是錢差太多了！建議問這個問題的人，先去看看公積金和銀行商貸的利率差別有多大再說吧。

公積金貸款利率是多少？

目前5年期及以內公積金貸款利率是2.75%，5年期以上公積金貸款利率是3.25%。不管是2.75%還是3.25%，都非常低，這是我們能從機構借到的最便宜的錢。二套房公積金貸款利率一般上浮10%，即3.575%，也比較低。

只要央行不降息、不加息，公積金貸款利率就會維持不變。自2015年10月央行最近一次降息以來，銀行存款、貸款利率都降到一個非常低的水平，公積金利率自然也非常低，並且此後這4年公積金利率一直沒變。

商業銀行貸款利率是多少？

銀行商業貸款利率就要高很多了。根據央行規定，目前1年期及以內貸款基準利率是4.35%，1年以上、5年期及以內貸款基準利率是4.75%，5年期以上貸款基準利率是4.9%。

有兩點需要注意：一是大部分房貸都在5年期以上，也就是要參考4.9%的基準利率；二是目前房地產調控比較緊，信貸自然也比較緊，不管是首套房還是二套房，房貸利率都在基準利率的基礎上有一定幅度的上浮。

目前全國首套房貸利率平均上浮10%左右，也就是5.39%，二套房貸利率平均上浮20%左右，也就是5.88%。

對於首套房來說，公積金貸款利率是3.25%，銀行商業貸款利率是5.39%，後者是前者的1.7倍。

公積金貸款和銀行商業貸款利息差多少？

我們舉個例子，如果一套房子貸款100萬元25年，用公積金貸款的話，等額本息還款方式下，月供是4873.16元，一共要還146.2萬元，其中包含46.2萬元的利息。

如果用銀行商業貸款，利率是5.39%，月供是6075.36元，一共要還182.3萬元，其中包含82.3萬元利息。

商貸利息比公積金利息多出了36.1萬元，這下大家能看到差距了吧？

公積金貸款問題

誰都知道公積金貸款利息低，但大部分人用的仍然是銀行商業貸款，這是為什麼？最主要的原因是，公積金貸款額度有限，組合貸又太麻煩、耗時長，所以很多人只能選擇商業貸款。

比如北京市，以前公積金貸款最多能貸120萬元，只要你的工資有1萬多，基本上都能貸滿120萬元。但2018年出了一個新的政策，公積金貸款額度也工作年限（繳費年限）掛鉤，每繳存一年，就多10萬元的貸款額度，工作滿12年才能貸120萬元。

但實際上，北京房價很高，房貸動輒就一兩百萬以上，如果公積金只能貸二三十萬、四五十萬，絕大部分人的需求無法滿足。

組合貸有個問題就是：耗時太長，是純公積金貸款、純商業貸款的2倍，因為要逐個審核、逐個放貸。但是很多業主等不了這麼久，也許急需買房的錢，比如換房，就等不了太久。所以很多人就只能進行商業貸款了。

小斯筆記

簡單的說用公積金貸款買房子，利息比較低，但是貸款總額受到限制。有一點尤其需要注意的是，如果未來把房子賣了，公積金貸款的提前還款手續，多一個特別的步驟。

01，利息和總額

用公積金貸款來買房子，最顯著的優點就是公積金的貸款利率低很多，所以造成20年或者30年的貸款，總利息額少很多。

所以幾乎所有人都知道這一點能用公積金貸款的，絕對優先用公積金貸款。

但問題是很多人沒有住房公積金，有一些一手樓盤銷售的時候也限制使用住房公積金，如果是二手樓的交易，前業主有可能要求做商業貸款，這樣的話他拿錢會快很多。

另外一點需要注意的是，公積金貸款的總額都受到限制。現在很多房子的總價要幾百萬貸款也要幾百萬，即使夫妻雙方同時有公積金，也很難獲得足額的貸款。所以很多人使用組合貸款的方式。

