為什麼房價下跌時租金上漲？
看不明白房地產本質的人說誰會租這麼長時間的房子，看明白房地產本質的人說這不就是所有權跟使用權的分離嗎！
沒錯，這就是房產的兩個價值屬性，所有權跟使用權的價值剝離。只有明白了房產的所有權跟使用權的本質，才能明白為什麼有人買房，為什麼有人租房。
2018年，位於北京市海淀區的只租不售的萬科翡翠書院，出現十年180萬租金的出租模式，居然被一搶而空，並且買這種租賃房產基本都是高管CEO級別的人士，說明了這種模式正在被接受，尤其是受到高淨值人士的認可。
那麼，這些人為什麼不去買一套房子而要租一套這麼長租期的房子吶？真的沒有錢嗎，這個十年的租金都可以做首付了，所以一定是其他原因讓這些人只租房不買房:
1.對房價未來看空，也就是認為未來房價會下跌，所以只是租房，一旦未來房價下跌，自己沒有房價下跌的損失。
2.不願意揹負房貸的壓力，可以好好享受生活。比如貸款五百萬，每年利息6％，每年的利息支出就高達30萬，比房租要高很多。
其實第一條才是主要原因，第二條是次要原因，因為如果認為房價會上漲，那麼揹負的房貸就不是壓力，反而會沉醉在槓桿的興奮之中，只有當房價下跌時，就會發現槓桿其實還是一部斷頭閘刀。
所以，我經常說，買房就是看漲房價，租房就是看跌房價。當然，確實有一部分人暫時買不起房子，但是更多的現象是我們看到的，很多年輕人剛剛參加工作就買了房，其實是家裡人給湊齊首付，而自己只需要還房貸就行。
這種一家人買房的真正原因只有一個，那就是被以前房價漲怕了，現在如果不買房害怕房價繼續漲，以後更買不起了。也確實是，過去二十年，中國房價漲了很多，讓很多人失去了這種財富性投資機會，所以才有源源不斷的人爭相上車，甚至那些根本租不出去的房子都有人願意高價去買，造成了房價泡沫。而這種房價泡沫卻讓決策層看的清清楚楚，所以政治局會議才六次提出遏制房地產泡沫。
應該說，沒有一個國家的的領導人願意公開承認自己國家的房價有泡沫，那麼為什麼中國領導人願意公開承認吶，只能說明我們的領導人未雨綢繆，具有風險預警的決斷能力。
這個房價泡沫，也就是中國房價的租金回報率居然只有1％，屬於全球倒數第一，所以只有中國政府承認房價泡沫的存在。
1％的租金回報率，並且中國的房子地下的土地都是租的，最長的租賃期限只有七十年，也就意味著滿打滿算，房子在七十年後白白損失30％。
那麼，是什麼動力讓這些人還願意買這樣的房子吶，原因只有一個，那就是認為房價會上漲，並且這些上漲的收益屬於所有權的持有人。
而當前樓市低迷，多數城市房價出現下跌，低迷的原因就是對未來的房價的走勢看不清，房價下跌的原因就是看空房價的偏多。
不管未來的房價漲還是跌，可以肯定的說，居住價值毫無疑問會上漲的，也就是租金未來一定會上漲。
買房，就是看中未來的房價上漲，這個上漲收益屬於房主。
貸款買房，就是既看中未來房價上漲，可是眼前資金還有限。
租房就是真實的剛性居住需求，租房分為短租和長租。
短租，比如三年租期以內，就是租金暫時有限，還看不清自己未來會穩定居住工作在哪裡。
長租，比如三年以上到七十年以內，就是有資金，但是認為房價未來會下跌，同時認為房租未來會上漲。
所以，我們發現一個奇怪的現象，那就是中國房地產價格波動週期中，每當房價上漲時，租金是下跌的，而房價下跌時，反而租金在上漲。就是因為在房價下跌時，很多人會選擇長租，讓租賃房源緊張帶動房租的上漲。
既然房價上漲出現困難，而租金上漲是必然趨勢，那麼就會有人選擇長租，因為長租提前鎖定了未來租金，就可以收穫未來租金上漲的收益。比如當前鏈家自如的長租模式，就是平均八年租期，前幾年回本金，後幾年盈利。
而那些嘴上說根本不會有長期房租而不買房的人，心裡的真實含義就是房價未來一定是上漲的，更真實的想法就是你們趕緊別租房了，還是趕緊買房，這樣自己手裡的房子就會未來漲價賣出，更確切的說，這種心態的人一定手裡有大量租不出去的房子但是還希望房價暴漲。
長期租賃，也就是買斷了房子的長期使用權，就是既能規避未來房價下跌的風險，同時收穫未來房租上漲帶來的收益。
決策層已經多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的房地產行業的全新定位，未來中國房地產的發展思路就和國際模式相同，就是所有權(產權)跟使用權(居住權)的分離。房子是用來住的就是說的要突出使用權，而房子不是用來炒的就是指所有權不能短期買賣。
未來，租金越來越高，也就代表著使用權價值會升值，很多人去購買那些租不出去的房子，這種房子只有產權沒有使用權，這種房子未來還會有價值嗎？
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