“看空”樓市？專家明確反對限價？房地產稅不會使房價下降？租賃市場看不到盈利模式？
在“博鰲·21世紀房地產論壇”第18屆年會上，眾多房地產行業內的大咖激辯當前樓市，對現下的房地產行業的發展發表真知灼見，留下來了許多令人過目不忘的“金句”。在這屆年會即將結束之際，小V總結了具有代表性的六大關鍵詞和金句，一文帶你看遍……
關鍵詞一：限價
背景：自去年下半年以來，全國熱點一二線城市紛紛推出“限價”政策作為調控立竿見影的“利器”，但是，限價政策實施以來，新房開盤受政府“備案價”限制，低於周邊二手房市場價，出現了“價格倒掛”的現象，再次激發了投資性需求，甚至有了“買新房相當於打新股”的說法，使得個別地區市場進一步瘋狂。
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博鰲金句：“政府限什麼都可以，不能限價”
在本屆年會上，明確提出反對限價的是中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱，其坦言：“所謂的政府的這隻手怎麼發揮作用，限什麼都可以，不能限價，否則這個事情就毀了。”
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康也表示聲援：“做了這麼多年的房地產調控，不能沿用一味打壓的限購限貸和限價，已經帶有荒唐的意味。這樣的路子違背構建社會主義市場經濟基本規律。”
同時，中原集團主席兼總裁施永青也稱：“對銷售對象的調控，價格也慢慢的限制，這種情況是有違市場規律的。”
關鍵詞二：房地產稅
背景：在今年的全國兩會上，短短四天內，房地產稅被三次正面提及。房地產也被稱為拯救樓市的最後一顆救命稻草。作為國內稅改的重要部分和房地產市場調控長效機制，房地產稅立法正加速推進。
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博鰲金句：“徵收房地產稅不會使得房價下降”
對於房地產稅的徵收對房價的影響幾何，業內不少專家秉持著看空的觀點。比如，新城控股集團高級副總裁歐陽捷就表示：“徵收房地產稅是否會將房價降下來，不會的，所有的東西征收稅，所有的價格都會上漲，這是基本的經濟學的邏輯。”
作為中國經濟體制改革研究會副會長，樊綱肯定了房地產稅徵收的積極作用。其表示：“隨著房價的波動，房產稅是調價的有效手段。目前很多房子是空置的，沒有成本，如果加上交稅，業主會主動出租，增加出租房源，可以減少只炒不住的房子的存在。”
關鍵詞三：租購併舉
背景：此前，黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。當前，我國房地產市場面臨著“租弱購強”的局面，加快租房市場的發展成為今後發展的重點方向。
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博鰲金句：“租賃市場看不到盈利模式”
推動租購併舉，加大租房市場的發展，房企是主要的市場角色和推動力量，但是，對於房企來講，盈利卻成為了首要難題。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷直言不諱：“我們看不到盈利的模式。如果未來5年租金翻一番的話，投資回報率按照這樣的算法依然是3%到4%，無法覆蓋租金成本。”
降低成本，提升盈利空間，全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會創會會長聶梅生建議：“長租公寓用地需要依靠多種供地方式，降低土地使用成本，集體土地釋放。此外，必須啟動租房市場金融支持，建立貸款、租房方的消費金融、持有方的資產證券化。”
關鍵詞四：去槓桿
背景：從去年以來，一行三會頻繁地對大資管行業（銀行、信託、資管、保險、私募等）進行全方位地監管，特別是強調了防止投機性的資金進一步流入房地產市場。對於房企來講，一方面面臨融資難的困境，一方面債務高攀，負債率高升，在這種情況下，降槓桿成為生存下去的出路。
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博鰲金句：“今年有大量的還債高峰，開發商的資金會嚴重不足”
“中國企業面臨最大的風險就是債務的風險”，新城控股集團高級副總裁歐陽捷表示：“現在可以看到很多房企的槓桿率已經很高了，最高的達到了400%。如果說企業不能夠還債的話，風險非常的大。”
同時，對於資金緊張的中小房企更是雪上加霜，黃金灣投資集團董事長申威直言：“我認為中小房地產企業的日子會更加的艱難，即使放水也是優先放給大的企業，迫切需要資金的企業，會更加的困難。”
關鍵詞五：REITs
背景：REITs是房地產信託投資基金的英文縮寫，它是房地產證券化的重要手段，對於投資者而言是其投資房地產獲取增值收益的渠道，對於房企增加其融資的來源。目前，我國尚未出臺REITs政策，也未有真正的REITs落地，但房企、金融機構等頻發類REITs創新產品，業界也紛紛呼喚REITs政策的出臺。
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博鰲金句：“如果收益率無法超過融資成本，就不是REITs”
要發展真正意義上REITs，收益率是關鍵，中國REITS聯盟秘書長王剛一針見血地指出：“如果收益率無法超過融資成本，就不是REITs，就是掛羊頭賣狗肉。”
作為國務院發展研究中心REITs課題組組長、中房集團理事長孟曉蘇稱REITs還有另外一個重要的作用，那就是化解地方債，將地方政府過多的資產，用負債所持有的資產通過證券化減輕負擔，同樣為本地的老百姓發揮作用。
此外，孟曉蘇還提出了一個大膽的建議——在海南設立REITs交易所。
關鍵詞六：美好生活
背景：黨的十九大報告指出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。在此背景下，佈局“美好生活”成為眾多房企轉型的方向。
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博鰲金句：“養老體系，小鎮體系，產業體系等已經成為房地產企業重要的部分”
作為房企的領頭羊之一，萬科率先佈局“美好生活”，萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭表示：“新時代萬科的轉型，圍繞城鄉發展和居民消費升級兩條主線佈局業務，城市變成了城鄉，意味著我們不僅要關注城市的發展，還要關注鄉村的發展。”
提出“理想生活”口號的綠城中國也轉向輕資產佈局，綠城中國執行董事、執行總裁李青岸認為：“房地產企業發展的方向，必須要重資產和輕資產結合，養老體系，服務體系，小鎮體系，產業體系，醫療教育等等體系，這些就是輕資產，已經成為房地產企業重要的部分。”
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