也有些人沒有算清楚利息的差額，只是為了省麻煩就選擇了純粹的商業銀行貸款，那就虧大了。

02，提前還款

正常來說，因為公積金貸款的利率很低，一般人都不會選擇提前還款。

如果房子還沒有還完貸款，就進行出售交易的話，那就需要提前還款。這裡需要注意公積金貸款的提前還款，要多走一個步驟，也有可能產生新的費用。

需要先向市住房公積金中心提出提前還款的申請，獲得批准之後才找相應的銀行提前還款。所以這裡是要多一個步驟，也需要花多一點額外的時間。這一點是大多數人沒有考慮的。

但不管怎麼樣可以使用公積金貸款，當然優先使用公積金。

財說得明白

最大的區別就是，用公積金買房可以少付很多利息，如果只用公積金貸款可以少付至少30%以上的利息。

以上海為例，公積金最高可以貸120萬，貸款利率是3.25%，商貸我們按基準利率4.9%計算。

假設一套房子400萬，首付30%是120萬，還款方式是等額本息，貸款期限30年。

第一種情況：用公積金貸款+商業貸款組合貸。

那就是首付120萬，總貸款280萬，其中公積金貸款120萬，利率3.25%，商業貸款160萬，利率4.9%。

最終要還的貸款總額是613.71萬元，其中利息213.71萬元。

再看第二種情況，不用公積金貸款，純商業貸款。

那就是首付120萬，總貸款280萬，利率4.9%。

最終要還的貸款總額是654.97萬元，其中利息254.97萬元。

可見，如果用公積金貸款，可以少付41萬的利息，少還了16%的利息

目前很多首套房銀行貸款都是上浮10%、15%左右，那就是5.39%、5.635左右了，如果按照上浮後的利率計算，這個相差就更多了。

另外，上海總房價比較高，對於總房價低的城市，公積金貸款的優勢就更明顯了。

有些城市，只用公積金貸款就能覆蓋首付之外的所有貸款了，那少付的利息至少也有30%以上了。

所以，在買房的時候，建議能用公積金貸款就用公積金貸款，能為自己省下一筆不小的錢呢。

我是萬能的老左，如果你還有其他問題，或者不同意見，歡迎在評論區給我留言。

萬能的老左

關於這個問題，我們用實際的數據來做一下對比

個人買房時使用住房公積金前後的區別

2019年，各地公積金貸款利率未發生變化，依舊執行以往標準，利率如圖：

在這裡，為大家舉個例子來直觀展現下使用公積金前後的區別：

假設房屋總價為300萬，首房首貸，首付3成，貸款總額210萬，貸款期限20年，公積金貸款利率執行3.75%，商業貸款按揭年數20年，利率按照2919年9月20日貸款市場報價利率（LPR），為4.85%，無上浮。

不難看出，無論是等額本息還是等額本金的還款方式，在相同的貸款金額、貸款期限和公積金貸款利率下，採用住房公積金後，每月還款壓力小，產生的貸款利息也相差十餘萬。

公積金制度的真實意義

中國的公積金制度來自於新加坡，期初的設置是希望通過這種強制性繳納的辦法，集合政府、企業和職工三方的力量，解決民眾的購房問題。目前我國和新加坡也是全球唯二實行住房公積金制度的國家。隨著房價的上漲，住房公積金的積累速度開始落後於房價的上漲速度。同時，大部分城市為了遏制房價的過快上漲，對公積金貸款額度坐了嚴格規定，以浙江為例，以家庭為單位購買的首套房貸款額度為60萬，二套房僅為40萬，相比較動輒300萬總價的房子，或者3萬一平的房價，顯得杯水車薪。

取消公積金會怎樣？

2月11日，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆，在《新冠疫情下對經濟發展和製造業復工的幾點建議》中提及，2月10日復工、復產的規定，對於大部分企業來說依然困難重重！因此，他建議取消企業住房公積金制度，

原話是這樣說的：“住房公積金制度是 1990 年代初從新加坡學來的，現在我國房地產早已市場化，商業銀行已成為提供房貸的主體，住房公積金存在的意義已經不大，將之取消可為企業和職工直接降低 12% 的成本。”

那麼，取消住房公積金到底意味著什麼呢？對於企業來說，住房公積金是一筆重要的負擔，屬於企業成本。尤其是民企、中小型企業，都希望少交，甚至不交。對於員工來說，儘管住房公積金在當前的房價下作用大不如前，但十幾萬的差額也等於少奮鬥數年呀！

欣奇理財師

用公積金跟不用公積金最大的區別就是利率不同，不用公積金，那就只能是全款或者分期或者商貸，商貸以前的基準是4.9，根據市場狀況的不同，利率上下有浮動。公積金的利率是3.25。

無論採用哪種付款方式，都有自身的優勢跟劣勢。

對於有公積金的群體來說，用公積金買房，雖然利率的確比商貸低，但是公積金的貸款額度有限，個人最高50萬，夫妻雙方最高65萬，這個額度對於購買小戶型低總價的房子來說，優勢是非常明顯的，但是對於總價高的房，如果用公積金，除過最高貸款上限之外的資金，都是首付，所以如果是購買總價高的房，首付的要求會非常高。

