这几天，西宁主要的商业体都恢复营业了，市场也在逐渐回暖，今天聊聊商业地产和居民消费的关系。
西宁消费增速下滑
2011年西宁社会消费品零售总额增速为17.7%，此后西宁社会消费品零售总额增速一路下滑，2019年增速降到5%，其中城镇消费品零售额增速更是只有4.6%。这也意味着消费市场正在由增量市场向存量市场转变。
这也是近几年商业地产不景气的根本原因，消费下滑对于商业地产是釜底抽薪。就好比说，一个城市的年轻人大规模流出，必然导致住房需求的减少，住宅市场也就不行了。
社会消费品零售总额增速下滑的背后是什么？是收入增速的下滑。
2015年以来，西宁全市居民人均可支配收入整体呈下滑趋势，特别是城镇居民人均可支配收入增速由2015年的10.2%下滑到2019年的7.4%。
此外需要注意的是，近几年西宁农村居民人均可支配收入增速超过城镇人均可支配收入增速。导致如此差异的原因有两个：
一个是“三年脱贫攻坚战”的战果。2018年国家制定“三年脱贫攻坚战”计划，当年西宁农村居民可支配收入增速反超，并保持涨势。
二是体力劳动收入的增加。随着经济发展，从事体力劳动的人越来越少，导致体力劳动工资大幅增加，比如建筑工人、装修工人、保姆等。为什么发达国家很多人都自己修房子和家具？人工太贵。
因为农村居民可支配收入增速高于城镇居民，因而农村社会消费品零售总额增速也高于城镇。
除了收入增速下滑之外，西宁社会消费品零售总额增速下滑还有其他原因，比如房价上涨对于消费的挤出作用、居民贷款增速提高等因素。
西宁大型商业体遍地开花
与社会消费品零售总额增速下滑形成鲜明对比的，是西宁商业体的大规模开发。近几年，西宁购物中心和商业街区遍地开花，目前已经形成了若干个大型商圈。
Mr.Liu做了一些不完全统计，主要摘取了一些相对知名的商业体，此外还有些比如博南广场、东街星座等都未列入。但即使如此，规模也足够庞大了。
从图中可以看出，商业巷商圈、海湖商圈、西门大十字商圈是西宁商业体最为集中的区域，城东的商业也在迅速发展。
作为城市正在大规模开发的两个新片区——南北川的商业基本还处于空白的状态，也就给了商业地产开发商新的机遇。
商业的集中虽然可以形成集群效应，但也造成了激烈的竞争。比如青海百货、百盛百货的闭店，宣传许久的沃尔玛至今未进驻西宁，海湖新区部分商业体的萧条，显示了所在区域的惨烈竞争。
这还不算完，目前西宁还有大量未开业的商业体。Mr.Liu也做了一个统计，其中部分商业体名字还未确认，就用该楼盘的名字代称了。
从图上可以看出，海湖商圈依然是未开业商业体最多的区域，未来竞争压力较大，其他商圈也在努力实现商业的迭代发展，
而就南北川看，目前形成了“南万科、北万达”的格局，目前都是一枝独秀的状态。但这只是的暂时的，随着北川滨湖商业区和市民中心南侧商业地块的出让，未来依然存在小规模集聚化发展的格局。
这样的竞争格局下，商业地产开发商想脱颖而出不是一件易事，特别是海湖新区。
新模式、新概念层出不穷
面对这样的竞争格局，商业地产开发商必然使出浑身解数，为未来某得一席之地。
就商业格局看，西宁正在形成万达广场、唐道、王府井的三足鼎立格局，未来不排除这三大巨头继续扩展以巩固市场地位，比如北川滨湖商业区和中心广场北扩等区域。
这三家也分别代表了百货商店、购物中心、特色街区三大模式 。而且互相之间也在不断演变，比如从百货向购物中心转变，以购物中心带动特色街区开发等。
此外很多商业地产开发商也在积极引入新模式和新概念，比如奥特莱斯等，春节前Mr.Liu就去参观了西宁一个已经开业的奥特莱斯，也是感慨良多。
这些新兴商业体最终发展如何，现在还不得而知。但激励竞争下必然催生更有利于消费者商业模式。
此前有些人质疑为什么西宁发展这么多商业体？按照需求控制量不好吗？不好。这是一种计划经济时代的思维，这样看似不浪费资源，却不利于竞争，反而加剧资源浪费。
比如，以前的供销社和百货公司，都是吃独食，脸难看，事难办。现在则不同，在竞争之下，服务意识大幅提高，反而提高了竞争力。
市场经济就是如此。
不对称格局下的破局
这是不可避免的，新的商业模式必然碾压旧的商业模式。
基于此，2019年西宁出台了《西宁市完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的实施方案（2019—2020年）》，提出加快推进现有商业街、步行街、美食街提档升级，打造线上线下融合发展的智慧型高品位商业街区。
这是以行政方式推动商业模式升级，特别是商业体的更新迭代。这么做固然是非常好的，但商业升级只是在供给端的改革，还需要加入需求端的改革，也就是居民收入方面。
如何让大家敢于消费？Mr.Liu认为主要有三点：
1、增加居民收入。这个是根本之策，只有收入提高才能促进消费发展。特别是在经济新常态下，政府部门、企业部门、居民部门的财富分配成为必然是新的焦点。一方面做大蛋糕，另一方面利用税收杠杆，让政府分的蛋糕小点、居民分的蛋糕大点。
2、提高社会保障能力。有钱就敢消费吗？不是。医疗、养老是消费拦路虎，一场大病可能就让一个中产阶层沦为贫民，让居民不怕生病，不担心养老，自然就敢消费。所以，建设一个完善的社保体系，让居民无后顾之忧，才是长远之计。
3、减少居民生活负担。而今教育、住房等已经成为居民生活的重大负担，以教育为例，虽然实行义务教育，但学前教育不属于义务教育阶段，导致幼儿园收费居高不下，成为消费无底洞。
未来，随着中国由投资驱动经济发展向由消费驱动经济发展的模式转变，西宁也需要更多好的商业，以适应未来消费市场的发展。
当然居民消费增速与商业地产开发不对等还有一个副作用，很多商业地产投资者的投资打了水漂，但这也没办法。商业不同于住宅，商业投资必然存在风险，唯有提高自身投资眼光。
随着未来竞争的加剧和新模式、新概念的不断出炉，商业地产投资者也会面临新的考验。
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