政策解读 | 城市发展 |
买房观点 | 楼盘点评“长白岛”的房价上升逻辑真的是有很多人关注的，同时关于“下一个长白岛”概念貌似每一个没买房人都像求取真经一样的在等待答案，类似很多人每期都会追一注双色球或者大乐透一样！
我不想做标题党，也不想做夸大其词，更不想为了卖房而去讲述一些没有逻辑的推断或者是虚假宣传！
现阶段客户买房真的是不容易，学习型的客户还好，根据他们线下讲座所学、广播所听到的知识他们有着自己的判断逻辑，不会被轻易的忽悠逼定，最起码买房先不说增值能力多么强，但是最起码的保值能力原则是没问题的！还有一种客户群体，他们因为自己的圈子有限，接触不到官方房产节目和有良知的自媒体平台，很容易就被部分中介带到某个相对差的楼盘成交了；
关于以下开发商的美化文字你是否还有印象呢？
偏远地段—远离闹市喧嚣，尽享静谧人生
紧邻闹市—坐享城市繁华
挖个水池子—东方威尼斯，演绎浪漫风情
外立面贴砖—托斯卡纳风格
楼间距小—邻里亲近，和谐温馨
附近有家诊所—拥抱健康，安享生活
这既不是闹剧、也不是笑话，这是开发商的软文推广，各位朋友在看房的过程中一定要实地考察，千万不要仅仅看广告，记得看疗效！
谁会成为下一个长白岛？（下）
首先，我强调一下，上文中我已经讲到“长白岛，是命运的安排，仅此而已”！长白岛的升值逻辑如下！
长白岛地区位于浑河以南，东至金阳大街，西至长大铁路，南至浑南大道，北至滨堤路，规划用地面积10.87平方公里。
1、政策指向，2007年4月经市编委批准成立沈阳长白岛管理委员会，为市政府派出机构，正局级建制，根据市政府授权，行使相关市级经济管理权限。2008年5月8日建成。
2、通过南京大桥、胜利大桥快速链接主城，和平区主城人口可成功导入；
3、生态资源，长白岛森林公园、浑河稀缺自然资源不可复制，环境优美；
4、品牌房企进驻，远洋、万科、深航、格林、中海、龙湖、金地、中航城、碧桂园等品牌房企强势入驻，聚集效应共同拉动板块成熟；
5、学校引进，铁路五小、南京一小、和平一小，南昌中学、126中学，等等，增加购房者信心，使区域房价夯实并快速上扬；
6、商业布局，大润发、山姆会员店、万科鹿特丹生活广场等等成功保障区域人群不同消费需求；
7、交通便捷，胜利大街快速路，二环南移将板块划入二环内，地铁九号线即将开通，地铁四号线紧锣密鼓建设中，公交直达主城区；
其次，不会有下一个长白岛，天时地利人和的“天时”已经成为过去式！
2008年，长白岛建成，10年迭代更新，2018年长白岛成为了“房价暴涨”的代名词！他的上升逻辑我刚才已经详细讲过，但是我想补充一点最重要的；近几年来，全国楼市疯狂上涨，10年时间很多一线城市翻了10倍不止，而沈阳并没有十分明显的房价变化，或者它的涨幅跟全国其它重点一二线热点城市想比根本不值得一提；
2017年沈阳房价只是补涨，品牌开发商进驻、产品升级、装修升级，房价上涨，这是符合城市房价上涨逻辑的，而在这样大的历史背景之下，长白岛兼顾了品牌开发商、学区、地铁规划、商业、自然环境、产品升级等诸多利好因素，它成为了这次沈阳房价上涨的领涨板块，领涨板块，因此2017-2018长白岛的房价翻翻是不足为奇的，是符合房价上涨逻辑分析的；
再者，综合一下以上两点分析，为何不会再出现“下一个长白岛”，天时地利人和当中我们已经错过了“天时”，这个天时就是2017年沈阳房价的整体快速上扬，长白岛成为了领涨板块。
最后，看到这里，很多朋友可能有点失望，没能得到标题所呈现的答案。
并不是这样，我想根据自己5年的房产行业一线从业经验跟各位详细聊聊沈阳目前各板块的房价上升逻辑，授人以鱼不如授人以渔，我们不管是从业者还是买房人希望各位能理性对待我的如下讲述，能力有限，仅代表个人观点，供大家参考娱乐即可，非喜勿喷！
沈阳城市房价板块潜力分析，授人以鱼不如授人以渔；