商貸雖然利率比公積金的高，但是商貸的首付比例以及貸款額是很房子的銀行評估值而定的，總價高的房，如果個人的資質符合要求，那麼根據首付比例，貸款額會更高一些。

商貸跟公積金的區別還表現在交易流程以及造成整個交易所需要花費的時間上，除非是在非典型市場環境下，正常情況下，商貸所花費的時間更短，交易流程相對簡單一些。公積金在貸款審批環節，需要的時間更多。

這兩年，在很多城市流行的公積金與商貸的組合貸，深受很多人的青睞，這種付款方式，既可以享受公積金貸款部分的低利率，有可以通過商貸，減小首付壓力，算下來總利率會節省很多。

所以，用不用公積金買房，一是要有公積金，二是自己的公積金符合的貸款額是否能夠滿足自己的需要。對於支持組合貸的地區，還是建議最好能使用組合貸，雖然很多開發商是不希望購房者使用組合貸的，組合貸審批放款的時間更長，手續更繁瑣，但是對購房者來說。確實最優的付款方式，既能減輕首付壓力，又能降低月供支出。

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老何侃房產

先說結論，差60%以上

以目前本地商貸利率上浮10%，利率為5.39%。而公積金利率是3.25%為例。

也就是公積金利率是商貸的六折，六折什麼概念，看看以下直觀數字。

貸款50萬，10年

同樣的50萬，貸款20年

50萬，貸款30年

以上都是商貸利率不上浮的。50萬，30年總還款差了17萬，如果上浮，總差額將會是20萬左右。

所以可以看出貸款期限越長，相差越多。

同理，貸款金額越多，相差越多。

以我自己買房的經歷，一萬一平米的三線城市房價，我只貸了20萬15年。自己算了一下，商貸18萬，和公積金20萬還款情況是一樣的。也就是此時此刻就省下兩萬。

那麼在一線城市的，貸款幾百萬的情況下，差額會相差多少呢？

負責任的告訴你這個數字是上百萬

小扒說房

不管貸款期限長短，用住房公積金和不用公積金買房的區別都是非常明顯。

第一、息差和月供區別明顯

用公積金貸款買房和不用公積金貸款買房，在月供和總息差方面的區別是很大的，公積金貸低很多。小菜將舉例進行說明：

測算前提，忽略公積金額度不夠的問題，假定70萬都可以貸成全額公積金貸款。組合貸存在諸多個性，月供和總息差介於純商貸和純公積金貸款之間。

比如，買總價100萬的房子，首付30萬，貸70萬，貸20年，分別測算商業貸款和公積金貸款的月供和總息差。

01、等額本金還款方式

總利息上，公積金貸比商貸少73806.25元；月供上（首期還款），公積金比商貸少612.19元。

02、等額本息還款方式

總利息上，公積金比商貸少94196.18元；月供上，公積金比商貸少392.48元。

第二、公積金利用率、便捷性有較大區別

公積金貸款的前提是買房人有公積金，而且滿足公積金貸款的繳存條件，才能申請公積金貸款。申請下來公積金貸款後，會有諸多政策上的便利，能最大限度地使用好個人公積金。

01、公積金貸款對公積金的利用率更高

買房用公積金貸款後，可以從個人的公積金賬戶直接扣劃每月繳存的公積金用於衝抵每月月供，不足部分自己在往還款賬戶上存一些就行了，不用每年開證明去公積金管理中心支取，手續上更加便利，公積金利用率更高。

02、商貸要使用公積金手續更繁瑣

商貸的話，要使用自己的公積金款項，只能單位開證明，每年去公積金管理中心支取，多數地方一般限制每年支取一次；而不能從每月繳存的公積金賬戶直接扣劃，要使用公積金賬戶上的錢，手續上更繁瑣些。

第三、儲蓄和生活品質有較大差別

上面已經分析了，公積金貸款後，可以直接扣劃個人公積金賬戶上每月繳存的公積金衝抵月供，從而使個人收入能更多地積攢下來，增加儲蓄，積攢成量後還能提前還款，減輕貸款壓力；當然，現金流寬裕些，生活壓力小些，家庭消費錢多些，生活品質更有保障些。

第四、對買二手房的話，公積金貸對房齡要求更低

按照本地的政策，商貸對房齡要求是不超過20年，也就是說，買二手房按揭，如果房齡超過20年，商業貸款就無法申請了。有些銀行是參考外觀，比如紅磚房外牆就不貸了。但很多學區房外觀都是紅磚房，房價還高的離譜哈。

