幸付花開

房貸利息LPR換錨這樣算:

已知

L=2019年末LPR（5年以上）=4.8%

Ln=換錨後各年末LPR(5年以上)

Jr=現行基準利率=4.9%

fr=現有房貸約定上浮或下發百分比（如上浮10%記作10%或基準利率85折記作-15%）

Xr=現執行房貸利率

Mr=換錨執行房貸利率

Mr=Ln+(Xr-L)

=Ln+(Jr(1+fr)-L)

=Ln+（4.9%（1+fr）-4.8%）

直接看下面乾貨例子:

按照長期利率下行大趨勢，LPR是同業銀行間拆借利率，2019年12月為4.8%，2020年2月為4.75%，每月公佈一次，目前均低於現行基準利率4.9%，假設2020年12月為4.7%

以現執行房貸上浮10%，實際5.39%計算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+10%)-4.8%)

=4.7%+(5.39%-4.8%)

=4.7%+0.59%

=5.29%

以現執行房貸85折，實際4.165%計算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+(-15%))-4.8%)

=4.7%+(4.165%-4.8%)

=4.7%+(-0.635%)

=4.065%

結論:

無論現有是上浮或折扣，

當每年末lpr小於4.8%時候，大家都少付利息；

大於4.8%，則每年多付利息，以年為單位動態調整。

參照新加坡、美國、日本等發達國家利率下降大趨勢，利率總體會下降，引進這種在美國採用多年的機制，防止直接降息帶來的大沖擊，也算是分類施策了。

文史小筆記

銀行是國家的銀行，是國家斂財的工具，往年降基準利率廣大房貸者都能受益，現在央媽要降基準利率刺激市場，但是又不想你們還房貸的從中受益，所以絞盡腦汁想出了LPR這招，美其名曰讓房貸利率與基準利率脫離更加市場化，實則為了進一步割韭菜做準備。首先，選擇固定利率不變的那些人，央媽本次降基準利率他就不能像以前降基準利率少還貸款了，這就先能割不少韭菜。其次，選擇LPR的，看似目前降了也更加市場化，LPR往下也可能是負的，往上沒有封頂，但是會根據實際家銀行數據每年一調整，這裡面就會存在先養韭菜幾年，給點小恩惠，讓大家覺得LPR確實好。但是看看眼下M2的增速，LPR上浮多少那可全聽央媽怎麼說了。固定的現在每月還5000，30年後還是5000，但是30年後5000誰都知道會不值5000。選LPR的現在還4500，3年後可能還變成4000，但是10年後20年後30年後可是有變成8000甚至10000的可能，因為往後錢不值錢了，央媽得讓你們多還些才不吃虧。綜述，普通老百姓二三十年的就別變了，那些計劃三五年內一次還完的可以嘗試變。

銀蛋蛋無敵

我先舉個例子，給大家說明一下，這兩種利率方式是什麼情況。

比如2018年籤的合同，房貸基準利率上浮20%。房貸基準利率是4.9%，如果上浮20%的話就是5.88%。 根據新規則，未來你可以選擇要麼是按照5.88%的固定利率。

要麼是改成浮動利率，也就是五年期LPR+加點，5.88%（現執行利率）-4.8%（2019年12月的5年期LPR）=1.08%，加點為1.08%。所以你的浮動利率是前一年的5年期LPR+1.08%。

