零售业在疫情中遭受冲击，如何加快复苏，重拾活力？应对消费本地化和年轻化的中长期趋势，业主和零售品牌如何调整地产策略？CBRE世邦魏理仕「应韧/而解」专题本期为您带来《2020年大中华区房地产市场展望》系列之零售篇。
CBRE亚太区租户研究主管、CBRE大中华区研究部主管蔡詠嘉表示：“大中华地区的消费以本地化为趋势。中国内地的消费本地化方兴未艾。人民币贬值、跨境电商的发展以及因肺炎疫情爆发而导致的部分国际航班暂停都将支持本地消费，该趋势在2020年继续推进。中国本土品牌能快速适应消费者偏好以及迎合国潮的崛起，其主导地位将进一步提升。内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。”
Z世代渐成消费主力军：中国零售市场正经历日新月异的变革，而推动变革的主力消费群持续呈现年轻化的趋势。人口数据显示，2020年中国将有2.2亿的Z世代（1998年至2010年出生）。Z世代出生于中国社会高速发展、互联网崛起、家庭结构单一化和消费需求转型的新阶段，拥有与前几个世代截然不同的生活态度和消费理念。
享乐主义、健康生活、与网共生、追求体验、夜猫子等元素在新世代充分得以体现。这些鲜明的群体特征正不断地影响着消费市场格局，并引发品牌商和零售物业业主的日益关注。
双H（Happiness和Health）消费模式兴起：Z世代独特的消费特性也影响着零售市场，崇尚“快乐”和“健康”的生活理念将持续助力相关商品销售快速增长。基于“快乐”和“健康”的消费诉求，零售商积极做出应对，通过快闪店、开发新产品线等拥抱双“H”消费模式下的热门业态。我们预计，2020年将有更多零售商进行品牌跨界或推出新品牌，并延伸至更多热门品类，从而带来快闪店和常规店的零售空间租赁需求。
全渠道零售蓬勃发展：2019年，全国社会消费品零售额超过40万亿元，其中20.7%来自线上消费。鉴于中国电子商务的规模已经很大且渗透率很高，其年增长率将逐渐降至20%以下，但我们开始看到全渠道零售业的爆炸性发展。Z世代的“移动网络原住民”和“体验导向”的特征成为线上和线下业务整合的一个重要的核心驱动力。
全渠道零售的发展也得到了政府的大力支持，2019年《杭州市新零售发展五年行动计划（2019—2023年）》明确，对年交易额30亿元以上的电商平台开设线下店给予资金扶持。故此我们预计，2020年将有更多网上零售商开设实体店铺。
夜经济拥抱年轻消费者：2019年商务部关于城市居民消费习惯调查报告显示，大型商场每天18时至22时的销售额占全天一半以上。而年轻人是夜间消费的主力军，“夜经济”逐步成为政府、业主和零售商推升消费和销售的关键词。
2019年国家出台政策鼓励“夜经济”，紧接着多个城市落地夜经济鼓励措施，并延长地铁等公共交通运营时间，以配合夜经济的实施。
商场业主和零售商也抓住“夜经济”的契机，积极拓展夜间销售业务以实现客流和销售额的增长。我们预计，2020年还将有更多的城市出台鼓励夜经济的举措，业主和零售商也将在商场和门店内植入更多适合夜间消费的元素来促进消费、提升客流和租金收益。
购物中心灵活空间布局正当时：考虑到新冠病毒爆发对施工和招商的影响，我们将2020年的新项目预测调整为650万平方米，比之前的预测降低20%。
鉴于供应有限，且零售商仍然瞄准在核心区开设新店，2020年核心商圈的空置率预计将保持在较低水平。新的购物中心将更多在全国各城市的非核心商圈涌现，其中部分将填补新兴区位内综合性优质商业配套的空白。
为了应对消费者习惯的日新月异和对购物体验的追求，业主们正加强营造更为灵活和协同的消费生态系统，不断优化空间利用和租户组合。