公積金貸款的原則是貸款年限和房齡加起來不超過50年。也就意味著，如果買的房子房齡過老，比如房齡已經28年了，商貸就沒戲了，貸公積金的話，還能貸，只是貸款年限最長就是22年，要吃虧些。

第五、提前還款政策差別大

商貸有些銀行提前還款有諸多限制，甚至有的銀行對不滿一定年限就提前還款的，還會加收數額不等的違約金。

本地政策看，公積金貸款提前還款是不收任何違約金的，隨時有錢了，想提前還款都是允許的。

第六、貸款審慎性區別大

在徵信上，商貸的徵信要求相對寬鬆些，因為所有銀行都在辦房貸，各家銀行對借款人徵信尺度要求難免不一，有松、有緊。特別是有些缺業務的小銀行，徵信很爛的都能把房貸辦下來。

但公積金貸款就不同，徵信不好的，很容易被拒。畢竟怎麼說呢？公積金貸款的錢是大家交的，不能有絲毫風險，寧願不放，也不能損失本金。公積金貸款的審慎性要求比商貸高很多。

第七、額度和審批時限差別大

公積金貸款額度跟單位性質、繳存比例、繳費基數、年限等有較大關聯，如果繳存基數低、比例低、時間短，單位不優質，個人能申請到的貸款額度就很小。但商貸額度基本就是房價的7成，額度槓槓的。

在審批時限上，商貸一般3-15個工作日就能辦好了，像本地的有些銀行“直通車”平臺，3個工作日就放款，真的很快。公積金貸款的話，往往在1個月-3個月之間，手續規範，審慎性要求高，流程走下來也就比較長。

當然，可能還有其他一些區別。任何事物都不是完美的，在這方面佔優了，其他地方可能就會存在劣勢。具體如何貸？還是要根據個人情況決策。

房壇法菜

朋友們好！

用公積金買房最大的好處就是利息低，每個月還款額低，還款總額也很低。因此，如果你買房子的話，能夠用公積金儘量用公積金，這樣是最有利的。下面來分析一下。

公積金貸款利率低

現在公積金貸款利率是非常低的，可以說比商業貸款低了不少。下表是人民幣貸款基準利率表，從中可以看出，五年以上的公積金貸款年利率為3.25%，而銀行商業貸款五年以上的基準利率為4.9%。

可以看出來公積金貸款低了1.65個百分點，也就是低了33.67%。更為關鍵的是，現在商業貸款基準利率你是貸不出來款的，現在要貸款的話，普遍上浮率在20%左右，也就是商業貸款年利率在5.88%左右。這樣的話，可以說差距就更大了。

下面我們來算一下看看差距到底有多大。

同樣貸款數額，公積金貸款壓力小的多

現在公積金貸款利率比商業貸款利率少了不少，因此，公積金貸款可以說更加合適。下面我們來算一下，如果貸款100萬，貸款30年的話，公積金貸款和商業貸款到底差距有多大。

下表是商業貸款100萬貸款30年，年利率5.88%，這樣的話，每個月還款額是5918.6元，利息總額是113萬元，還款總額是213萬元。

下表是公積金貸款100萬貸款30年，年利率為3.25%，這樣的話，每個月還款額是4352元，利息總額是56.67萬元，還款總額是156.67萬元。

可以看出來，公積金貸款和商業貸款利息總額相差了56.33萬元，利息總額幾乎相差了一倍。

而且每個月公積金貸款只需要還貸4352元，而商業貸款需要每個月還貸5918.57元，每個月還款額相差了1566.57元。

因此，公積金貸款不僅總利息低了將近一倍，而且每個月還款額還低了1566.57元，月供負擔更低一些。

綜上所述，如果買房子能夠用公積金，一定要用公積金，這樣不僅可以降低你的每個月的還款額，還能夠減少你的貸款利息總額。

睿思天下

公積金貸款和商業貸款最大的區別就是利率不一樣，公積金貸款不上浮，利率3.25%，商業貸款現在利率上浮10%，也就是5.39%，我們來看看貸款100萬的區別。

100萬，貸款30年，商業貸款利息102萬，公積金貸款利息56萬，差別46萬，差別就是這麼大。

還有個區別就是公積金貸款放款慢，一般兩到三個月，以前行情好的時候，很多樓盤為了快速回款，不讓使用公積金貸款。

關鍵字: 房產 住房 公積金