假設2020年12月，5年期lpr利率報價是4.7%，2021年你的貸款執行利率是。4.7%+1.08%=5.78%

比固定利率少0.1%。所以最關鍵點就是看，新的lpr利率是多少？如果低於4.8%浮動利率就是更合適的。

那麼未來，我們轉成浮動利率或者是固定利率怎麼選擇。就看你認為lpr利率是高於4.8還是低於4.8了。

如果你的還款時長，只剩下5到10年了，我認為你可以選成浮動利率。因為這幾年lpr利率是下降的趨勢。這幾年肯定可以少還一點錢。

如果你的那一款還剩下20多年，那你還要考慮一下五年以後LPLPR會不會上升，如果你選擇了浮動利率，但是5年後LPR上升很多，那你肯定就虧了。

五年後世界什麼樣子，誰也不好去預測。

但我個人更推薦選浮動利率。因為大部分人貸款都是手頭比較緊，最關注的還是近幾年能不能少還一點。

哪怕少還個十年八年的後面再漲，因為本金已經變少了，而且收入變多了，那時候多還一點也是值得。

莫水宏觀經濟

如果換一個方式來提問，我相信大家就會非常清晰的得出結論。

這個新的問題就是：20~30年後，利率是增長還是下降？我在回答這個問題之前，先給大家看一組數據。

上圖是從1311年開始至今的全球利率變動情況。數據顯示，平均實際利率從14世紀的5.1%下降到20世紀的2%。其中，2000年至2018年的平均實際利率為1.3%。

相信您看了這個結論以後就會明白：全球的利率一直是下降的。在一個利率下降的趨勢中，顯然，我們是不應該選擇固定利率的。

瞭解了全球情況，我們再來分析一下中國經濟的未來發展。旁解君認為，中國的經濟未來會呈現以下幾個特徵：

• 經濟持續發展，結構調整優化，總量不斷擴大，發展速度放緩。

• 利率呈現不斷下降的趨勢，資金的成本會變得更低，居民的投資渠道也會更加寬廣。

• 資本市場將得到巨大的發展，美國股市的現在，就是我們的明天。

旁解生活與投資

按規定，2020年的“商業性個人住房存量貸款”保持利率不變，而此次重籤合同的重點，是確定你的“加點數”，這個“加點數”確定之後，將維持到房貸結束。

下面，直接舉上2盤栗子進行說明。

例一：房貸利率打9折的轉換

例如你是2017年買的房子，當時房貸利率打9折，那麼當前你的實際利率是4.9%的9折，也就是4.41%。

按照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR4.8%計算，你的加點數為4.41%-4.80%=-0.39%，即-39個基點（BP），負數意味著你依然享受利率折扣。

例二：房貸利率上浮20%的轉換

例如你的房貸利率是上浮20%，那麼當前你的實際利率就是4.9%的1.2倍，即5.88%。

按照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR4.8%計算，你的加點數為

除了上面提到的“加點數”，貸款者還要做一道單選題，來重新約定房貸定價機制，其選項為【固定利率】和【LPR利率】。

這兩種定價機制對日後的月供會有怎樣的影響呢？

首先來看【LPR利率】。咱接著上面的兩盤栗子來說。

如果你在與銀行重籤貸款合同時，確定每年1月1日重新定價。

假如到2020年12月20日，5年期LPR利率降低為4.50%，那麼例一中“打9折”的房貸利率，將從2021年1月1日以後變成4.50%-0.39%=4.11%，房貸利率下降，月供隨之下降。

同理，例二中“上浮20%”的房貸利率，則變成4.50%+1.08%=5.58%，房貸利率下降，月供隨之下降。

反之，假如5年期LPR利率上調，房貸利率也會隨之上漲，月供自然就會增多。

當然，如果選擇【固定利率】，則整個貸款期限內的利率不變，月供也不會變化。

1、如果你剩餘的還貸年限還挺長，甭管利率打折還是上浮，醬嬸都建議您毫不猶豫的選擇LPR利率。

因為長期來看，利率走低是世界性趨勢，日本、歐盟現在都在執行負利率了，雖然中國有能力延緩進入負利率時代，但是利率走低依然是大概率。LPR走低，也許月供也就少那麼一丟丟，但蚊子再小也是肉啊，香！

2、如果你剩餘的房貸較少、還貸年限較短，那轉與不轉的意義並不大。

3、如果你看漲未來利率走勢，大可選擇固定利率，日後LPR利率的漲與跌也雨女無瓜~

各位老鐵，要怎麼選，你心裡有答案了嗎？

此外，需要強調一點，3-8月份期間，不論哪個時間辦理LPR轉換，都將按照2019年12月20日公佈的5年期以上LPR數字，也就是4.8%來計算加點哦，所以大家保持好一米間距，不要擁擠哦。

