自從開了這個頭條號，為了籠絡我的粉絲們，
為了讓他們別取關我，為了讓他們樂意轉發，
我也被迫成了一個房產問答哥。
“靠譜”這兩個字，在問題中出現的頻率尤其的高。
“讓山這個開發商沒聽說過啊，靠譜嗎”
“華氏達到底有實力沒？也沒見他們開發過什麼大項目”
“九瓏龍灣靠譜嗎，也老不拿土地證”
“開發紫涵樾府的利航地產，靠譜嗎，南二環新項目我想買”
“天山在西五里的洋房項目還能期待嗎,我一直等著呢”
世界上，
最令人糾結髮狂的兩個詞語，第一合適，第二靠譜。
開始，我還興致勃勃回答類似“靠譜鑑定”的問答，做出“靠譜還是不靠譜”的論調，後來一想不對啊？
指導人家買對了，頂多一句謝謝；
買不對，罵你一輩子，因為拿一輩子攢的錢買住一輩子的房子，你給指導錯了，可不罵你一輩子。
在這個過程中，我又不賺一分錢，圖什麼啊？
圖的是道德高度？圖的是自我靈魂的昇華？
快別鬧了，老婆孩子老孃還等著我養活呢。
可後來，每週我都能聽到看到樓盤維權的信息，一圈老百姓舉著條幅跪在地上的照片，扎心的痛。
作為一個標榜靠譜確實真靠譜的人，還是做點兒什麼吧。
如何判斷一個開發商是否靠譜？
首先你要明白三個觀點：
第一：沒有絕對靠譜的開發商。
萬科靠譜嗎？恆大靠譜嗎？碧桂園靠譜嗎？
請百度一下：“黑心開發商，XXX”，哪個全國性大房企的負面新聞都好幾十頁，都是真實案例。
林子大了，什麼樣的鳥都有，
公司大了，項目多了，說不準就會出什麼不靠譜項目。
石家莊大房企都出過哪些負面事件？
你們知道嗎？
第二：開發商的靠譜度是會變的。
石家莊有幾個老牌開發商，以靠譜團購聞名於石門，有好多人得了實惠，後來因為資金問題或者其他沒法說的原因，爛在那裡好幾年，被罵大街，包括好多得了實惠的人。
石家莊有幾個開發商，當初剛開始開發了小項目，因為開發經驗不足，頻頻出問題，被炮轟為不靠譜，後來
引進地產精英人才，開發了品質項目，現在在人們口中也就變得靠譜了。
第三，沒有哪個開發商願意被認為不靠譜，大多數不靠譜因素源自項目。
你買的是房子，你首先要看的是項目的靠譜度，然後再看開發商的靠譜度，因為項目有一些不可抗力原因，開發商再靠譜 也無法完美搞定的。
沒有哪個開發商老闆願意被罵，願意被銀行追賬，願意被限制出入境，人之初性本善，環境能改變人。
所以對於此類問題，
牛哥現在的回答，也不是靠譜不靠譜的結論，
是這樣的：
“請買品牌開發商的五證齊全樓盤”或者有房本的二手房，我不教唆大家買五證不全的樓盤。
如果你要非問我些別的樓盤，
本著為人民服務的一顆初心，我會多說兩句，但回答只能用“風險”兩字代替。
“風險低”“風險不大” “風險較大”“風險大”“拒絕回答”。
因為，
第一：買房週期多數長達兩三年，未來會發生什麼不確定，
第二：不是你的錢，讓人家自己做決定。
那麼，
一、“風險低”對應的是什麼情況?
1. 五證齊全、大房企樓盤；
2. 五證齊全、本地開發商品質樓盤。
3. 大房企、五證不全、提前驗資房源；
二、“風險不大”對應什麼情況？
1. 大房企、有土地證、內購房源；
2. 本地知名開發商、兩證、規劃方案已通過、內購房源；
3. 五證齊全、本地小開發商小樓盤；
三、“風險較大”對應什麼情況？
1. 本地知名開發商、無證、內購房源；
2. 本地小開發商、有土地證、內購房源。
3. 有背景開發商、有土地證、涉及土地變性、內購房源。
四、“風險大”對應什麼情況？
1. 本地小開發商、無證、淨地圈圍擋、內購房源；
2. 本地知名開發商、未拆遷、內購房源。
3. 本地小開發商、涉及土地變性、內購房源。
五、“拒絕回答”對應什麼情況？
1. 有前科、未拆遷、內購房源；
2. 侵佔耕地、綠地、水源地、區域內有不可調解的國家級設施；
3. 非本地人、虛擬項目、召集無良分銷商以超低價售房；
4. 多次更換開發商、項目股權錯綜複雜。
判斷一個開發商的項目是否靠譜？
這可不是一個剛入行三五年的房地產人能幹的，
也不是經常關注房地產項目信息的外行人能幹的。
需要綜合性的知識、經驗、人脈。
1. 知識：
項目辦證流程、土地證變性流程、總平圖調規原則、什麼叫做專項整治、什麼叫做解決遺留問題的若干意見。
2. 經驗：
需要長時間的去關注同一個開發商，去了解開發商在對於某種情況的做法；需要長時間去了解房地產市場整治的規則；需要長時間的積累，去判斷不同金融環境下開發商可能出現的變化。
3. 人脈：
需要跟眾多開發商總監級們或者財務人員保持良好的關係，需要有房地產相關職能部門的人脈，需要跟數位在業內表現活躍的房地產老闆保持良好的關係。
房地產裡任何一個關於“靠譜不靠譜”的回答，
借用高利峰老師的一句話，
幫你避開一個小坑，都價值幾萬、幾十萬、甚至百萬。
應一些朋友邀請和建議，下幾期，我會寫寫以下類似內容：
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歡迎看過牛哥的文章的，沒關注的關注我，
如果你覺得有些對你有用，那就是價值千金，也是我願意看到的。
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