A梵客
老旧小区人口密度大，环境差，多是六层楼房，这样的小区根本没有开发价值，开发商不愿意开发，政府不可能贴钱翻建！这也是未来房子是否值钱的一个因素！旧房改造其实也是无奈之举！按说房子都是私产，维修都是要由房主自己承担的！可是谁又会自己去修，谁又能把整栋楼住户的意见统一，都愿意花钱去维修外立面！房屋维修基金没多少钱，根本不够！将来房子成了危房，房子价值会不会归零！这都很难说！以后的高层怎么办？我们这代人是看不到了，但是总会有一代人要面对！
GB东篱
旧楼改造是现在不少城市的一项民生工作。旧楼改造与棚改并不相同，旧楼改造的旧楼很多都是市区内部，并且过去都是一些单位的家属院。相比棚改拆除重建旧楼改造就仅仅是给楼穿衣戴帽。那么为什么旧楼要改造却不拆迁呢？
旧楼还可以改造
对于旧楼来说只是旧，相比棚改的棚户区还是有很大的居住性的。所以为了不浪费资源，老旧楼房重新修整一下还是可以光彩照人的。所以旧楼大多都是改造，很少会遇到直接拆除重建的情况。
旧楼穿衣戴帽美化市容
本来说旧楼还可以使用为什么要穿衣戴帽呢？第一点是给老旧小区当中的居民带来更多民生便利，提升居民的生活环境。另一方面现在城市不断发展升级，给老旧小区的旧楼穿衣戴帽也可以很好的提升整体城市的市容市貌。
老旧小区在市内不好拆
改造的老旧小区很多并不好拆，因为是单位的房子土地性质很多都不一样。其次很多老旧小区面积本身不大，拆迁之后土地利用率也不高，今后也面临不好开发的情况。并且后续居民回迁会有较大的问题。同时市内拆迁很多时候也会遇到交通等问题的限制，为了减少不便利的情况出现，改造就显得经济实惠多了。
老旧小区留着以后用
老旧小区的改造往往是改造完一定期限内不得拆迁。这就等于是给老旧小区延长了寿命。但是改造过一次的小区总不能一而再再而三的改造吧。所以等到期限到了之后，如果土地有用途，楼市有需求就可以从这些老旧小区的拆迁做起了。这样就不需要城市持续向外拓展，也可以得到房地产发展和补充的机会了。
房产老J
您好很高兴为您解答
为何旧楼老改造却不拆迁？这个问题以我的观点来说旧楼老改造就是说房子属于亚健康状态，楼龄老旧，墙面脏乱拖皮，有可能坍塌，需要进行改造修理，重新规划，而通过旧房改造就可以恢复房屋的安全性、改变房屋的使用用途、改善旧房的外观形象、延长房屋的寿命、提高房屋的抗震性，那为什么却不拆迁呢？
第一点：很多不拆迁的楼不是拆而是情况不允许，楼之间密集度高，在城市的中心地段，一拆迁就是大工程，会造成很长久的瘫痪，只能说改造翻新一下短期时间搞定
第二点：拆迁太难了，现在很多开发商都不敢接，达到拆迁必须小区业主百分之90以上的人同意，很多业主都不在国内都在国外无法传达，更有很多老人家居住习惯了不愿意拆迁，还有觉得拆迁赔偿不够的各类钉子户，综合所述，土地成本拆迁成本，社会矛盾风险各种方面来讲，搞市区拆迁根本划不过来，而老改造就不存在这些问题了
当然了，再经过一次旧房改造后下一次的动房肯定是需要拆迁的，因为房屋在改造后寿命到了再去改造寿命也不长了，主体钢筋结构已经老烂了需要拆迁了。
以上所述就是我的解答，希望能帮到您，我是深莞惠房产丘生，可以关注我我们一起交流
深莞惠房产置业丘生
我是小陆看房很高兴回答你的问题关于问题为个旧楼老改造，却不拆迁，
旧楼改造是现在不少城市的一项民生工作。旧楼改造与棚改并不相同，旧楼改造的旧楼很多都是市区内部，并且过去都是一些单位的家属院。相比棚改拆除重建旧楼改造就仅仅是给楼穿衣戴帽。那么为什么旧楼要改造却不拆迁呢？
旧楼还可以改造
对于旧楼来说只是旧，相比棚改的棚户区还是有很大的居住性的。所以为了不浪费资源，老旧楼房重新修整一下还是可以光彩照人的。所以旧楼大多都是改造，很少会遇到直接拆除重建的情况。
旧楼穿衣戴帽美化市容
本来说旧楼还可以使用为什么要穿衣戴帽呢？第一点是给老旧小区当中的居民带来更多民生便利，提升居民的生活环境。另一方面现在城市不断发展升级，给老旧小区的旧楼穿衣戴帽也可以很好的提升整体城市的市容市貌。
老旧小区在市内不好拆