新市府、东沈河、沈抚新区、东湖、于洪新城、张士经济开发区、道义大学城、蒲河新城、724板块、北皇姑！
原计划以上10个板块是今天将详细分析的，应大家要求，再多讲述2个“丁香湖”板块和“曹仲”板块；因个人知识储备有限，真心希望针对各板块有见解的朋友能够留言发表观点看法！
01新市府
2018年在指导、帮助客户选房的过程中，很多人用新市府和沈北低价房源进行对比，问我该怎么选，我给的答案是浑南新市府！原因是新市府板块单价在1万元以内的新房将会在2019年初以后逐渐的消失，尤其是一些开发商相对好的项目！请各位不要把好开发商仅仅归类于招保万金等一线房企！2018年对于大多数购房者，错过了新市府就真的错过了，而沈北新区虽然单价低，但是2019单价依然低，更重要的是2019或者2020你们依然会有选择！
为何2018年我如此青睐新市府板块；
1、政策，市府2015南迁、2017自贸区落地，这是一个有概念的区域；
2、人口支撑，很多人说浑南是鬼城，没有亮灯率，这个观点我是完全不认同的，建议自己开车在晚上9-11点去浑南全运路以北转转，实地考察一下，另外浑南有产业支撑，东软、沈阳国际软件园、东软医疗、锦联等等还有其它诸多的产业园区；
3、交通，轻轨1、2、3、4、6号线，地铁2号线，微公交，新南站，桃仙机场等等；
4、商业，万达在建，铜锣湾规划，虽然是规划，但是最起码的概念是有的；
5、学校，教育用地范围已经确定，引进学校基本已经敲定，同样道理，概念这里有，长白岛当年不也是先有概念的嘛！
6、这是最重要的一条，各位，当你把新市府的在售楼盘走一遍，你会惊奇的发现：均价9000-9500的新房很少，清水万达公园one均价12000-13000，那么如此状态之下，那些9000-9500的最保守升值逻辑是不是12000-13000呢，12000-13000的也不可能不涨吧！这个板块内部是有天价楼盘撑腰的，均价18000左右的精装修在售中海天誉和星河湾是持续销售的，未来他们的房价不可能止步于2万吧！
7、新市府目前天花板的价格就是1.8万，而且无更多居住用地可开发，更多的期望值暂且我还看不到！
02东沈河
“今日长白岛，明日东沈河”这个广告语想必很多购房者都不陌生吧！
借鉴“和平南扩”开发长白岛的成功案例，沈河区于2010年启动“沈河东拓”规划，备受市民关注。新划入的大庙、高官台西、马官桥北三大地块都在全力拆迁。可以预见，因城市版图变迁所呈现的规划蓝图已近在眼前，11月28日华润置地与沈河区签订“3000亩河滩地”合作协议就是东沈河崛起的冲锋号角。朝阳一小、育源中学等教育配套陆续落实。而且占据一河两岸的自然资源优势；
东沈河板块房价上涨逻辑；
1、政策，沈河东拓；
2、棚改；
3、品牌房企进驻这是开端；
4、一河两岸；城市发展的永久稀缺不可再生资源；
5、主城的品质升级；改善人群的需求很难在区域内得到满足，区域内的改善产品会被放大价值；方家栏板块的其仕和悦就是证明；
03沈抚新区
政策我们已经看到了很多、很多、很多，尤其是2018年10月份-2019年2月份期间，似乎每天都在霸屏；
就整个区域而言，我想说的是“10年增长级”；真的不急，如果一定要买，那么你就选择核心区的品牌项目万科，还有沈抚新区一河两岸沿线品牌楼盘，但是短期内我真的不看好，不考虑配套的自住人群、自住兼顾资金沉淀人群可买，投资人群再斟酌一下吧！
沈抚新区的逻辑；
1、政策、政策、政策，太多；看不透；
2、可开发土地，太多；等不起；
3、产业&人口，太少；短期支撑不起来；
4、外板块吸纳能力，太弱；
各位如果在去沈抚新城看新房的时候，不妨到附近看看二手房房价；
04东湖
这个板块原来叫王家湾，最大的价值是品牌房企聚集拉动，缺点是区域项目不够纯粹而且无更强有力的带动附加值；
