半天想不出暱稱
我來說說吧，當參考。第一土地價格，就是樓面價(就是從政府手裡買來土地的價格除以土地面積除以容積率(不懂去百度)。第二建安成本，就是鋼筋混凝土那些你能看得到的東西(高層的價格大概在1800-2200)，多層的相對便宜。第三銷售費用，這個不確定，具體情況具體分析。第四管理費用，大中小項目也不一樣(一般按項目大小百分比計算)。第五利息，包括貸款的資金和自由資金的利息(開發商自有資金也是要算利息的)第六銷售稅費，具體百度，包括哪些稅費。第七開發利潤。還有一些補貼稅費減免什麼的，說不清楚
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現在二三線城市的房價銷售12000－－－16000元/平方，那實際蓋這房子多少錢一平方呢？對於這個問題許多人都有一杆自己的稱，感覺房子的實際建設投入成本並不是很高，房地產商都是暴利，賺的都是黑心錢，這麼高的房價讓老百姓的錢袋一次次的掏空，消費逐步降級，及沉重的房貸真的讓普通大眾不敢消費不敢旅遊 ，每天睜開眼睛滿眼都是房貸 。
房地產的確具有超乎尋常行業的利潤，具有超越其它製造業，服務業的超額利潤，房地產的利潤來源在哪兒呢，實際上房地產的超額利潤來源不是拿地後的馬上開發變現，而是拿地的囤積，用土地的增值來達到超額利潤 。就政府供地的評估拍賣低價可以看出，土地如果在房價沒有出現大幅度的上漲時期，土地低價的增長幅度是至少是去年的10%，即今年的土地價格是400萬每畝，明年的拍賣低價便會是440萬/畝，上漲的幅度還是蠻高的，當然也有不上漲的，這跟當地的土地推出量及綜合因素有關 。我們來分析下就土地拍賣後接著開發的成本，土地囤積 的超額利潤暫且不談 。
就以我所在的三線城市為例，現在土地拍賣低價400萬/畝，容積率要求是2.5，成交契稅3%，土地佔用稅26元/平方，這樣摺合樓面地價2482元/平方；項目前期規費包含不限於（人防費、城市建設配套費、水電暖開口費、規劃設計費等相關前期規費）500元/平方；建安費（18+）2400元/平方；室外建設配套費300元/平方；綠化費用100元/平方；財務費用200元/平方；銷售費用360元/平方；管理費用及意外開支等費用250元/平方；還有一個大頭，就是稅，現在實行的是增值稅，銷項減進項 ，按照銷售加12000元/平計算，稅至少要1200元/平，還有些其它開支，綜合接近7800元/平 ，這沒算超額的土地增值稅，因此如果價格真的能到12000元/平，那利潤還是非常驚人的。就我所在的三線城市看，土地價格400萬/畝，容積率要求2 .5，現在的房價一般都在9000左右，如果這樣成本會稍微降低點，主要是增值稅會因為成本與銷售價格的差距小而稍微降低點 。
通過核算房地產的利潤的確高於製造業的利潤，但隨著房地產市場的持續走高，准入門檻也越來越高，動則十幾個億的土地款還是將很多資本隔絕在外 。高房價，高地價，雖然增強了當地的財政收入，但是真正從城市及國家發展來說，還是非常不利的，現在的狀況是全民都在為買房居住發愁，為未來20甚至是30年的房貸奔波，長此以往，誰還敢談理想、談抱負、談生活、談 。。。。。。
房產稅的出臺想將炒房的擠壓出去，將 囤積的房子流放到市場上，如果真想讓房價與收入相匹配，在地方政府擺脫土地財政前 路還是要很漫長，因此房價，成本都不是我們能左右的，主要看國家怎樣從國家戰略、政治層面上的考量 。
下圖是我上午剛剛去調研的一個樓盤，看看這現場大家有何感想！本地樓盤是非主城區，現在銷售20多層的樓房，純毛胚房，7樓優惠後的價格6933元/平 。
山東地產圈生活遊記
其實開發商蓋房子，房子蓋起來多少錢一平米，裡面會有很多的限制參考條件，高層，小高層，多層，別墅，容積率不一樣，建築成本也不一樣，最大的一塊來自於土地，還有幾張他的增值稅費，基本上來講，建安費用相對比較固定，當然，根據城市不同，還有銷售費用，財務費用，等等吧！
12000到16000每平米這樣的房子，一般情況下，存在於三線城市左右，或者二線城市邊緣地帶，一般這樣的房子，土地價格，300萬到600萬不等，因為土地還包含一些隱形的費用，這樣計算下來樓面費用應該在2000到3100左右，建安費用一般的情況要在2500左右，增值稅的話，應該是10%左右，當然還有銷售費用，設計規劃費，財務費用，還有一些配套的費用等等，加起來1000塊錢左右，成本費用就在6000到7000左右，這是指的高層，或者小高層，基本上可以按照這樣來計算，那麼售價，在12000到16000之間，利潤還是可觀的，再加上10%的增值稅，差不多是這樣的一個結果。
當然了，還有非常大的一塊，就是融資費用，基本上都在10%以上，從銀行貸款也是要花錢的，有利息的，貸款利息都在7%到9以上，如果通過其他渠道融資的話，可能不僅僅是這麼多的成本，而且房地產開發的過程，投入資金大，賺點錢也是理所當然的，當然，開發商的老闆，也很辛苦，承受這麼大的壓力，賺點錢也是正常的，但是他們也會承擔很多風險，承擔多大的風險就有多少利潤，這個道理相信很多人都懂，可以理解吧！
好了，就說這麼多吧！關於購房投資，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的小常識，等你哦。
樂福居
單純建安成本1500-2000元。
一葦YI航
工程賺錢靠量，而不是單價！
懂得了這個，你就不必為房地產商操心了，即使一套房一平米才賺兩千元，……你自己算吧！
舉個簡單例子，以前認識一個小的包工頭，最底層的那種攬活的，承包了一個山坡的渠道開挖，他自己說，我辛苦挖一立方土才賺五塊錢……當時我看著他黝黑粗糙的皮膚，都替他同情。
結果，這個山的溝渠開挖一算體積，我才懵了，兩個月下來，他輕鬆賺到上百萬！
熱愛生命173
房價30%是各種稅費，2～3千是建設成本，再減去土地成本（樓面地價），營銷推廣成本，銷售公司提成，剩下的就是房地產開發商的利潤。
易水沒有天空
翻了數倍你信嗎
白樺林176809676
樓市回到10000元一平方就正常了
劉玉成華北區
六層的800，100迷高三十多層的1400。
跑堂的小二子q
不超2000的建築安裝費
