縱觀2020的春節樓市，炮製出好幾個“舉疫反三”的混賬結論：
除了“疫情過後要有一套屬於自己的房子”權且沒毛病，其他那些侮辱智商——
其一：“買房還是得買別墅”；
其二：“市中心不能住了”；
其三：“不能再高容積率了”。
如果上述的脫口而出隸屬於脫口秀地調侃也就罷了，但從有名無名的磚家嘴裡得出這些結論，主觀得有點無厘頭了。
但是，這個屬於“宅家”和“看直播”的悠長假期裡，購房者也的確應該反省並調整自己的購房認知和標準，買房是不可逆的剛性需求，但在過去兩年乃至未來一段時間都大概率得以持續的窗口期，腫麼選房倒是真的值得思維刷新。
一、“重審”地段：聯洋有一個機會可以叫板市中心
市中心之所以成為市中心，不光是地理位置，還有（其在）市民心中的地位。
但是，到底是先有人，還是先有商店？
這個疑問就是無頭案了。
今天，摩肩接踵的人流和琳琅滿目（背後）的商場形成了消費者心中的“進城”觀念，好像市中心就應該是以上述兩個指標來呈現和評判的；
但，“疫情過後要反思人流密集”其實已經給相關主管部門甚至城市規劃建設部門一個很好的命題，城市級（甚至區域）中心，如何在保障人氣基礎上做好業態的規劃。
規劃部門可以本能耍賴的：“沒辦法，市中心的密集問題是歷史遺留問題”，這話其實也沒錯，如果現在調整“中華第一街”南京東路的規劃是要付出極大代價的。
倒是因為浦東開發的重新規劃，今天聯洋地區可能成為未來市中心的典範——商場、豪宅、體育場、公園的四位一體，在同一個區域裡實現“快速的集中和疏散”的近距離切換。
現在的輿情有點矯枉過正，好像疫情是“一年一度”，所以恨不得把市中心的規劃都按照郊區來做以保障所謂的“安全”，全不顧地段價值裡必須包含的商業屬性和價值，不可取。
不是說浦西的市中心都是毫無價值而言，也不能把歷史遺留問題一下子全部推翻，但如今甚囂塵上的城市更新，的確可以考慮在密集的市中心區域，通過精緻的騰籠換鳥允出一些城市空間的適度留白。
作為購房者，“人多就是市中心”的地段價值論，需要發生一些微調——人氣與空間的分置、繁華和留白的對稱，或是城市更新在疫情背景下的認知昇華。
二、“重審”配套：地鐵房到醫區房，距離才能產生美
相當長的一段時間，購房者內心的矯枉過正因子，很是讓他們自己受傷：以地鐵房為例，從“有地鐵”→“地鐵走走就到”→“地鐵上蓋”，人對於地鐵的距離已經從有無上升到百分百依賴。
究其原因，一方面是從出行便利的顯性考量，另一方面也可能是出於“地鐵→人流→配套”的梯度邏輯，認為地鐵周邊的房源，政府是會優先解決配套的。
這觀點沒錯，但事實上，地鐵上蓋的業主只有在入住之後，才會感受到便利和繁華背面的兩大副作用，即噪音擾民、震動加速沉降。
同樣的直觀感性，還出現在近些年普遍的“醫區房”，因為醫療資源的稀缺，和上海城市人口基數的不斷放大，三級甲等醫院的“分不過來”造成奇貨可居被飢餓營銷所無限放大，同樣也是“有醫院”→“有三級甲等（醫院）”→“步行可達”→“（最好醫院）就在隔壁”。
事實上，一個家庭對醫院的依賴概率，和因此而“房價拉開檔次上的距離”相比，就像東南向和西南向的房價差一樣——“可以有適度高低，但差距過大就要重新審視”。
說個真實案例：2003年非典期間，位於閘北某醫院對面的新盤開盤，因為一個謠傳“裡面收治了一個疑似病例”導致開門黑，後來一度到鼓勵內部員工購買。當然，當時的所有不願意和被迫，如今都得到了十倍回報，但當時的謠傳的確值得購房者重新或者說“降維”地理性看待配套。
“配套不嫌多，愈多愈密集愈好”的觀念，在本次疫情之後其實會迎來購房者的反省和思考：
適度便利、適度熱鬧，但當“大規模+小概率”的疫情出現之後，可分可合的辯證思維，應該被植入和灌輸到購房者的忌憚思維。
三、“重審”社區：真理就在身邊，美好都是免費的
疫情剛來的時候，聽網紅醫生張文宏關於市民如何防治的介紹，聽完之後有點失望也有點思考：
有點失望——是因為張醫生的告誡中沒有想象中的秘籍，都是一些日常的“勤洗手、注意個人衛生、開窗通風、交流保持距離、養成戴口罩的習慣”，這些不都是一直以來被灌輸的麼？！不都是一些“日常”級別的防護知識麼？！
