来源：楼市新观 2020年03月01日 09:08
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谁也料想不到，房住不炒重压了三年多之久都没把楼市“按倒”，但一场突如其来的“风波”倒是不费吹灰之力把房地产彻底“击垮”了。
风波之下，没有人是一座孤岛，各行各业都受其影响，当然有正面的也有负面的。至于哪个行业“受灾”最严重，曹德旺不久前说得很清楚：房地产行业受疫情影响巨大，因为第一个季度本来是房地产销售的旺季，但现在没人买房，开发商基本是0收入。与此同时，房企资金流问题一直突出，没有收入还要还银行的贷款和发放人员工资等开支，相信会有不少房地产企业倒下。
曹德旺看问题一直很精准，作为在国际上知名的顶尖企业家，谁也否认不了他在商业上的远见卓识。正如曹德旺所预言的，最近一段时间房地产市场确实正在上演一幕幕破产倒闭景象——人民法院公告网显示，2020年初至今不到60天内，全国已有超过百家房企宣告破产，高峰时甚至平均每天有2~3家房企被清算。其中，不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业。按照这个速度计算，预计今年全年开发商破产数量会超过600家，这将创下20年来的最高纪录。
开发商的压力真的那么大吗？确实如此，开发商担心的一幕幕正在上演：
其一，售楼处暂停经营，线下无人看房，线上卖房更是收效甚微：有机构调查数据显示，2月至今，36个主要城市整体销量同比增速较1月明显下降，部分城市虽有复工但房地产销售基本停滞，三四线城市相对更差。这意味着开发商要迎来几个月的“回款艰难”时期了。业内人士更直言，预计二三月份房企经营性现金流将减少60%左右；
其二，很不巧，今年恰恰还是房企偿债高峰年份：根据平安证券的测算，2020年，房企的海外发债、境内发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。而很多人可能更不知道的是，整个房地产开发行业的有息负债就高达6万亿以上，即便按照最低的利息算，每年的利息也超过了3000亿，每天利息支出就高达8-9亿。一季度是房地产销售旺季，占房企全年销售额30%以上，目前的形势依然不容乐观，即一季度大多数房企卖房都要“吃瘪”。直白点说就是，现在很多企业连前期融资的利息恐怕都快要还不上了。
其三，开发商回款难、债务高都没关系，如果融资给力这些问题也皆能迎刃而解。但是事实却并非如此，当前房地产企业的金融环境并没有改善，数据显示目前房企的融资道路依然不畅通：春节后，开发商的融资骤降高达86%。这是一个非常重磅的信号，何以这么说？房地产是典型的资金密集型行业，现金流就是开发商的命脉，现在回款指望不上，如果融资再不给力，那么很多资金周转不灵的开发商很可能面临“猝死”。
此外，有业内人士介绍，今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12%，因新开工中止而导致的房地产开发投资可能下降3.64%，同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77%，合计下降37.53%。
一夜之间，各路专家、智库、协会、学者、经济学家等呼吁“营救”楼市的声音接连不断。有自称是省房地产协会的单位，还搞了一次“公车上书”；北师大董教授更是连夜发长文直抒胸臆：没有房地产业保不住当前。
最终毫无悬念地，我们看到了，各地针对房地产行业的一系列“营救”措施，正在不断出台——2月以来，湖北、河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州、衡阳、驻马店等省市出台了房地产支持政策。一句话，各家都把“松绑”调控演绎到了极致：有的是降低开发商拿地保证金比例，让开发商有拿地资格；有的是发放补贴+免减契税，直接刺激购房人；还有的是以引进人才名义刺激买房需求，比如青岛，在校大学生可以8折买房。
累计看，不到一个月全国已经有超过50城市在政策上为楼市“开绿灯”。其中主要以救企业，减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。
地产开发商自己也在积极开展自救：打折促销，疯狂降价抢收！某房企的“全国613盘75折促销”相信已经是无人不知无人不晓了，而其引发的跟风抄袭风潮更是一直在进行中。最近我们了解到，有房企喊出了“85折卖房”的口号。
但也有人揭露称，目前虽然个案优惠确实存在，但是真正的房地产市场降价，根本没有出现。很多人就此便担心，当下“营救”楼市的行动已经悄然开始，这会不会导致楼市短期快速“复活”，直接导致房价反弹呢？
在此，我可以明确告诉大家，这绝对不可能。楼市“复活”在几个月后肯定会发生，因为“风波”总会控制住，拨云见月时便是楼市回归常态时，但是这不代表房地产市场的稳定趋势会就此改变，房价会迎来反弹。
关键时刻，国家通过御用媒体多次一锤定音：始终坚持房住不炒定位；坚决不搞“大水漫灌”刺激；房地产金融政策不会改变。
2月14日，经济日报发表题为《“稳楼市”不等于放松调控》的主题文章以正视听：当前房地产调控刚刚取得成效，“房住不炒”的定位不可能放松，近期多城政策的出台意在缓解房地产企业资金周转压力，支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。
2月19日，经济日报发表评论文章指出：对房企的帮扶措施确实有助于企业克服暂时的困难，但绝不能与中央早已明确的“房住不炒”定位相违背。否则，会搅乱房地产市场秩序，不利于经济的长远发展和良性循环。
同日，央行发布2019年第四季度《中国货币政策执行报告》，再度提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照因城施策的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制”。
2月25日，银保监会新闻发言人表示，目前房地产金融政策没有调整和改变，依旧是“一城一策”。
2月27日，中国经济时报以标题为《不能以“大水漫灌”的方式刺激经济》的犀利态度指出，坚决不能把解困突围的希望寄托在房地产这管“兴奋剂”上，坚决不能将房地产作为短期刺激经济的手段。
我不止一次强调过，任何时候调控的最终目的都是“稳定楼市大局”，以此达到维护经济大局稳定，而非很多人潜意识里认为的“国家费时费力调控就是为了降房价，就是为了帮无数穷刚需都买得起房”。所以，不管是50城为楼市“开绿灯”，还是100城“开绿灯”，都改变不了房住不炒稳楼市的主旨。
尤其是当前这种局面，很多城市更多地是通过调整政策来帮助地产企业渡过难关——主要内容包括稳定复工、减租、放宽预售、土地出让金延期分期、税费缴纳延期等，多为“定向宽松”措施。而对真正影响房价、影响市场走势的限购、限贷、限售等方面的调控措施他们是一个都没敢动。
还是那句话，不管大家承不承认，房地产都是经济的压舱石，这意味着房地产如果“翻车”，经济不可能独善其身。从这个层面看，当前各地施行的“救房地产”的策略是正确的。但凡事都有个度，尤其是在房住不炒有初期成效的当下，我们还应该做到同时防范楼市触底“反弹”。从目前官方释放的信号来看，毫无疑问，我们现在确实是这么做的。
在此我奉劝各位，在家里“赋闲”就好好呆着，不要胡思乱想，自己吓唬自己，更不要被别有用心的人利用。今年的房地产市场该如何发展，去年底时就已经定调了，不会因为任何事而改变，楼市大局的稳定，仍然是全国经济工作的重中之重。这决定了房价不可能大起大落。
此外，作为购房者，现在不仅没有不利，相反买房还有几大实惠：利率降了，个别城市首付比例也降了，开发商也在打折促销以价换量，资金周转不灵的投资客降价卖房的欲望更强。这些都说明，2020年的楼市已经蜕变成为真正意义上的“买方市场”了，买房换房我们其实都有十足的优势。
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