22號球事兒

我覺得不定一概而論，做選擇之前要看兩個因素，一個是目前的利率如何，二是要看你對未來LPR走勢的預判。

小明2018年辦理了房貸，期限30年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。銀行和小明確定在2020年3月20日轉換定價基準，重定價週期為1年，重定價日為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點5.39%-4.8%=0.59%（59個基點），也就是說2020年3月20日至2020年12月31日，執行的利率水平仍是4.8%+0.59%=5.39%。2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR加59個基點，假設2020年12月20日發佈的5年期以上LPR為4.5%，那麼小明2021年1月1日至2021年12月31日的房貸利率就是4.5%+0.59%=5.09%。

轉換對貸款人是否有利？我認為利大於弊，首先給貸款人一個重新跟銀行確定房貸利率的機會，可能要比原來的貸款合同更合適；其次，按照現在的趨勢，LPR是下降的，也就是說轉換後的一段時間內你的貸款利率可能越來越低，節省了一些利息；最後如果你覺得你現在的利率足夠低，比如有的人是7折利率，可以跟銀行商談是否能採用固定利率，鎖定低利率。

鑫財經

國家政策是統一的，那就是針對存量房貸客戶可以自由選擇維持原貸款利率不變，或者選擇“LPR＋基點”的浮動利率

但是實際上每一個有房貸的朋友實際情況是不一樣的，因為每個人的舊利率不一樣，有上浮10%的，有打9折的，有剛還款3年的，還有剩餘7年就還完的，因此不能一概而論。

先介紹一下大背景

2019年12月份，央行發佈公告，自2020.3.1日起至2020.8.31日期間，所有商業房貸(公積金房貸不在調整範圍內)存量客戶需要重新簽訂合同，以後得房貸跟LPR掛鉤。這一政策牽扯到我國100萬億的存量房貸。