也有點思考——就像“世間所有的美好都是免費的，比如陽光、空氣和水”，防護本沒有秘籍，差別在於個人執行到位與否；同理移植到購房中，“通風、採光、日照、間距、密度、採光、環境、生態”都是人人知道的評價標準，但囤於房價也囤於樓市之熱，“能買到就不錯了”，大多數購房者在自我妥協和自我安慰中接受了現實。
“中間套雖然不能南北通透，那就多開開空調吧！”
“採光差一些，那就買一臺烘乾機吧，外國人都用烘乾機晾衣服的！”
“高層和多層單價差好多，高就高點吧，不是有電梯麼！”
看看，我們的購房者多麼會自我原諒和安慰，但究其原因不還是因為房價的關係麼？所以，大多數消費者被詬病的阿Q劣根性，也是因為客觀不容許的脅迫。
回到本文開頭的站著說話不腰疼：“疫情之後，還是買別墅好”。
購房者當然知道別墅好，但問題是價格如攔路虎橫亙在前，能有1‰的購房者人近可膚麼？答案是否定的。
這兩天，還有一種啼笑皆非的觀點說：“房子一定要大，以後便於隔離”，莫不是以後建築規範要把“便於隔離”強行質監？！
在目前的房價和樓市面前，針對疫情能做的產品啟示，務實一點講：兩個衛生間的配置是可以實現的，也是購房者需要較真的，畢竟這個對價“算是說人話”。
四、“重審”物管：有比較就有受教，絕非“雙保”這麼簡單
回想自己購房時候（2000年）的購房考慮權重，和如今差別並不大，主要是：價格、交通、配套商業等顯性的硬件賣點，對物業管理基本就屬於“隨口問了一嘴價格”；
甚至到自己從業房地產之後，在項目營銷的21世紀前一個十年階段，物業作為賣點也是屬於位列“前六之外”的輔助地位，但是從2010年開始，物業管理的重要性在地產營銷中已經越來越被認識和重視。
首先，是開發商開始讓物業管理前置介入，從最早的“賣房時候物業還未確定”到如今“售樓處開放物業已經全面介入”，不僅是主管部門（拿預售證）的硬性規定，也是認識到——好物業可以為營銷加分。
另一方面，做出口碑的那些物業公司，對承接市場項目的嚴苛，也證明了物業對質量有一定的倒逼作用，而大多數消費者還停留在“物業就是保安保潔”的認知，甚至在買房決策時候，物業被物業費所代庖，高一點的物業管理費成為了“逆向賣點”。
本次疫情中，我們可以在身邊的社區反饋中得到啟示：
好的物業公司和一般的物業公司，在疫情之下的社區管控方面表現天差地別，不光是封閉管理的有序和人性化，僅社區消毒、蔬菜配送、入口登記這幾項看似簡單的管控，有些社區已經弄得雞飛狗跳、人神共憤。業主和物業的矛盾，大多數是誤會或者說溝通不利造成的，這種現象也讓關於物業的問題逆行而上，來到了購房者“看來要重視”的選項前列，那麼如何在購房階段來評估物業公司呢？
總結一下，非專業人士的購房者大致可以用“5看”來加權平均一下優劣：
1、看品牌——但也要辯證，好品牌不代表好團隊，何況還有“物業管理”和“物業顧問”這個梗，別迷信品牌，但有品牌總好過沒品牌，這點其實對於購房者而言是碰運氣，只能增加運氣的概率；
2、看售樓處——看物業公司（保安保潔）團隊作業的規範，如果滿意也不要得意，有必要向銷售人員瞭解一下“此物業公司是否彼（未來社區的）物業管理公司”；
3、看工地——如今，“去售樓處”和“看樣板房”已經高度協同，所以高大上的售樓處只是觀象之一，看看“髒兮兮”的工地通道，反而更能體現物業管理在規範操作上的專業度；
4、看同類現場——購房者對物業公司的瞭解是非常有限的，所以勢必還要加上一條“防君子不防小人”的措施，問詢或檢索一下該物業公司在周邊服務的同類項目，然後微服私訪一番，“盡功課聽天命”吧！
5、看團隊配置——不僅是可以第一時間看到和接觸到的保安保潔，還有工程和客服團隊在保障著未來的業主生活，瞭解一下團隊的人員和工種配置（特別是工程團隊），杜絕“共享團隊”，杜絕外包措施。
經歷了本次疫情，宅家許久的購房者，勢必會在未來一段時間內，“有足夠的時間”應對樓市的窗口期，這和之前“能買到就不錯了”已經天壤之別，只是作為購房者需要正確地完成思維更新，用【後疫情時代】的購房標準來重構自己的買房決策。
祝各位好運，生在一個高房價的時代，購房者能做的也只是“瓷器店裡捉老鼠”。
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