高麗允
問題是哪個區域投資買房升值潛力最大？剛需我就不談了，落戶天津的也算剛需一種，就也不談了。
只說最重要方面，投資一套房子，收益有兩種，一種是過幾年賣掉賺差價，一種是出租出去賺租金，認清楚這兩點後，我們分開論述。
首先是租金，我個人覺得天津市最好出租的房子就是學校和醫院周邊的房子，兩者相比學校周邊更有利，比如和平區，有很多學區房，就算很多人買不起學區房，為了孩子上學，也會租在周邊！所以單考慮租金這一塊，我推薦南開區和和平區，因為學校多！
其次是房值的問題，我個人覺得學區房和海河周邊的房子較為保證，事實也的確如此，如果你對比一下去年上半年和現在房價的差，你會發現學區房基本上沒什麼太大變化；海河邊的房子，我覺得位置決定一切，這次疫情後，改善型住房一定會成為很多投資型客戶首選，上海、深圳江邊的房子都是豪宅，天津海河邊房子現在其實並不貴！
希望回答對提問者有幫助！
坐在椅子上思考
提到買房都是傷心淚，本人16年在天津買過一套房，當時還沒有房住不炒的政策，也算是趕上了個上漲的尾巴，但隨著這兩年房價平穩後下滑，到現在對比購入時漲幅不過10%。
投資買房升值其實可分為多方面，拆遷，地鐵，學區，政策等等很多方面。
拆遷—投資推薦度*
老人去世後給姐妹倆留了一套房子，估值10萬，姐姐要房子給了妹妹5萬塊，辦好過戶，房本改成姐姐名字後三個月，房子拆遷了，補償款給了105萬，妹妹不願意了，非要分補償款，姐姐念在親情份上又給了妹妹10萬，但妹妹依然不願意還想要，結果姐妹鬧掰不來往了，如果你是姐姐，你怎麼辦？以上不是段子，是真事。拆遷補償來錢最快，可一旦打了眼也容易壓手裡。房地產市場上有很多人盯著“準拆遷房”，每年市政府也都會發布老舊小區拆遷範圍，可是大家都知道的消息就不值錢了，除非你有先見之明（有消息），如果沒有那還是不要考慮了。加上這兩年貨幣補償也到了尾聲了，很多老小區進住物業，加裝電梯，拆除違章等翻新，近幾年都別想著拆了。
地鐵—投資推薦度**
這幾年天津就是個大工地，多半都是修地鐵，聽說要學上海，北京模式，四通八達，連最遠的薊州也要修直達城區的地鐵（可這幾年一直不順，天津港，雞的P，某房等出了不少問題，手緊，但地鐵一直沒停工，這也能從側面顯示出修地鐵的決心），而且天津地鐵已經呈現出往四郊五縣擴充的形式了，所以指著通地鐵，漲房價這條路恐怕不好走。
學區—投資推薦度***
雖然各種小道消息都說以後要搖號入學，取消學區房，但至少現在還沒實行，所以好的學區房絕對是搶手貨，比如天津最好的和平學區房，五萬起價，十萬不封頂，且區別於其他城區，六年只能有一個孩子入學，可能也是因為之前有不少買不起房，但給錢掛靠的事鬧的。和平區本就屬於天津中心位置，小學學區又是耀華，實驗這種頂級學校，小升初對口的也都是好學校，當然值這個價，但投資學區房也有幾大隱患，例如：中心城區價格穩定，上升空間不大，學區政策一旦取消房價勢必受挫，出行不便（龜速開車），東西挺貴。（劉歡，陳道明就是在天津上的學，知道他們是在哪畢業的嗎？）
政策—投資推薦度****
市場經濟=*策經濟，領會*策就能快人一步，新聞天天播，你看我也看，誰能看出門道來誰就能走前面。說到這想起來個事，前幾年就說要在天津大道上蓋個大的國展中心（真的是很大，中心裡面地鐵就設了兩站地），還提到地鐵也要延長到鹹水沽裡面，這期間有不少人買了海河教育園和東沽路的房子，但說完就沒動靜了，直到今年才開工，竣工後肯定會成為一個新地標（之前買的房多少能漲點）。大部分情況下跟著*策走，就算不會大漲也至少不會吃虧，當然也不能一味跟著走，比如塘沽于家堡，津南星耀五洲，團泊等幾個地方，一開始說的都挺好，後來怎麼樣.......。
