原標題：金地回“前十”困難重重：2020年將迎償債高峰，110億融資計劃遭上交所追問
稿源 | 搜狐財經
作者 | 岳家琛
金地集團的債務融資計劃遇到阻礙。
2月25日，金地110億元公司債融資計劃得到上交所的書面反饋。上交所發現金地集團披露的財務數據涉及鉅額其他應收款，要求其補充說明。此外，還要求金地集團就拿地資金的來源及合規性進行說明。
截至2019年9月30日，金地其他應收款為811.57億元，佔總資產比例25.23%，較年初餘額增長27.23%。對於增長的原因，金地在財報中指出是聯營公司往來款增長所致。
2月11日，金地集團拋出110億元公司債融資計劃，期限最長20年。如果發行成功，金地或將創下今年房企發債期限之最。之前最長為10年。
三年淨負債率增加近50%，其他應收款餘額增600億
近四年，金地的其他應收款持續攀升。財報顯示，2016年末、2017 年末、2018年末和2019年三季度末，金地其他應收款賬面價值分別為206.97億元、497.16億元、637.42億元和811.57億元。2019年三季度末相比2016年末，其他應收款餘額大幅增加了604.6億元。
上交所對這一部分較為關注，反饋意見中提出：對主要往來款、未來回款安排及未計提減值準備提供相應依據。同時，也要求披露其他應收款中非經營性佔款的比例和形成原因。
在2月11日的募集說明書中，金地對其他應收款的明細做了簡要說明。金地表示，公司其他應收款主要由往來款、保證金、押金和代墊款組成。
財報顯示，去年三季度末，金地賬面現金約431.5億元，短期負債31億元，一年內到期有息負債約180億元，雖然現金足以覆蓋短債，但是一年內到期的有息負債同比劇增了近百億。
截至2019年9月30日，金地集團總負債為2458.36億元，與2018年年末相比增加了340億元，其中流動負債佔比近七成，為1710.49億元，主要集中在預收款項、其他應付款。非流動負債747.87億元。
財報顯示，金地集團長期債務佔比較高，從債務期限來看，2019年、2020年、2021年、2022年到期金額分別為155.25億元、332.68億元、262.03億元、71.46億元。據此看出，2020年與2021年將是金地的債務償付高峰。
過去三年，金地集團負債規模大幅增加，經營現金流淨額始終為負。
2016年底，金地集團債務融資餘額為366.47億元，淨負債率28.4%。到2019年上半年，債務融資餘額為932.19億元，淨負債率為78.01%。三年時間，金地債務增加了560多億元，淨負債率則提升了近50個百分點。
從2017年起，金地集團經營現金流淨額一直為負，2017年到2018年分別淨流出69.89億、18.28億。其籌資活動現金流淨額在這期間分別達124.71億、213.3億。
本次債券募集說明書也提到，借新還舊是金地擬發行110億元公募債券的用途之一。說明書提到，所募資金將用於償還到期債務或到期/回售的公司債券，同時保證資金不用於購買土地，不轉借他人。
金地集團於2019年末順利邁入“2000億陣營”，不過在連續三年大幅擴張後，金地的高負債危機已經顯現。
斥資1180億拿地，金地能否重回“招保萬金”時代？
2月13日，金地集團發佈了2020年1月份銷售情況，1月實現簽約面積61.4 萬平方米，同比增長32.72%；實現簽約金額122.4億元，同比增長了15.23%。
初創於深圳的金地集團成立於1988年，並於2001年登陸上交所上市，是中國較早上市的房地產企業。
彼時，地產界有“招保萬金”的美譽。2006年，招商蛇口、保利地產、萬科和金地的營收分別為29.39億元、40.27億元、179億元和35.54億元，四家房企還處在同一起跑線上。
2006年之後，由於受管理層變動等因素的影響，金地集團在隨後的時間裡規模降速，並逐漸“招保萬”的差距越來越大。
由於合作開發項目過多，金地集團在2019年三季報發佈時還被業內質疑“賺錢能力欠佳”。2019年三季報顯示，金地集團報告期內營收425.32億元，同比增長26.9%；但歸屬於上市公司股東的淨利潤為54.25億元，僅同比增長3.41%，可謂“增收不增利”。
對此，財經評論員嚴躍進認為，項目投資中，合作開發可以帶來業績成長規模擴張，但是資本市場更加會考慮權益的土地儲備和權益的項目銷售規模。從企業管理層的角度來講，未來應加強權益佔有比例。
雖然奮力追趕，但金地在“招保萬金”四大房企中，排名依然墊底。根據克而瑞數據統計，2019年金地銷售額為2106.1億元，排名行業第14，與第12名招商蛇口的銷售額仍相差約百億元。要想重回前十困難重重。
金地的追趕仍在進行。財報顯示，截至2019年上半年，金地集團土地儲備4750萬平，對應貨值約7000億元。
但在2月25日上交所針對金地發債的反饋意見中，上交所要求金地集團對購置土地資金來源做出詳細說明。
過去一年，金地集團累計拿地耗資1180億元，同比增幅28.5%，拿地金額超過銷售額的56%。按銷售均價1.95萬元每平方米估算，2019年新增貨值約2298億元。
此外今年1月，金地集團仍然保持高速拿地節奏，共計簽約金額122.4億元，同比增長15.2%；簽約面積61.4萬平米，同比增長32.7%。
關注同花順財經微信公眾號(ths518)，獲取更多財經資訊
閱讀更多 同花順財經 的文章
