如果要用一個詞概括2018年的樓市生態，“熱脹冷縮”無疑很貼切。

上半年，搶地賣房的“戰火”一路從成都主城區擴張到了遠郊區域，甚至以燎原之勢燃向了川內的達州、資陽、南充、內江等城市；下半年市場“遇冷”，靈敏的房企迅速將主要業務縮回成都中心城區，在川內各城市的拿地與開發也基本只鎖定城市核心區域；而銳理數據針對全國20多家一線房企的市調結果顯示：“迴歸主城”將是房企2019年嚴守的四字策略，尤其是在川內二三線城市，品牌房企的選票幾乎都投向當地主城。

草蛇灰線、伏脈千里，2019年，主城價值再提及，預示著一切都重新開始。

橫盤下的樓市 核心城區成了“穩壓器”

在討論川內二三線城市還有無機會這一問題之前，我們從成都市場進行一個全面的梳理，雖然城市地位、能級不同，但總體的可參照意義依然存在。

成都樓市供銷重心迴歸主城的重要原因——受政策影響，調控期內市場變動大，相比於遠郊，成都主城區或者中心城區的發展更成熟，市場未知性小，受樓市調控的影響也相對更小。

一言以蔽之：長遠來看，城市核心區域的地塊和物業表現更穩定，市場的選擇意願更強。

地價影響房價 基礎穩則上層穩

地價影響房價，地價穩則房價大方向穩。“配套成熟、限量供應”的核心區域土地，在任何市場情況下，都能引起房企的關注與爭奪，地價“大跳水”的情況幾乎很難出現。

以成都為例，2018年下半年，成都樓市行情遇冷，成都三圈層各區域土拍市場低迷，“流拍”和“底價成交”成為主題，與之形成對比的則是年末主城區的幾場土拍，引來了陽光城、萬科、龍湖、金科、旭輝、香港置地、招商蛇口等房企大佬的爭奪——溢價多，地價高，爭搶力度大。

需求刺激價格 主城物業很堅強

從成交端來看，2018年5·15新政是成都樓市的分水嶺，受有效房票銳減、購房者下手慎重的影響，市場迅速從賣方市場向買方市場傾斜。銳理數據統計顯示，2018年下半年，在調控政策不變的背景下，成都中心城區的商品住宅成交價格在短暫波動之後步步提升，而遠郊住宅的成交價格基本停止了上升的勢頭。

這樣的現象只是短時效應？在更長的週期範圍內統計發現，中心城區尤其是主城區的物業成交價格同樣表現突出。銳理君統計了2012年至2018年成都主城區、近郊和遠郊三大圈層的商品住宅成交單價走勢，整體來看，儘管七年間成都樓市經歷了“打壓—扶持—打壓”的政策，但主城區的整體房價漲幅依舊最大。

這一結論也符合市場的主流觀點：城市核心區域物業高價值特徵明顯，市場向好，核心區域物業成長空間更大、成長速度更快；市場收縮，核心區域物業抗風險能力更出眾。

二級城市更看成長性 城市核心依然值得一戰

回到此前提出的問題：新的競爭週期到來，川內二級城市是否也會和成都遠郊一樣，被市場“速凍”？

多家品牌房企投拓人士的觀點是：在川內眉山、仁壽、南充、達州、綿陽、德陽等重點城市核心區域的拿地開發依然不會停步，如川北的綿陽、川南的宜賓和川東的南充、達州等，但目光只會聚焦有高成長價值的主城核心區域，特別是新舊動能轉換板塊。

在挑選可作為研究對象的二級城市時，銳理君主要從城市的成長性來進行考量，這其中包括城市的內生能力、產業規劃、對外交通接駁度和房地產市場活力程度四個方面。從眾多研究對象中，銳理君拋開了前階段比較火的城市，選擇了達州這座偏“中間值”的城市作為研判對象。

2018年上半年，房企喊出“下沉二三線”口號，在一眾熱門城市中，達州是位於四川最東邊、距離成都最遠的典型城市。

從城市的內生能力來看，2017年達州的經濟總量為1584億元，位居川內二級城市中的第一梯隊，且2018年達州中心城區的常住人口突破了百萬人，居住需求量大；

從產業能量來看，目前川內多個重點二級城市都在強調產城一體化發展，產業促進區域經濟發展，導入人口，帶來需求，進而推動當地房地產行業的發展。達州作為川東城市群中產業發展良好、產城規劃靠前的城市，是全省三大煤田之一，也是全國三大富硒地之一，礦產資源豐富，而且工業基礎好，三產形成了聯動；

從對外交通接駁度來看，達州位於四川省東北門戶位置，是成渝經濟圈、川東北城市群的重要節點城市，對外可迅速聯通重慶，對內通過動車組與成都快速接駁，交通通達性良好；

從房地產市場的活躍程度來看，

過去兩年間，藍潤、藍光、綠地、碧桂園、恆大、雅居樂等一線房企在此排兵佈陣，當地最高樓面價也達到5100元/㎡，住宅單價也在8字頭徘徊，市場表現搶眼。

總體來說，2018年達州房地產市場表現良好，也有足夠的成長空間，因此無論是對於房企還是置業者來說，2019年達州都是一個很有看點的城市。進入2019年，藍潤置地廣場、綠地城、藍光芙蓉風華等項目一個接一個亮相，市場的熱度也再次升溫。

面對“求穩”的市場，該買誰的賬？

抗風險&高預期 城市中心物業考慮“多元價值”