改造的老旧小区很多并不好拆，因为是单位的房子土地性质很多都不一样。其次很多老旧小区面积本身不大，拆迁之后土地利用率也不高，今后也面临不好开发的情况。并且后续居民回迁会有较大的问题。同时市内拆迁很多时候也会遇到交通等问题的限制，为了减少不便利的情况出现，改造就显得经济实惠多了。
老旧小区留着以后用
老旧小区的改造往往是改造完一定期限内不得拆迁。这就等于是给老旧小区延长了寿命。但是改造过一次的小区总不能一而再再而三的改造吧。所以等到期限到了之后，如果土地有用途，楼市有需求就可以从这些老旧小区的拆迁做起了。这样就不需要城市持续向外拓展，也可以得到房地产发展和补充的机会了。 以上是我的观点，希望我的回答对您有帮助。
小陆看房
以后旧城改造会取代棚改，成为房产市场拉动经济的新方向。中国的房地产蓬勃发展，带动了房价水涨船高，棚改拆迁更是造富神话，政策利好造就了一批房哥，房姐，拆迁获得大量补偿，但是随着经济的发展需求，2019年棚改数量锐减，一些省份甚至减半，慢慢的棚改会成为历史，取而代之的是旧城改造。
棚改最早是上海、北京这样的一线城市，大约出现在10年前，后续五六年前，棚改移向杭州、重庆、厦门的二线城市，最近两三年前，棚改开始在各大三、五线城市遍地开花，加上棚改货币化安置，完成去库存的同时推高了房价。房产市场是经济增长的重要支柱之一，短期来看，确实可以带动经济，但是随着房产市场的火热，越来越多的人参与房产投资，甚至隐隐有全民参与的趋势，加之居民负债率和杠杆率的增加，无形中加剧了风险。
据数据显示，国内超7的居民财富沉积在房地产，居民负债率持续走高，看似GDP增加，居民财富增加，然而高额的房价挤压了居民的消费，提前预支了居民未来的支出，除却偿还房贷，居民的可支配收入并不多。旧城改造即能创造内需，拉动就业，又不需要重建推高房价，后期会取代棚改，房价短时间内维稳。
我是Roseview财经，更多问题敬请关注，欢迎一起交流讨论，希望对您有帮助。
Roseview财经
冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。
冷眼首先抛结论：旧楼为什么改造不拆迁，一个成语可以概况“得不偿失”，通俗易懂来说：无论从经济角度、社会角度来说，旧楼改成都比拆迁换算。下面听冷眼详细解析。
一、拆迁成本飞速上涨，无论政府还是开发商都无力承担。
目前房价的情况下，拆迁成本飞速上涨，已经逐渐覆盖新房的收益。以前的“拆旧盖新”模式是通过挤压拆迁成本、建设更多房子的收益差、房价处于上涨周期三种方法去实现的，但是这些方法在目前情况下已经越来越难于实施。
1、旧楼拆迁补偿逐渐接近新房售价，收益空间缩小。
“拆旧盖新”模式中新房的成本主要由拆迁补偿款、拆楼成本、新房造价、税费组成。
其中拆楼成本、新房造价、税费成本最近几年变化空间不大，变化最大的是拆迁补偿款。
拆迁补偿款基本接近新房的售价。随着拆迁户的居住意识的提高、房价的飞速上涨；拆迁补偿款飞速上涨，大部分城市的拆迁补偿款已经基本上接近新房的售价，如果拆一盖一，开发商基本无利可图。
除了拆迁补偿之外，开发商还需要支付约7000-8000元/平米不等的其他费用。拆楼成本500-1000元/平米、新房高层造价3000-4000元/平米、税费、管理费等其他杂费预估2000元/平米。
2、新房高层建筑密度只能达到20-40%，通过建设更多房子赚取收益空间有限。
开发商还可以通过建设更多的房子赚取差价，但其中空间十分有限。老旧小区的确都是6层住宅小区，开发商可以通过建设18层、33层的小区来赚取差额收益，但实际上由于老旧小区根本没有建筑密度、楼间距的要求、社区配套等要求，建筑密度可以达到60%，新小区受到建筑密度、楼间距、采光等要求，建筑密度只能达到20%。
冷眼下面举个例子，便于大家理解：
旧楼小区：建筑密度60%情况下，6层住宅建筑面积达到3.6万平米。
物业类型全部为6层住宅，占到面积1万平米，建筑密度能达到60%，一层的建筑面积就可以达到6000平米，6层的建筑面积可以达到6层*6000平米=3.6万平米。
