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本文经由李迅雷先生（微信公众号：lixunlei0722）授权转载。作者为中泰证券首席经济学家。
主要观点：
♦ 从历史看，A股房地产股走势与房价走势基本一致；从美国房地产股走势和房价走势看，也比较一致。
♦ 房地产股与房价背离的主要原因有：新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真；长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观；房地产股的基本面不支持其股价大幅上涨。
♦ 实证研究表明，股价相对于房价有领先性，美国地产股股价领先房价3个月左右；A股股价大约领先房价6个月左右，但相关性偏弱。从2008年底到今年5月，地产股指数的相对净值数据与6个月后的新建住宅价格数据相关系数为0.51。
从纵向和横向维度看
当今房价与股价之背离
去年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显背离，2017年年初至2018年上半年，A股市场的地产股大幅下跌，仅2018年上半年房地产股票指数就下跌18.7%，而上证综指只下跌14%。但全国70城住宅房价指数环比一直在上升，今年与去年同期相比，估计平均涨幅在10%左右。
为何房价走势和房地产股走势的背离如此明显呢？历史上是否也出现过类似的背离情况呢？我们从2011年至今的8年数据中进行对比，发现过去A股房地产行业指数相对大盘的走势与全国70城住宅房价指数环比增速趋势较为一致，而且，在出现拐点时，股价表现更为领先。但今年以来，则出现了走势的明显背离。
说明近两年A股市场的房地产股走势确实比较异常，那么，国外房地产股的走势与房价走势之间的关系又是如何呢？不妨以美国为例：历史数据表明，美国房地产股（以知名地产商帕尔迪Pulte Group和莱纳Lennar为例）和美国房价之间关联度较高，两者趋势也比较一致。
我们的理解是，地产股的表现与房价趋势一致的逻辑很直接：房价和销售量决定房地产公司的业绩，而数据表明房地产销售量与房价呈现很强的正相关性。也就是说，房价高了，房地产公司的业绩自然就提升，对应的股价也自然上涨。
美国房价与销量呈现很强正相关性
国内房价与销售量呈现很强正相关性
房价与股价走势
背离的深层原因分析
既然从历史看房价和房地产股价基本走势是一致的，从美国的案例看，似乎也看不到房价与股价的背离状况，那么，这两年出现背离的深层原因究竟何在？
首先，新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真。自2017年以来，很多一二线城市相继出台调控政策，对新建住宅限价销售，导致开发商不愿意开盘，2017年一线城市销售面积明显下降。
进入2018年，随着地产商现金流吃紧，需要通过卖房来增加周转资金，故一线城市开盘数量增多，销售面积在新建住宅指数中占比提高，导致最近几个月新建住宅价格指数环比增速提高。如果分开看一、二、三线城市的价格变化的话，增速并未显著提高。
第二，长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。以统计局公布的房屋销售价格指数（排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后“同质可比”）来看，以年度数据观察，房价自2000年以来稳步上涨，只有2008年有小幅下跌，由于买卖房产很难做到频繁交易，只要持有两三年以上，几乎是稳赚不赔。历史数据表明，房屋平均销售价格的年化涨幅为8.2%，若以首付三成计算，买房者的年化收益率在20%以上。这种稳定持续的赚钱效应会对购房者预期产生很大影响。
相比之下，股市的赚钱效应远不如房产，地产股虽然过去二十年涨幅也不小，但由于市场流动性极好，投资者频繁交易，且股价波动较大，投资者亏钱的概率还是较大。因此，房价表现或许会远比地产股更乐观。
来源：Bloomberg，中泰证券研究所
来源：Bloomberg，中泰证券研究所
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