不瘦下来就是胖子
对于房贷是商贷的朋友肯定是有好处的,对公积金贷款暂无影响。
定价基准转换,也就是最近讨论比较多的房贷利率“换锚”,于3月1日起施行。主要的意思是:我们原本房贷利率在最初签署贷款合同时确定的,这个利率签署之后不再变化,即固定利率;而房贷利率此次“换锚”,将会使固定的利率变为每月一次,即浮动利率。
根据拉长时间坐标和参照西方发达国家发展规律,利率处于下行通道,并将处于零利率附近。这样看来,固定利率与浮动利率的优劣显而易见,朋友们,尽快把你的商贷利率按照定价基准转换进行修改。
钱方
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;
二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
人民银行发布的这个消息主要是根据“因城施策”的原则,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
据了解,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
央行规定,转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
定价基准转换后,到第一次重定价之前,房贷利息支出与原合同一样不变。
假设你在2019年1月1日向银行按揭了20年期的200万房贷,利率为贷款基准利率上浮1.1倍,那么实际利率为5.39%(4.9%*1.1)。
如果转换为固定利率,那么2019年1月1日-2039年12月21日间利率均为5.39%。
但如果转换为浮动利率,其固定点差(0.59%)=原合同当前的执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。换言之,在往后的日子里,你的房贷利率定价公式为:房贷利率=LPR+0.59%
也就是说在2020年,利率保持5.39%不变;
假设你在2008年贷款买房,和银行签了一笔期限20年的商业性个人住房贷款合同,现在剩余期限为8年。合同约定重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
原合同约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率(4.9%)上浮10%。也就是说你目前承担的房贷利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。
一、如果你选择了固定利率。
那就只能选择5.39%的固定利率,在剩余的8年里继续承担5.39%的房贷利率。
二、如果你选择了LPR加点
因为在转换初期要确保利率平稳过渡,所以你今年2020年的房贷利率仍然是5.39%,但计算方法已经改变。
计算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加点)=5.39%
所以2020年无论转换前后,直到12月31日,你实际承担的房贷利率仍是5.39%;
今年2月份央行5年期贷款市场报价利率下调5BP至4.75%,假设这一基准利率水平直到今年12月仍维持在4.75%,那么你2021年的房贷利率就是:4.75%+0.59%=5.34%
如果你选的是固定利率,那就还是5.39%。
自转换后的第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月的LPR五年期利率与该加点数值重新计算确定,每年的房贷利率水平实际是在跟随LPR的变化而浮动。在此例中,
——到2021年1月1日,房贷利率将调整为2020年12月发布的LPR+0.59%;
——到2022年1月1日,房贷利率将调整为2021年12月发布的LPR+0.59%;
也就是说,2021年及以后的房贷利率会上升还是下降,完全取决于新基准LPR的变动情况。实际上,如果处于利率上行周期,那么转为固定利率会有优势;如果是利率下行周期,转换为浮动利率就比较划算。
金融监管研究院院长孙海波表示,如果你的房贷剩余期限足够长,选择了LPR加点定价模式,未来央行持续引导5年期LPR下行,可以享受利率下行周期的红利。
假设以300万房贷总额,20年等额本息,现行是1.1倍上浮,那么利率为5.39%(5年LPR+59基点),目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行,2022年下降50个基点到4.3%,那么实际利率是4.89%(5年期LPR+59基点),每月还款大约19650,下降了800元,一年可节省9600元。
刘軍218
短期内是好事,长期来看未必。
目前LPR转换是按照2019年12月的报价4.8来的,当前LPR是4.75,今年大概率不会高于4.75,甚至会到4.7,也就是说转换过后,明年享受的贷款利率会比今年少10个百分点左右,因此,转换后短期内,房贷用户每月还款会减少;
但是,长期来看,未必是好事,LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,如果LPR下降,代表银行的钱流动性不好,反映了楼市不太好,可以预见以后业主们会非常纠结,房价涨,LPR也涨,每月支出变多,房价跌,LPR也跌,每月支出变少,哈哈
子不曰
12月28日,央行发布《中国人民银行公告[2019]第30号》(以下简称《公告》),进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR;
1月1日,央行又决定于2020年1月6日,下调金融机构存款准备金率,也就是“降准”。
两大政策出炉,不仅将影响楼市,也波及到千千万万的购房者。
具体将产生何种影响?购房者们又该如何选择?
房贷定价基准转换你的房贷合同要重签了!
《公告》指出,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。
存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。预
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简而言之,以前的贷款合同,是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,现在要转换为LPR+基点的方式定价了。
在转换定价方式后,有什么变化?
1.转换前后的利率水平保持不变。意味着在2020年转换时,房贷利率水平算下来和以前一样,并无变化。
2.但因为LPR利率是会变化的,所以从2021年1月1日开始,房贷利率可能会随着5年期LPR利率变化而变化。
在转换定价方式中,有两种选择:
一种是“固定利率”:因为转换前后房贷利率水平无变化,选择固定利率后,就一直维持当前利率水平不变。相当于只是换了个说法,月供还是和之前保持一致。
还有一种是“LPR+加点”:LPR是贷款市场报价利率,LPR每月公布一次,升降不定。也就是说,选择“LPR+加点”利率,以后的房贷利率也是有升有降的,月供可能变多或变少。
需要注意的是:借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。
已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。也就是房贷就剩最后一年的,可以不用转换。
怎么选,更划算?