不買—推薦度*****
房住不炒已經定型，隨著今年明年債務到期，會有不少房企破產，加上最近一對七了，還有房產稅的風（有時間會著重說說房產稅的事），連看門大爺都知道現在大環境不好，建議暫時不要在天津買房，雖然我也看好以後天津房價，但現在不是入市的最好時機，尤其現在新房價格普遍下落，不確定因素還挺多的。但話又說回來，如果非要在天津買的話，不管看上哪了，先到所在地多加幾個中介微信，看看他們朋友圈裡的房子，不管是網上還是實地至少要看一百套房子才能做到心中有數—沒有調查就沒有發言權，不論別人怎麼專業，大主意還得自己拿。
P.S.1本人非天津人。2本人從事行業與房地產接觸頗多，但本人絕不是中介（不賣房）。3如果題主執意買房，推薦武清，津南及東麗和西青的部分地區，詳聊可私信。
如果看了我的回答感覺有幫助，或有少許同感，請加關注。
真言之口
天津是一個雙核城市，濱海新區是其一，也是GDP過萬億的國家級新區，天津最大產業聚集地，GDP總量甚至超過天津其餘所有區之和。但房價卻處於價值窪地，而基礎建設配置堪稱“東方曼哈頓”。
Mark白
團泊和寶坻。首先寶坻。高鐵高鐵高鐵。重要的事說三遍！高鐵一響黃金萬兩！房子面積小總價低30.40萬就能來一套！現在這塊可是落戶紅地！賣也好賣。都是落戶的來接手！團泊。尤其團泊西。火了好幾年了。越來越火。配套越來越好。現在高鐵也要在這過了團泊北站。醫院交通學校醫療。是離市區最近的衛星城。到南開20分鐘。天津市往西南發展。西青與團泊就隔條河。地域紅利，人口紅利，未來可期！
唐大腸
天津市區：和平區＞河西區＞南開區＞河東區＞紅橋區＞河北區
環城四區：東麗區，北辰區，西青區，津南區買房選擇排序如何排？
以目前的發展來看：津南＞西青＞東麗＞北辰
以以後的發展來看：津南＞西青＞北辰＞東麗
天津房伯虎
北辰，強烈推薦北辰區。主要是高鐵，這個高鐵太厲害了，鏈接北京天津，而北辰站是天津主城區的第一站，不往裡走、然後就往機場、濱海新區去了，就是說天津人去北京，最近的也是最方便的就是到北辰座車，到時候它是個樞紐站，也即是天津的門戶，天津也要打造的一張名片，絕不可能是武清、寶坻，主要是更大量的天津主城區人往來不方便。這個高鐵集城際、高鐵、地鐵諸多功能於一身，並且鏈接北京天津兩大直轄市城市。幾個站點又都是熱點地塊，比如通州、燕郊、大廠、濱海新區、機場，尤其是機場，北京東部河北燕郊、大廠、香河人座飛機都會到天津機場，這裡又方便機票比北京又便宜……
23依依
武清取消藍印，已經難以為繼了，南湖空房太多了，下一個潛力地區是寧河，尤其是七里海附近。
老牛拉車三十年
天津可真不適合投資房產！已經從高位開始下降了！人口的外流！產業升級的滯後！國際貿易也是萎縮，看看開發區的企業！看看天津港就知道了！如何能留住人才！僅僅靠直轄市戶口？我們的紅利所剩無幾！你願意來當接盤俠嗎！
天道心旅
津南海教園 通地鐵 未來通高鐵 大學城
學區房 國家會展中心
人艱不拆-_-
可以往武清考慮考慮，包括北京大紅門商業和通武廊的建設，武清地理位置的優越更加突出