2020年下半年租金有望企稳修复：疫情的爆发将不可避免地导致购物中心客流量和销售额的短期下挫。统计数据显示，截至目前，全国已有600多家购物中心宣布了半个月到两个月不等的租金折让。在减轻零售商租金压力的同时，这也将拖累业主的租金收入。然而，在疫情得到控制后，预计下半年的购物中心租金有望随着消费迅速反弹。这种V型租金趋势可能意味着，与12个月前相比，2020年底的平均租金将同比持稳。然而，一些新的购物中心和空置率较高的现有项目可能会被迫提供更多的租赁激励措施来吸引租户。
具有丰富运营经验的优质开发商的项目入驻有望带动核心二线城市整体租金继续增长。以杭州、南京、成都和武汉这四个核心二线市场为例，2020年开业的新购物中心中，60%将由优质开发商运营，比2019年的44%有进一步提升。
我们对北京和上海的庞大消费基数和新品牌首店目的地两大属性仍然充满信心。2019年，超过60%的中国首店位于京沪两个城市，进一步推高了核心商圈和标杆物业的租金。广州2019年因部分经营不善项目造成的租金下滑压力将在今年消退，而深圳市场仍将面临来自供应端的压力。
租金持续下降：新型冠状病毒（COVID-19）爆发，本地社会事件后续影响，再加上全球经济和政治不确定性，将压抑2020年整体零售消费情绪。香港零售市场在没有太多利好因素下，预计本地消费者和零售商信心将持续疲弱。整体街铺租赁需求将保持低迷，亦预料零售商在2020年第一季度期间可能会出现进一步的店铺整合，特别是与旅客息息相关的零售商将可能继续受影响。
由于零售商可能在市况未明朗前尝试降低并控制资本支出/营业费用，所以快闪店的租赁活动较长租活跃。不过诸如教育中心，健身室和医疗中心等体验式和服务行业则可能会趁租金整体调整来租用心仪店铺。零售商还可以利用当前市场下行期间作为扩大其在线零售平台的机会。商店的规模要求将变小，部分业主亦已将大型零售店铺细分为较小单位，以提高商铺出租率。
香港的零售供应仍然有限，预计于2020年落成的商业楼面为大概150万平方英尺，其中80％位于非核心地区。
出租率仍将是业主的首要任务，CBRE研究预测整体街铺租金在2020年上半年将继续受压，核心零售区的平均租金将出现15％-20％的调整。但一些较大资本支出/缺乏其他替代选择的大型租户应预期他们租金的折扣幅度较小。
乐观来看，较低的租金可能会吸引更多海外零售商来香港亮相。香港作为一个发展完善的零售市场，当市况好转仍可保持其在国际市场的地位。许多国际零售商一直寻求在香港落户的机会，但它们碍于先前租金成本过高而受阻， 因此，它们可能视当前整体租金调整局势为机会。
零售业者于下半年重启展店计划：2020年台湾零售业有望维持正向发展，全年营业额预测将增长2.9%，主要受惠于台湾基本工资上调3%及稳定的就业市场。此外，2020年台湾股市有望再创新高，其所产生的财富效应可能带动本地消费者增加支出。
台北各主要商圈中，由于多位业主为缩短空置期而大幅度调降租金开价水准，平均沿街店面租金于2019年下跌3.8%。鉴于市中心主要购物商圈空置情况已逐渐改善，预计平均店面租金有望触底，并维持平稳态势，2020年平均租金与去年相比维持不变。位于空置率较高的商圈的业主将继续采取较务实的态度，租金协商上保有弹性，以吸引潜在租户。另一方面，未来数月内，零售业者对于租金的敏感度仍高，部分业者可能迟至2020下半年才执行展店计划。
“零售娱乐”概念风行：2020年零售市场租赁活动将持续由餐饮业者所带动，连锁餐饮集团将继续引进或开发新品牌，以迎合台湾消费者多变的口味及稳健增长的外食需求。美妆品牌也将维持活跃，部分业者将专注于开设新店，并于店内提供更大的体验及试用空间。休闲及娱乐业者也将形成另一股租赁需求，尤其在健康意识抬头的趋势下，预料健身房品牌将维持扩张策略。
整体而言，“零售娱乐”概念将更广泛地被大型百货业者所采用。为满足消费者多变的需求与喜好，许多百货公司及购物中心已经渐渐提高调整柜位与业种的频率，而有部分百货业者将陆续于今年进行小规模改装计划，以实现场所营造的目标，为商场带来更多人潮。
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