之前LPR政策新出炉时,还只是针对新签订房贷,而这份《公告》,则指向已有贷款。
也就是说,现在还在还房贷的你,有一个重新签订房贷合同的机会。
所以怎么选,更划算呢?
对于贷款剩余期限较短,贷款剩余额度也较少的购房者,由于楼市企稳,两种方式的差别不大。
而对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者,央视财经评论员认为:“市场定价利率更直接反映、对接市场的供需关系。一个充分市场化的市场,资源配置更有效的市场,资金使用成本一定会更趋合理。”
随后而来的降准,似乎也在印证,选择“LPR+加点”更容易接受好!
这次,是全面降准
对楼市有影响!
此次降准,方式是“全面降准”、“普遍降准”,而不是“定向降准”。
按照央行的说法是:下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。
2019年中下旬,央行多次“定向降准”,曾被误读为“房地产利好”,但实际上多为支持实体产业,很难流入房地产;
而这次的“全面降准”,对于实体经济、股市、楼市都构成利好。
1.房贷利率有望下降:降准可以向银行释放中长期资金,有利于银行降低资金成本,从而带动LPR报价和贷款实际利率的下调。
2.楼市有望又迎来小阳春:2019年一季度,因为降准1个百分点,出现了一轮持续2-3个月的小阳春,随后在4月19日会议后,政策收紧,市场才退烧。那么如果现在降准,2020年楼市很有可能再现小阳春。
3.市场期望看涨:整个市场上钱多,开发商更容易融资,也愿意出手拿地,从而导致土地市场火热,溢价率提高、地价更高,市场期望再度看涨。
赖锦鸿
LPR就是贷款基础利率,建议签订房贷合同时选择浮动利率,一年调整一次。
2020年1月1日起,所有的银行贷款利率,包括住房商业贷款,不包括公积金贷款,都要按照LPR加点来确定。
下面,我们就来扒一扒LPR。
1 LPR是什么?怎么算?
LPR,就是贷款基础利率。
它根据人民银行指定的18家银行报价综合确定,每月20日更新一次。银行以LPR为基础,上浮或下浮一定点数确定客户的最终贷款利率。
举个例子:2017年,小A贷款100万买房,期限20年,利率上浮10%。当时五年期以上贷款基准利率为4.9%,上浮10%,就是4.9×110%=5.39%。
贷款合同签订的是浮动利率,每年浮动一次。也就是说,如果某年人民银行调整贷款基准利率,小A的贷款利率在第二年的1月1日开始,自动调整一次,按照新的贷款基准利率上浮10%。
2020年3月开始,银行要和小A重签贷款合同,需要做一道选择题:
选项一:固定利率。
无论LPR利率如何调整,小A的贷款利率按照之前的5.39%保持不变。
选项二:浮动利率。
就是在“LPR基础值”上加上一个固定点位。“LPR基础值”是2019年12月公布的LPR,其中5年期以上为4.8%。
小A之前的贷款利率是5.39%,那么小A的利率加点就是5.39%-4.8%=0.59%。
这个0.59%的加点会固定下来,一直伴随你的房贷到期。以后LPR调整,小A的贷款利率就是新的LPR+0.59%。
选择固定利率,还是浮动利率?
建议选择浮动利率。从国际、国内经济基本面来看,利率将是一个长期的下调过程,近期LPR走势也做了直接验证。
所以,选择浮动利率 ,可以享受降息带来的优惠。
四:利率多长时间调整一次?
根据降息的趋势来看,建议选择一年调整一次。
五:签订合同后,能不能再次调整利率计算方式?
不能。固定还是浮动,只有一次选择机会。
3 写在最后
贷款利率由基准利率调整为LPR,从宏观层面来看,是金融市场化改革的重要措施。
对于普通百姓的长期房贷而言,长期来看利息差异很小,谈不上利好或利空。
不过需要注意:选择浮动利率,一年调整一次。
心有灿海
目前LPR转换是按照2019年12月的报价4.8来的,当前LPR是4.75,今年大概率不会高于4.75,甚至会到4.7,也就是说转换过后,明年享受的贷款利率会比今年少10个百分点左右,因此,转换后短期内,房贷用户每月还款会减少;
年轻没有失败520
应该有利于减轻房贷负担,一般认为,中国的经济总量越来越大,经济增速已经逐步放缓了,M2的增速也在减缓,CPI也在下降,从长远来看,市场报价利率是很有可能越来越低的。因此,如果房贷还有较长期限、贷款金额较高的人可以选择浮动利率,这样应该是能享受到房贷利率下降福利的。如果还款期限剩余时间较短,而且房贷余额不多,怕每年还款不一样麻烦的人可以选择固定利率。
南京房地产经纪人
好事,贷款100万30年等额本息降5个基点可省一万多
云上楼市
我个人觉得是个好事
重走A青春
凡事都有两面性.总体都是均衡的