近年來，房價高，房子又是普通家庭中最重要的財產，而婚前買房和婚後買房可能都涉及到夫妻個人財產和夫妻共同財產的問題，如果離婚涉及到房屋分割又該如何處理呢？
案 例
共同還貸的房子
法院判決歸男方
楊先生與陳小姐在大學相戀，畢業後打算結婚。按照當地結婚習俗，要由男方置辦婚房，女方置辦嫁妝。於是楊先生在婚前購置一套房屋，用個人財產支付首期房款，剩餘的房款以楊先生的名義向銀行申請10年按揭貸款。而陳小姐負責嫁妝、傢俱、電器等。楊先生和陳小姐結婚後共同償還按揭貸款。但誰想到五年過去了，兩人的婚姻感情出現問題，亮起了紅燈，於是兩人都覺得這婚姻已沒必要再維持，決定離婚。可是當兩人分割房屋時鬧起糾紛，打起了官司。
經審理，最後法院判決房屋產權歸男方所有，未還清的貸款由楊先生償還，同時判決楊先生將婚後夫妻共同償還按揭貸款部分本息和及房屋相應增值的一半給陳小姐。
上海漢盛律師事務所的索利芳律師做出了詳細解答：
如何確保婚前購房是婚前個人財產
本案中這套房子銀行按揭貸款是陳小姐和楊先生共同辛苦賺錢償還的，最後卻判決房屋歸楊先生所有，法官為什麼這樣判決？
案例中，陳小姐認為自己為婚姻付出了一切，房屋是自己與丈夫辛苦打拼共同還貸才獲得的，現在自己不僅要承受婚姻失敗的痛苦，還要面臨無房出戶的艱難境地。但法官做出這樣的判決是有法律依據的。因為案例中的房屋是楊先生婚前購買，又是以楊先生的名義按揭貸款，產權登記在楊先生名下，房屋的情況明晰，可直接適用婚姻法司法解釋三第十條。
通過這個案例說明婚前置辦房產還是很有講究的，那麼婚前購房要如何才能確保是自己的婚前個人財產？
這確實是很多朋友都關心的問題，都想做到要愛情也要麵包。通常情況下，購房爭議的關鍵是“出資”和“產權”。為了避免日後爭議，在此，我提出如下注意事項，供婚前買房人參考。
1、不管是誰出資買房，建議出資方都通過銀行轉賬的方式，把購房款轉到開發商或賣方賬上，杜絕現金交易。這樣一旦發生爭議，購房款的出處有據可查。
2、如果是一方全資購房，須保證在結婚前付清與房產購買相關的所有款項，包括購房款、契稅、公共維修基金等各項費用在結婚前全部付清。
3、如果是婚前按揭房產，婚後支付銀行貸款的話，如果是用出資者婚前財產支付，務必要從出資者婚前個人賬戶轉賬到銀行還款。如果將來一旦發生婚變，不僅房產是出資者婚前個人財產，婚後的按揭貸款及房屋增值部分也不需要給另一方做出任何補償。
4、為了避免結婚若干年之後仍淨身出戶的可能，尤其是女方沒有支付首付款，雖婚後共同還款，仍然得不到房子的情況下，建議女方在簽訂購房合同時簽名，在產權證上一定要登記自己的名字上去，這樣才能夠保護自己的權益。
索利芳律師補充：
父母出資買房，離婚時產權歸誰
如今很多父母在子女結婚時傾注畢生積蓄幫助子女購房，如果子女發生婚變，父母出資的錢如何處理？房屋產權又該如何認定呢？
這種情況比較複雜，要具體情況具體分析。在這裡講個案例：
張先生與王女士於2005年5月登記結婚，因雙方收入有限，婚後一年多一直租房居住。張先生的父母考慮到小夫妻租房居住缺乏安全感，遂於2006年9月以兒子的名義購買一套兩居室，房屋總價款170萬元。張先生的父母支付了100萬元首付款，餘款70萬元由張先生名義向銀行申請貸款，銀行每月從張先生的工資卡中扣款。2011年4月還清全部貸款並取得房屋產權證，產權人登記的是張先生。
2012年3月，王女士以夫妻感情確已破裂為由向法院提出離婚訴訟，並主張按照夫妻共同財產的性質分割所住房屋。張先生同意離婚，但認為根據婚姻法司法解釋（三）》第七條規定，其父母出資的100萬元是對自己的贈與，並且歸還銀行貸款的資金均來源於自己的工資卡賬戶，離婚時房產當然應歸自己一方所有。但法院最終根據《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條的規定，認定張先生父母出資的100萬元是對夫妻雙方的贈與，房屋屬夫妻共同財產，故判決訴爭房屋歸王先生一方所有，張先生應給付王女士房屋補償款60萬元。
法院為什麼沒有支持張先生的主張而認定張先生父母出資的100萬元是對張先生與王女士夫妻的贈與，判決房屋歸張先生一方所有，張先生給付王女士房屋補償款60萬元呢？
本案中張先生的父母僅支付了100萬元首付款，餘下70萬元是張先生按揭貸款的。法院認為張先生父母支付的100萬元首付款，因缺乏明確贈與張先生的證據，按照《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條的規定，應當認定為對夫妻雙方的贈與。餘款70萬元及其貸款利息均是婚姻關係存續期間支付的，雖然還貸資金來源於張先生的工資卡賬戶，但按照現行婚姻法的規定，一方或雙方的工資、獎金收入屬於夫妻共同財產，王女士無需專門舉證自己也參與還貸，故認定訴爭房屋屬於夫妻雙方的共同財產。法院考慮到購房資金的大部分來源於張先生父母的出資，分割夫妻共同財產時對王先生可以多分，故判決訴爭房屋歸張先生一方所有，並根據還貸及房屋增值情況由張先生給付王女士房屋補償款60萬元。
如何防範父母出資的房產被分割
父母為已婚子女出資購房，如果日後子女發生婚變，父母出資的那部分資產有被分割的法律風險，那如何防範這些法律風險呢？現實中像案例中張先生的父母的遭遇不在少數，他們沒有意識到子女日後的婚變問題，所以說父母為已婚子女出資購房時，如果父母沒有采取法律防護措施，那麼法律優先推定父母的出資是贈與給子女夫婦兩人。在這裡有幾點建議：
1、父母部分出資為已婚子女購房，建議辦理資金單方贈與公證或購買房屋進行產權共有登記；如果父母部分出資為已婚子女買房時，和自己的子女到當地公證處辦理一個贈與公證聲明，聲明的內容就是父母所出資的錢是對子女的個人贈與，而不包括子女的配偶。那麼購買房屋進行產權共有登記又有什麼好處呢？就是在購房合同買方，添加父母的名字，父母是房屋的共有人，這樣做的好處在於保證財產透明，同時又不容易導致財產失控。將來房屋分割時，要先將父母享有那部分份額分割出來給父母，剩下部分再作為子女夫妻共同財產分割，這樣就能保住父母所出資的那部分資產。
2、如果父母全部出資購房的，就要做好三件事：1）直接從父母銀行賬戶單線轉賬到房產商賬戶；2）把房屋產權登記在子女名下；3）所有的費用均由父母支付。這樣法律上認為該房屋屬於子女婚前或婚內的個人財產，就不存在被分割的隱患。
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