廖望臺
房價漲了，二手房賣不動，這個問題有意思。
按照正常的邏輯，價格漲了，而且還在上漲過程中，房子難道不是應該繼續持有嗎？所以二手房交易量小。
但我們的實際情況並不是這樣的，而且得分城市來看。
以三四線為例，二手房市場成交量本身就佔比很小，大家買房子還是主要買新房，價格漲的也主要是新房，這和二手房賣不賣得動其實關係不大。
而在高度調控的一二線城市，二手房成交量肯定會率先下滑，因為貸款更難，首付比例更高，這讓原本剛剛湊夠錢的購房者瞬間又與房子拉開了差距。2017年，北京開始實行“認房又認貸”，你在全國範圍內有貸款記錄，在北京貸款買房，就按二套房政策執行。買普通住宅就是首付6成，買非普通住宅就是8成首付，這個門檻相當高了，一下子可能要多掏幾百萬，想不停止購房也不行了。不僅是二手房，新房的成交量也在下滑。
其他調控城市基本都遵循這個邏輯，提高購房成本，政府的首要目標是降溫，降低熱度，大家少參與一點，別太亢奮。
總體來看，一些共性的特徵是，房價上漲是因為市場預期仍然看漲，而政府調控首先作用於成交量，也就是“二手房賣不動”的感受，如果調控深入下去，價格也會受到影響，北京的去年調控力度空前，去年3月份達到高點，但隨後幾個月後，二手房價格就已經下跌。不過這種下跌不能持續太久，因為市場會逐步適應，你可以理解為“耐藥性”。除非動用殺手鐧，大幅提高房貸利率，徹底拉開供需差距，但這就是猛藥，副作用就是暴跌，這或許是各方都無法承受的。所以到目前為止，基準利率仍然遲遲未調，而是提高新購房者的貸款利率。
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