近日，銳理君針對達州市場進行了實地探訪。

近兩年新進入達州的品牌房企，其選址都各有特點：藍光、鐵投等位於西外新區，碧桂園選擇了老城區東北和南外，而出身於達州的藍潤，則落子在了老城區與西外新區的交匯處。由於銳理君此次的核心目的在探求主城核心項目和產品的價值，我們在地段、區域認知度、品牌、產品成長性等方面做了價值縮小。最終，達州本地房企藍潤及其開發的藍潤置地廣場成為符合條件的對象，進入了我們的研究視野。

• 論城市區位：新區老城交匯 價值支撐更多元

在達州所轄的兩個區中，通川區作為達州的政治、經濟、文化中心，有“達州之心”之稱，是達州城市化程度最高的區域。在房地產市場上，這裡有兩大重要的板塊——老城區和西外新區。其中，老城區發展成熟，商業集中、繁華，西外新區作為全新規劃的區域，是達州市政府的所在地，新規劃的教育、醫療等配套正在快速落地中。老城區和西外新區正是這兩年房企集中拿地的區域，而工業集中的南外和城市邊緣的北外，樓市發展則相對滯後。

從區位來看，藍潤置地廣場位於鳳凰大道和朝陽中路的交匯處，是達州市區的核心位置，項目以東緊鄰老城區，以西是西外新區。處於老城與新區價值的多元交匯處，可參考意義更強。這也是房企進入二三線城市時必須重點考慮的方向。

• 突出區域價值：多重需求湧入 配套成熟表現更穩定

對於房企或者置業者來說，一個區域是否值得進入，應當從其需求量、居住便捷程度以及未來發展空間三大維度進行研判，這三大維度則分別對應了人口量級、配套成熟度以及土地價值三大指標。

原住民+產業人口 抓買房需求看“人口量級”

據統計，目前達州中心城區常住人口已經突破百萬，本地居民大多居住在老城區。近年來，隨著城市發展迭代，改善需求爆發，“換房潮”開始出現。銜接藍潤置地廣場的西外新區作為城市新區，產業人口是重要的導入力量。新與老、原住民+產業人口，這幾乎是2019年房企選擇穩住市場的最可靠保險，置業同樣如此：需求在，市場穩。

重視成熟配套 避免為“空白市場”買單

該區域也是目前達州市配套最成熟、完善的地方。

商業方面，既有老城區成熟的商業氛圍，也有西外新建的商場、酒店、寫字樓等，目前這些商圈熱度漸起，逐漸繁華，城市界面逐漸更新，未來的商業價值值得期待；

教育方面，距離藍潤置地廣場數公里範圍內，不僅有百年名校達州一中，還有西外全新規劃的一站式教育資源，從幼兒園到大學，教育資源豐富且優質；

除此之外，藍潤置地廣場緊鄰洲河灣區，鳳凰山公園、塔沱濱江溼地公園、鹿鼎寨公園、南壩島尖公園等環繞，生態資源豐富。

改造進行時 核心區域待開發土地稀缺

目前項目所在的塔沱片區正在進行舊城改造，隨著改造的進行，“新塔沱”作為西外新區的門戶，將更加激發出區域內土地的價值。不過，該區域目前開發程度已經比較高，後期可開發的土地越來越少，土地價值還會進一步提升。

• 強化品牌認知：作深做透 收割市場認知

如前文所提，目前達州房地產市場上已有眾多品牌房企，而對於達州來說，藍潤是最具認知度的品牌。藍潤出身於達州，成長於成都，成熟於全國，一方面對達州市場環境、居住需求、居住偏好有最深的瞭解，另一方面藍潤也擁有積累自全國各地的經驗，有更具前瞻性的眼光。

因此，藍潤的考慮是：作為最瞭解達州的房企，在當地有認知度，拔高和延展品牌維度成了重中之重。

• 錘鍊提升產品：用王牌商業吸附人 以灣區大宅迎合改善

最後從藍潤置地廣場項目本身來看看。該項目是目前達州唯一的大型綜合體，涵蓋了購物中心，商場，酒店、公寓、濱河商業街、江景大平層住宅等業態。作為中國房地產百強企業的一員，藍潤近幾年積累了豐富的地產開發經驗，尤其是對商業的規劃、運營能力，在川內房企中數一數二。

達州藍潤置地廣場本身目標，就是打造“一座城”。在項目中，藍潤自持商業綜合體部分達到了9萬方，並負責引入知名商業品牌，為後期的居住人口以及周邊提供商業支撐。

由於項目緊鄰洲河，位於州河城市中心灣區，因此住宅產品定位為灣區江景大平層，可以在最大程度上享受到區域內的優質生態環境。從現實來看，隨著達州改善置業需求的爆發，這種大平層改善項目在未來還會有更大的市場需求。這對其它房企進入也有參考意義。

人流量、需求量、成熟配套、稀缺土地價值、高成長性的產品，城市核心區域物業表現穩定必須具備這幾個重要因素。對房企拿地和我們選擇產品來說，這些基本要素也需要全新認識與全面強化。

達州作為四川對外開放的東大門，在商貿物流、礦產等產業發展的帶動下，未來還有更多的可能，這也是品牌房企紛紛入駐的重要因素。不過在目前調控的大背景下，“求穩”的市場參與者，還是建議以核心城區的物業作為優先選擇項。

綜合來看，目前川內二三線城市的城市面貌、商業格局等都在提檔升級，包括達州，而藍潤置地廣場堪當達州商業新格局的開創者。穩字當頭，以藍潤置地廣場為代表的城市中心優質物業，在未來一段時間內的成長性更好，抗風險能力也更強。反過來，我們進軍二三線城市，也需要倒推進行產品的再梳理與再塑造。