新房小区：建筑密度20%情况下，18层住宅建筑面积达到3.6万平米
物业类型全部为18层住宅，占到面积1万平米，建筑密度最高能达到20%（建筑设计规范要求），一层的建筑面积只能达到2000平米，18层的建筑面积可以达到18层*2000平米=3.6万平米。
通过上面对比：同样一幅土地，由于新房建筑密度被限制到20%，拆除一栋全部6层的老旧小区，必须建设18层以上的住宅小区才有多余的面积，另外这些多余面积还要减去其他成本（拆楼费用、新房建设费用、税务成本等）。
3、楼市已经告别黄金周期，房价涨幅放缓。
前些年房地产市场处于快速发展期，每年房价都出现飞速上涨，开发商收地的时候房价无力支撑拆迁成本，也不需要太多担心。因为房地产开发商周期一般1-2年，房子真正销售时间是2年之后，按照2年之后的房价去测算，依然是有利可图的。
但现在房地产市场已经告别的黄金周期，房价进入缓慢增长周期，因此通过对未来价格上涨的预期换取收益的已经无法实现。
二、旧改的社会效益好于拆迁，通过少量投入就能达到目的。
旧改、拆迁是政府改造城市环境，提升居民居住水平的两种方式。相比而言，旧改投入少、效果好，社会效应明显。
1、拆迁需要政府投入大量的人力、物力、资金，并且时间不可控；旧改只需提高少量人力，随时可以启动，改造周期短。
拆迁难度大，时间周期长，一般开发商都不会涉及。这就意味政府需要投入大量的公共资源（人力、物力）组织拆迁工作，中国人恋乡情节严重，碰到此类拆迁户往往拆迁工作就陷入停滞，甚至有可能拆迁工作前功尽弃。
旧改政府只需要提供资金，针对旧改项目实施招标、验收工作即可，随时可以启动，改造周期非常断，投入资源和时间可控。
2、两种模式都能完成提高居住环境的目的，但拆迁容易引起居民反感，旧改增加居民满意度。
政府实施旧改、拆迁最主要的目的就是改善城市环境、提升居住水平。虽然从效果上康，拆迁效果更好。但是从居民满意情况来看，旧改效果更好。无论拆迁补偿款多么丰厚，购房者都无法原地回迁，还要度过一段颠沛流离的生活，因此非常容易引起居民反感。
旧改完全是政府的付出，不花费居民一分钱的情况下，改善提升的居民居住生活环境，提升房屋价格。
3、旧改同样能创造大量就业机会，促进经济良性循环。
旧改在完成提升城市环境的同时，还会创造大量的就业机会。城市的老旧小区众多，每个小区改造都需要大量的施工队伍进行施工，购买大量材料。这极大促进经济的良性的内部循环，迎合中央提升内需的要求。
我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。
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冷眼看地产
大家好，我是勇谈。相信关注楼市的朋友应该都逐渐发现了一个问题“越来越多的城市开始用改造来代替拆迁安置”，尤其是对于主城区的一些老房子更是如此（郊区和城乡结合部还是以拆迁安置为主）。为何从2018年开始这样的情况会愈发普遍？除去成本因素外，还跟高层对于房地产态度的转变有很大关系。借此机会简单谈谈我的观察。
以棚改为主的货币补偿和拆迁安置一定程度了带动了城市房价的上涨，改造替代棚改拆迁是目前折中方案
看过我文章的朋友应该知道包括我在内很多朋友都有过这样的一个观察“棚改一定程度上刺激了房价上涨”尤其是以2016年之后的几年时间，因为大量的城市开始了规模（占市区总人口10%左右）拆迁安置，最后的结果就是大量居民不得不拿着安置费、补偿款重新购买房产。甚至在2017年最厉害的时候某些城市的货币补偿比例达到了70%甚至以上，这样的做法结果也是明显的“库存下降了，房价上涨了”毕竟又有上万亿的资金流入楼市，房价不涨都不现实。几点观察：
第一、经过这么多年的房价上涨，房价已经基本达到了居民能够承受的极限。无论是一二线还是三四线城市，房价普遍虚高是事实，虽然没有数据表明棚改拆迁会刺激房价上涨，但是事实就摆在面前。老百姓已经承受不起房价再次高速上涨，国家其实心里是有数的。但凡再有大量的资金流入楼市房价持续上涨的结果如何？无人敢去想。