LPR是浮動的嗎？多久更新一次？現在的數值是多少？

LPR不同於貸款基準利率，LPR每個月由央行發佈一次最新報價，是浮動的。

2019.8月LPR是4.85%，2019年12月LPR是4.8%，最新LPR是今年2月份的4.75%。

如果選擇改為LPR，我的貸款利率是多少？

首先，堅持固定利率不變的話，您的利率以後就不會變了(實際上是選擇重定價週期為整個剩餘貸款週期，簡單的來說就是利率不會變了)。

其次，假如您選擇浮動利率，您的貸款利率為LPR＋基點，因為LPR浮動，所以您的貸款利率也隨之浮動。

小知識點：基點＝原貸款利率-4.8%

選擇固定利率好還是選擇浮動利率好？

正如我上文所說，每個房貸客戶的實際情況不一樣，需要做具體分析。我舉個例子：

我自己的房貸利率是5.88%，剛還款2年，當時在基準利率4.9%的基礎上上浮了20%。如果我選擇LPR＋基點模式，那麼我的新利率為LPR＋1.08%。

假設2020年12月LPR降到4.6%，那我2021年的利率就是4.6%＋1.08%＝5.68%，相比之前的5.88%降低了0.2%，我是賺了。

但是假設到了2021年12月LPR漲到5.1%，那麼2022年我的年利率就是5.1%+1.08%＝6.18%，相對於之前的5.88%漲了0.3%，那我就賠了。

因此我們可知，LPR非常重要，上漲或者下跌直接關係到我們還款額是增加還是降低。

那麼LPR呈現什麼樣的趨勢？漲還是跌？

上文我們說到，2019年8月-2020年2月，LPR下跌了1%，有下降的趨勢。

而且，就全世界範圍來看，歐美髮達國家很多都進入了低利率時代、0利率時代甚至是負利率時代，按照這種趨勢，我國將來也可能繼續降低利率，進入低利率時代。

但是，畢竟房貸屬於中長期貸款，誰也無法準確預測5年後、10年後LPR究竟是漲是跌。

我的觀點

以上分析，我建議，以4.9%為分水嶺，低於4.9%的朋友可以繼續堅持固定利率，高於4.9的朋友可以選擇浮動利率，也就是LPR＋基點模式。

評論點贊，腰纏萬貫；關注老劉，越來越牛。

中年老劉聊財經

我只相信一點：制定這一zc的初衷絕對不是站在房奴的立場上考慮的，所以保守一點，還是固定利率比較靠譜，管他以後是升還是降，降了不後悔，升了自己扛。

總想江上游

很多人已經收到了銀行的發佈的轉換房貸利率的通知，現在已經有24家大型銀行發佈了存量浮動利率貸款轉化為固定利率或利率的執行細則。

浮動利率轉化為固定利率或者LPR利率，哪個更划算？2選1我們到底是應該選擇固定利率還是LRP利率。

解答這個問題不難，分析一下轉化為固定利率和轉化為LPR利率有什麼不同。

轉化為固定利率

轉化為固定利率，整個合同期間貸款利率不變，即使利率下調，我們的貸款的利率也不改變。

轉化為LPR利率

轉化為LPR的利率，整個合同期間的利率是會調整的，銀行會在利率調整日，對貸款利率進行調整，調整後參考的LPR利率是調整日前一日LPR利率。

所以固定利率是整個合同期限利率不改變，基於lpI的利率，整個合同期限的利率是有可能改變的。

所以固定利率和LPR利率哪個划算？得看我國的LPR利率後續是上行還是下行，2020年2月份LPR利率已經相比於2019年12月份的LPR利率下調了5個基點，未來lpI利率大概率是會繼續下行，因為我國經濟下行的壓力比較大，需要寬鬆的貨幣環境，加上現在疫情的特殊情況，需要降低企業的融資成本，讓企業更快的恢復生產。

所以選擇lpr利率還是固定利率，我的建議是選擇lpI利率。

互金圈

這個問題真的非常的受關注，因為三月開始就要選擇了，怎樣選擇才是更有利的呢？看看專業的分析。

大家好，我是財經評論員，思之想之，其實這件事在2019年就公佈了，只不過是從3月1號開始才實施，要在8月31號之前做出選擇。

也就是房貸族們要在房貸利率中選擇一個方式，那麼選擇現在的固定利率，要麼轉換為lpr加點浮動利率。

什麼意思呢？

固定利率的選擇很簡單，就是說維持現在的房貸利率水平一直不變，一直到你還款完畢。

而轉換為lpr加點浮動利率，在定價週期內，你的房貸利率是會隨著lpr來變化的，lpr下降了，你的房貸利率也會下降，房貸月供支出將會減少。

當然也有上漲的風險存在，如果lpr提高了，月月供也會變多。

lpr是貸款市場報價利率，每月公佈一次，這其實是相當於國家給了你一個選擇，隨行就市更加市場化的利率，所以你要賭的就是概率，如果你認為它下降，那麼你就要選擇lpr，這更划算，因為貸款利息會減少。

目前多數專家都是建議選擇lpr利率，因為長期來看，它是處於下降的通道當中，這是一個更加穩妥的主流的方案，不然國家也不會大力推行這個方式。

建設銀行表示，轉為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠；轉為固定利率，利率水平將保持不變。

從央行公佈的LPR走勢來看，5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。

如果你有100萬的貸款，能減少多少利息呢？如果lpr下降了20個基點，按照等額本息的方式還款，每月會少還大約60元，一年就可以少還700多元。

需要注意的是，從定價週期最短是一年，也就是利率至少一年調整一次，所以不是每月都調整。

在由於處於疫情期間，所以各大銀行基本上都是通過手機銀行，網上銀行的辦理。

咱這次僅僅針對的是商業貸款，在2020年前發放，或者是已經簽訂借款合同，還未發放，同時參考的貸款基準利率定價，浮動利率。

如果你是住房公積金貸款，那麼此次是不受到影響的。

需要再強調的是，轉換的機會只有一次，確定之後就不能再轉了，所以大家要選擇好。

關注思之想之。

關鍵字: 房產 理財 二選