這幾天，西寧主要的商業體都恢復營業了，市場也在逐漸回暖，今天聊聊商業地產和居民消費的關係。
西寧消費增速下滑
2011年西寧社會消費品零售總額增速為17.7%，此後西寧社會消費品零售總額增速一路下滑，2019年增速降到5%，其中城鎮消費品零售額增速更是隻有4.6%。這也意味著消費市場正在由增量市場向存量市場轉變。
這也是近幾年商業地產不景氣的根本原因，消費下滑對於商業地產是釜底抽薪。就好比說，一個城市的年輕人大規模流出，必然導致住房需求的減少，住宅市場也就不行了。
社會消費品零售總額增速下滑的背後是什麼？是收入增速的下滑。
2015年以來，西寧全市居民人均可支配收入整體呈下滑趨勢，特別是城鎮居民人均可支配收入增速由2015年的10.2%下滑到2019年的7.4%。
此外需要注意的是，近幾年西寧農村居民人均可支配收入增速超過城鎮人均可支配收入增速。導致如此差異的原因有兩個：
一個是“三年脫貧攻堅戰”的戰果。2018年國家制定“三年脫貧攻堅戰”計劃，當年西寧農村居民可支配收入增速反超，並保持漲勢。
二是體力勞動收入的增加。隨著經濟發展，從事體力勞動的人越來越少，導致體力勞動工資大幅增加，比如建築工人、裝修工人、保姆等。為什麼發達國家很多人都自己修房子和傢俱？人工太貴。
因為農村居民可支配收入增速高於城鎮居民，因而農村社會消費品零售總額增速也高於城鎮。
除了收入增速下滑之外，西寧社會消費品零售總額增速下滑還有其他原因，比如房價上漲對於消費的擠出作用、居民貸款增速提高等因素。
西寧大型商業體遍地開花
與社會消費品零售總額增速下滑形成鮮明對比的，是西寧商業體的大規模開發。近幾年，西寧購物中心和商業街區遍地開花，目前已經形成了若干個大型商圈。
Mr.Liu做了一些不完全統計，主要摘取了一些相對知名的商業體，此外還有些比如博南廣場、東街星座等都未列入。但即使如此，規模也足夠龐大了。
從圖中可以看出，商業巷商圈、海湖商圈、西門大十字商圈是西寧商業體最為集中的區域，城東的商業也在迅速發展。
作為城市正在大規模開發的兩個新片區——南北川的商業基本還處於空白的狀態，也就給了商業地產開發商新的機遇。
商業的集中雖然可以形成集群效應，但也造成了激烈的競爭。比如青海百貨、百盛百貨的閉店，宣傳許久的沃爾瑪至今未進駐西寧，海湖新區部分商業體的蕭條，顯示了所在區域的慘烈競爭。
這還不算完，目前西寧還有大量未開業的商業體。Mr.Liu也做了一個統計，其中部分商業體名字還未確認，就用該樓盤的名字代稱了。
從圖上可以看出，海湖商圈依然是未開業商業體最多的區域，未來競爭壓力較大，其他商圈也在努力實現商業的迭代發展，
而就南北川看，目前形成了“南萬科、北萬達”的格局，目前都是一枝獨秀的狀態。但這只是的暫時的，隨著北川濱湖商業區和市民中心南側商業地塊的出讓，未來依然存在小規模集聚化發展的格局。
這樣的競爭格局下，商業地產開發商想脫穎而出不是一件易事，特別是海湖新區。
新模式、新概念層出不窮
面對這樣的競爭格局，商業地產開發商必然使出渾身解數，為未來某得一席之地。
就商業格局看，西寧正在形成萬達廣場、唐道、王府井的三足鼎立格局，未來不排除這三大巨頭繼續擴展以鞏固市場地位，比如北川濱湖商業區和中心廣場北擴等區域。
這三家也分別代表了百貨商店、購物中心、特色街區三大模式 。而且互相之間也在不斷演變，比如從百貨向購物中心轉變，以購物中心帶動特色街區開發等。
此外很多商業地產開發商也在積極引入新模式和新概念，比如奧特萊斯等，春節前Mr.Liu就去參觀了西寧一個已經開業的奧特萊斯，也是感慨良多。
這些新興商業體最終發展如何，現在還不得而知。但激勵競爭下必然催生更有利於消費者商業模式。
此前有些人質疑為什麼西寧發展這麼多商業體？按照需求控制量不好嗎？不好。這是一種計劃經濟時代的思維，這樣看似不浪費資源，卻不利於競爭，反而加劇資源浪費。
比如，以前的供銷社和百貨公司，都是吃獨食，臉難看，事難辦。現在則不同，在競爭之下，服務意識大幅提高，反而提高了競爭力。
市場經濟就是如此。
不對稱格局下的破局
這是不可避免的，新的商業模式必然碾壓舊的商業模式。
基於此，2019年西寧出臺了《西寧市完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的實施方案（2019—2020年）》，提出加快推進現有商業街、步行街、美食街提檔升級，打造線上線下融合發展的智慧型高品位商業街區。
這是以行政方式推動商業模式升級，特別是商業體的更新迭代。這麼做固然是非常好的，但商業升級只是在供給端的改革，還需要加入需求端的改革，也就是居民收入方面。
如何讓大家敢於消費？Mr.Liu認為主要有三點：
1、增加居民收入。這個是根本之策，只有收入提高才能促進消費發展。特別是在經濟新常態下，政府部門、企業部門、居民部門的財富分配成為必然是新的焦點。一方面做大蛋糕，另一方面利用稅收槓桿，讓政府分的蛋糕小點、居民分的蛋糕大點。
2、提高社會保障能力。有錢就敢消費嗎？不是。醫療、養老是消費攔路虎，一場大病可能就讓一箇中產階層淪為貧民，讓居民不怕生病，不擔心養老，自然就敢消費。所以，建設一個完善的社保體系，讓居民無後顧之憂，才是長遠之計。
3、減少居民生活負擔。而今教育、住房等已經成為居民生活的重大負擔，以教育為例，雖然實行義務教育，但學前教育不屬於義務教育階段，導致幼兒園收費居高不下，成為消費無底洞。
未來，隨著中國由投資驅動經濟發展向由消費驅動經濟發展的模式轉變，西寧也需要更多好的商業，以適應未來消費市場的發展。
當然居民消費增速與商業地產開發不對等還有一個副作用，很多商業地產投資者的投資打了水漂，但這也沒辦法。商業不同於住宅，商業投資必然存在風險，唯有提高自身投資眼光。
隨著未來競爭的加劇和新模式、新概念的不斷出爐，商業地產投資者也會面臨新的考驗。
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