第二、房地产对于经济的促进作用已经越来越弱，甚至某些城市刺激房地产后对于经济是抑制作用。如果放在10年前，假如有1亿的资金流入楼市那么能够带来10亿的GDP的话，如今1亿资金流入能够带来的GDP估计仅仅有3亿左右，所以当房地产对于经济的支撑作用愈发弱的时候，被替代是早晚的事情。最终我国选择了用实体制造业来作为经济新的引擎，包括央行在内的很多金融机构从2018年开始加大了对于实体企业的扶持力度。
第三、用改造代替拆迁好处多多，不仅仅是成本降低了，也会提升实体制造业的业绩。目前来看市场上进行房屋改造的主要形式包括“加装电梯”“老旧线路改造”等，其中受到影响最大的还是传统制造业（电梯行业等）。大家理解为国家出面解决制造业销售问题也不为过，相比于房企利润大部分都集中在开发商和地方手中不同，制造业效益好切实可以解决不少人的就业等问题。
“房住不炒”是高层定调，近几年任何刺激房价的举动都会慎之又慎
如何做到“房住不炒”？其实主要还是要管制好进入楼市的资金，首先要做的是不允许违规资金流入楼市（这也是2019年在做的事情），最明显的感觉是近两年想要通过杠杆资金买房的朋友基本很难贷下来房贷（银行会查你的负债情况），相信这样的情况还会持续下去。几点愚见：
第一、改造代替拆迁可以减少大量的资金投入，起码可以降低地方财政压力。地方负债率居高不下，寅吃卯粮的情况很普遍，单单依靠土地财政、拉高房价的办法是不可持续的。以目前的市场价格来看，改造一个小区花费的费用仅仅是拆迁安置的10%不到。包括过去几年地方因为拆迁安置拖欠的各种费用过多，加上不允许地方私自发债后，说句实话地方也没钱。再说如今的市中心的老旧小区地方真的“拆不动，补偿不起”，记得深圳最大城中村“白石洲”拆迁，仅仅拆迁补偿款就高达1800亿左右（包括房屋安置等），试问有几个城市能够承担得起这么高的拆迁补偿？
第二、不少老旧楼还具备10年及以上居住年限是事实，真的没有再次普涨浪费。这里还是要提到过去几年开始的棚改拆迁，细心的朋友会发现不少城市都是打着“棚改”的名义来进行的，什么是棚改？各地的理解不同。不过通过观察来看，不少城市拆迁的房屋并不是“棚”反而是具备一定时间的居住条件。包括如今很多进行改造的老旧小区基本也是过去很多国营企业的家属院等，居住年限也不过20多年，进行加固改造后再居住10年以上问题不大。
综上，旧楼过去以“拆迁安置”为主改变为“改造”为主，其实也是我们执政思路的转变。在经济愈发困难的情况下，我们需要做的是将“钱花在刀刃上”，走精细化发展的道路，而不是原来的大水漫灌。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
首先旧楼房通常都是建设比较早的，而且地理位置相对较好处于市中心繁华地段。如若拆迁，会需要巨大的动迁成本。对于开发商来说是得不偿失的，此乃其一。
其二。现在中国很多城市都在扩大城市规模，扩大建成区。选在一个没有楼房，没有任何动迁负担的地方建设新城区。因此会造成老城区不拆迁。
最后一点也是最重要的。旧楼通常不会主动拆迁，必要时刻会改造。待到这个楼房变成危房的时候动迁更加容易，动迁成本也会更低。
东北打工者看城市发展
谢谢能回答这个问题。
针对城中区现在旧楼只改造加固而不拆迁这个问题，其实就牵扯到拆迁的成本，和城市的规划又关了。只要楼房没有达到不能住人的危房情况下，改造加固这个成本针对政府的压力要小得多，几年拿一笔钱出来对旧楼出现安全隐患的部位进行修补和加固。
但是拆迁面临的是很大的工作量，第一拆迁安置工作面临资金浩大，老居民的拆迁条件很复杂。第二，拆迁前肯定要对实地进行勘察规划，计划改造后怎么规划，规划什么？招商引资等方面的工作。旧城老房肯定位居老城区，地理条件有限，很难做出调整，现在寸土寸金的时代，招商引资来得企业人家也要考虑考察有没有投资盈利的空间。
综上很多具体关联的问题，旧城拆迁改造大手笔真的不是那么轻易的事情了。
谢谢分享！
柠城小哥
