内容摘要
一、虚惊一场的八里庄地王
二、结构化市场供不应求的不可持续性
三、空置率可能会大幅度过增长
四、10多万套潜在放量造成的供求关系变化
五、房屋增值保值功能持续减弱
六、盲目的认为房地产永久绑架国家
虚惊一场的八里庄地王
近期大街小巷都在议论的话题：“诸城出了一个八里庄地王，360多万一亩，据说楼建好了成本就得8000每平，某某楼盘捂盘了，某某楼盘涨了一千，某某楼盘涨了多少多少”加上各个自媒体公众行号的炒作，造成了一时的社会恐慌；其实没必要恐慌。为什么没有必要恐慌？任何产品的价格涨跌都是由当前市场规律的，目前诸城涨价属于结构性市场供不应求，涨价正常；更没有必要为地王而恐慌，那只是虚惊一场；对比地王与诸城其他项目的土地楼面价（土地楼面价：土地价格÷占地面积÷规划容积率），估计差价在900元/㎡左右；地王的楼面价（3600000÷666÷2.2）2400元/㎡左右；
下面我们再算一下诸城其他项目的土地楼面价，经国土信息网查询，其他项目每亩地没有几个超过200万/亩的，假设200万一亩，容积率2.5-2.8，棚户区改造返还90%，土地成本40万每亩，但是我们不能忽略了拆迁成本，一个200亩的村，回迁估计也得12万㎡左右，按建安及配套成本2800元/㎡计算，回迁成本3.4亿左右，假设回迁户用掉60亩地，还剩140亩，这块地粗略估计280万左右一亩（3.4亿÷140亩+40每亩）；280万每亩的土地，土地楼面价=280万÷666㎡/亩÷容积率=1500-1700元/㎡左右；
所以说所谓的地王，只是虚惊一场；
结构化市场供不应求的不可持续性
目前诸城房地产一手房市场非常火爆，随着产品趋向更新换代，诸城出现了结构化的供不应求，该阶段迸发出一大部分改善型购房群体，急着换房，含首次改善客户（卖了老房子，不差钱），二三四次改善客户（已经有多套，不差钱），所以造成了整个市场的表面火爆，但是改善客户会越来越少，会被大源、繁华新城、盛元名府、碧桂园挖走一大部分，所以我认为结构化的市场供不应求造成的市场繁荣不可持续，今年不开盘的项目明年风险很大。此阶段过后，会进入另一个结构化供不应求机遇期，即：60-75㎡的刚需机构化供不应求机遇期，前提是市场放量不是很大。
空置率可能会大幅度过增长
目前社会普遍认为诸城空置率40%，这个数据没有官方数据，也没法粗略预估，不过有一点可以很肯定，诸城目前拆迁的村回迁完毕的多数有两套房子，二次三次改善客户也不缺房子；四环以内拆迁未回迁的人都能在四环以内租到房子，说明空房子不少，而且两年后回迁户又分2套房子，原来租的房子空出来，而且还得出租一套，相当于空置又大幅度增长了；所以要警惕空置率过快增长
10多万套潜在放量造成的供求关系变化
这个数据统计不完善，但是足以说明问题的严重性，诸城人口暂时按109-115万算，市区目前人口30--40万，城市化率约40%，城镇化率预计55%，目前都有地方住，不管是否是租的房子，房子和住户达到一种平衡，如果再增加10万套房子，要想房子不空置，需要新增人口30-40万，怎样实现？要么城市化率达到80%（超越欧美国家），要么诸城划青岛，要么青岛划诸城。即使政府推行货币化安置政策来去库存和推高房价，诸城四环以内也没有多少可以开发的村了；
10万套房子是按平均每套140左右粗略计算的，10万套什么概念？目前房价7500计算，假设140平方一套房子平均100万，总货值1000亿，诸城2017年的居民银行储蓄余额300亿左右，假设这300亿的储户都没有房子，都想买房子，全民买房，首付30%，300亿正好可以买1000亿的房子货值，当然不太现实，就算打个5折，5万套市场也承受很大风险。300亿的储蓄余额，这可不是一天两天积累的存款。更何况目前的房价，刚需客户想当接盘侠都没有实力，他们买不起，市场很快就会进入买方市场，下半年就会出现市场转冷，甚至明后年会出现一些开发商崩盘，即使改善客户还这样恐慌性买买买，市场转冷最晚不会超过明年中旬，除非其他项目不开发，就只有目前市面上这几个在售盘。
房屋增值保值功能持续减弱
一套房子80-100万，租金1200元，需要708个月（60年）收回成本，有人会有疑问，房租不涨吗？涨，但是通货膨胀也在涨，如果你是投资客，建议你在合适的时间点抛掉，赚取泡沫价值，你要换个思维，即使20-30年后房子涨到一千万一套，那个时候估计不缺房子了，你卖给谁？所以，有钱要合理进行资产配置，用房子增值来抵消通货膨胀不会超过15年（2033年），15年后不缺房子了没人接盘，无法变现。
持有房子最好不要超过13年，房子不是持续增值的东西，15-20年的老房子银行放款很谨慎，甚至不放款，别人想买得一把付款，很难有人接盘。就像福光花园，除非拆了开发，不然很难贷款购买，能一次性付款的也不会买这种房子，早就去大源、正大、中天了。
盲目的认为房地产永久绑架国家
2008年，国家政策及舆论导向，诸城人都认为房子涨不动了，结果涨了，2010年都认为诸城房子能跌，结果又涨了，诸城经历了三四次这种行情，结果都涨了，现在人们，尤其是非专业房地产的老百姓，已经不相信房子会跌，但是种种迹象表明，诸城房地产真的已经在走向买方市场，供过于求必将出现。
大的层面来看，房子也是商品，世界上还没有任何一个商品只涨不跌，房子的涨跌与各方面因素有关，土地供应因素，货币政策因素，供求关系因素、其他政策因素等；说实话，房地产发展到现在，就是国家和开发商联合做的一个买卖，财政依靠房地产土地钱和税收，房地产大到绑架了国家经济，房地产泡沫全部崩盘也不现实，那会引起金融危机，国家不敢，只能限制和让一部分泡沫破，近几年国家已经意识到了房地产潜在的风险，也出台了一系列的调控政策，但是不动产统一登记一直迟迟没完成，国家知道中国有多少头猪，但不知道有多少套房子，心理也没底，一旦不动产统一登记完成，房产税2-3年内必出，多套房子的人会很难受；货币政策目前处于收紧状态，钱荒，为什么？因为无限制的货币政策支持会使泡沫变得更大，风险变得更大，为了预防金融危机，国家保银行还是保房地产？当然是保银行，所以国家已经筹划保银行了，保住银行才能保住国家金融，才能保住国家经济，至于房地产肯定会倒一批；
诸城供求关系必然发生改变，短则半年，长则一年；诸城今年房价出现上涨，不懂房地产的人恐慌，但就目前诸城现状略懂房地产的人已经有了“让子弹飞一会”的意识，不好糊弄了；
我已经不关心房价了，我关心的是不动产统一登记后给市场带来的巨大杀伤力，诸城空置率，供求关系即将发生的巨大变化，诸城天量的潜在市场放量；
刚需买不起，改善客户接盘的潜力有限，抛开房价不谈，谁来充当接盘侠？
综合以上分析，诸城房地产市场必须引起我们高度重视
本文所涉及到的数据，部分来源于诸城房产资讯网、诸城房产网等网站的公开信息，经粗略计算得出的数据，仅供参考；
閱讀更多 地產研究 的文章
