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太阳底下并无新事，人性与周期不变。“水煮旧闻”选编金融投资类“旧新闻”，对照当下热点，并非扬汤止沸，未来或水落而石出。我读旧闻，君听新声；我弹弦歌，君知雅意，往事不只回味。
7月31日，中共中央政治局召开会议，其中关于房地产的表述出现了一些不同：不仅是历次会议中关于房地产字数最多的一次，并且首次提到“坚决遏制房价上涨”这一表述。
强烈调控预期之下，上周地产股再次应声下跌。然而，与此形成鲜明对比的，却是绝大多数地产研究员因上市公司利润高企但估值创出新低后的鲜明看多情绪。
都说利润增速影响股价涨跌，但行业利润与股价的背离却已经多次在房地产行业上演：比如2013年行业利润极好的年景，股价出现了整体暴跌；而在2014年二季度后行业秋风萧瑟之际，股指却又逆势上涨。
多番上演跷跷板的旧闻，乍看现象本身似乎不太合理，但细究其内在的机理和逻辑，有助于我们理解这种背离现象产生的实际原因。
房企销售额增长，股价为何跌惨？
媒体：第一财经日报
记者：王肖邦
刊发日期：2014年01月30日
2013年对地产行业是最好的时光，国家统计局的数据显示，过去一年全国住宅销售额同比增长达到26.6%，多数企业沉浸在销售增长的喜悦中，个别上市房企的增长率甚至达到153%，不过同样的好景今年恐怕难以再现。
过去一两个月，对股票投资者来说，不论是香港的股票投资者还有内地A股的投资者，都有这样的疑问：为什么一方面每一个公司销售做得都很好，销售额增长达到20%到25%，销售均价也增长10%，股票价格却跌得那么厉害？
点评
2013年的房地产市场火爆、房价走高，许多研究员和市场人士对于上市公司的业绩判断差距不大，但其根据经营数据做出的增持、买入等投资建议，却和股价出现了背离。
造成当时股价和公司利润出现背离的原因至少有二点，一是伴随当时全国房价的整体快速上涨，抢房报道铺天盖地，造成了市场对于政策调控的强烈预期。基于这种强烈的调控预期，投资者对地产股难免噤若寒蝉。
二是房价上涨带来的地价快速上涨，也给房地产企业带来了利润增量不可持续的隐患。因为房地产企业最本质的盈利模式是低价拿地-高价卖房，因地价上涨更快，房企毛利率出现下滑，本质上是对房地产企业利润的侵蚀。
2014年在各地楼市频频传出崩盘声的同时房地产股却“逆势上涨”
媒体：北京青年报
记者：范辉
刊发日期：2015年02月22日
史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。
虽然房价下跌，成交量下跌，但房地产板块在去年的表现却是可圈可点。申万房地产指数2013年以2472点收盘，2014年全年上涨1611点，达到4086点，涨幅65.2%。跑赢同期上证综指52.9%的涨幅。
点评
2014年二季度后房地产市场迅速降温，行业销量增速呈现负增长，地产股却逆势上扬。为何相隔不到一年就出现了另一种形式的股价与利润的背离？
这一轮的行业股价上涨与利润几乎无关，在许多事后的总结中，大多数人倾向于用这两个理由来解释。一是和估值有关，经过前一年的调整，不少优质房地产股的估值都已处于较低水平，过度悲观的预期（政策调控）不再持续，行业的估值优势开始为市场所认可。加上沪港通开通后带来的蓝筹行情，让房地产享受了补涨行情。
二是2014年央行启动了自2012年以来的首次降息，其后又几度降息，让许多人认为新一轮降息周期已然来临。这种对于货币政策的宽松预期，帮助房地产行业实现了逆势上涨。
历史总是那样似曾相识，但不见得总是简单重复。龙头企业的低估值很诱人，但低估值也不一定等于估值底。于房地产行业来说，比起低估值，当下更值得考虑的问题是，政策上的担忧是否已完全在估值上price in？
如果市场很乐观，它可能按最乐观的预期来定价；如果市场很悲观，它就会按最悲观的预期来定价。
这，既是房地产龙头低估值的反弹动力常常无法抗衡市场“有形之手”之压抑力量的原因所在，也是房地产行业的低估值是否为市场所认可的关键因素。
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