东湖板块的房价上升逻辑；
1、品牌房企聚集，这是品牌的吸引力，大盘首开购买的人群原则上都是最大获利者；区域内天花板的价格目前在等的就是保利新项目，同样区域内的精装高层1.5-1.6的均价就是目前区域内天花板的价格；
2、一河两岸，这是资源优势；
3、缺乏教育资源支撑房价；
4、看不到可吸引的政策支撑；
05于洪新城
于洪新城，最初的认知是碧桂园和恒大两神盘，大体量低单价；2018年于洪新城已经实现了品牌和产品的双重升级，即新三巨头的诞生；招商、旭辉、美的三足鼎立；
于洪新城房价上涨逻辑；
1、地缘性客户品质改善需求；
2、品牌和产品助推房价上升；
3、3号线地铁规划、9号线即将开通这是交通优势；
4、学区的规划，这是概念，还没完全提上日程的概念，但是有；
5、目前区域内的天花板价格，清水楼王高层均价1.3w左右；
06张士经济开发区
这个板块在2017和2018年备受关注，拥有品牌开发商的集聚、学区的建设、地铁的规划，我并不认为这是一个非常有潜力的区域，但是我把它定义为最具购房性价比的区域，品牌开发商可以为居住者带来良好的居住感受、相对低的房价能够让很多人成功安家、地铁便捷交通出行顺畅、基础学区的保障；
张士经济开发区房价上涨逻辑；
1、人口支撑，无论是铁西主城区、经济开发区、还是继续向西开拓，人口十分密集，这个区域房价很稳；
2、便捷交通；
3、基础学区保障；
4、品牌房企聚集效应；
5、产品持续升级；
07道义大学城&蒲河新城
道义大学城在售新房房价夯实，沈北主城区、人口密集、商业集中、交通便捷，可选择项目相对较少，但房价基础较好；
蒲河新城板块在售楼盘众多，纷繁复杂，大多数项目无品牌而且，优势低价、低价、低价，符合水库逻辑；
道义大学城&蒲河新城板块升值逻辑；
请记住一条重要原则，沈北选房地铁口沿线相对品牌楼盘好房源，切记；
1、低价、低价、低价，这是房价上升最有利的基础；
2、政策，新北站概念还未启动，但往往这是机会；
3、品牌房企逐步进入，新城控股就是证明；
4、部分项目引进学区增加了不少分值；
5、沈北刚需太刚，还没到产品升级阶段，建议实力够的客户群体可以选择改善产品；
关于沈北的购房逻辑、楼盘、房源选择其实有很多坑，如果您信任，而且恰好有需要在沈北购置房产，您可以联系二哥团队陪同您选房看房，真诚服务；后台留言沈北看房即可！
08724板块
724板块位于大东区职业技术学校附近，典型代表楼盘旭辉东樾城；大东区域缺乏的是区域自身的升值逻辑，更适合原著居民改善选择在售的品牌房企项目；2017年建议身边很多人入手了旭辉东樾城，那个时候724板块还没有启动，那是最好的阶段，现阶段区域内的品牌房企其实都值得购买，记住选择品牌房企的好房源即可；
09北皇姑
皇姑北部经济区，这是链接沈北、于洪、皇姑三区的交接地带；因怒江北贯通、虹桥中学、珠江五校分校落地受到大众的青睐；这个板块目前品牌房企进驻，在售新项目金科、恒大、郡源地产，其升值逻辑更多依靠板块内的学区加持；再者就是未来新项目的产品更新和装修升级；
010曹仲
这个板块如果未来真的能够跟预想的规划一样，我想他的最大优势就是圈层纯粹；板块的内的首开之作万科翡翠滨江，高层起价1.9万，成功垫定了区域内的房价基础；除非强有力的政策支撑加上其它品牌开发商项目的陆续落地，否则他的房价上升逻辑是相对弱的，原因是房价基础较高，可承受接受能力人群去选择这个板块目前是有限的；未来可想象空间非常美好，值得期待；
011丁香湖
铁西主城、于洪区人群的宜居生态板块，项目聚集、自然环境优越、9600的地价让人们心脏再一次波动；某种程度上在我看来，这个板块早已经完成了启动，虽然还没到衰退期，但是他的天花板价格我们是看得见的，高层产品目前来看1.1-1.2万！如果房价再高，是不是可以选择铁西的新区府板块内！
今天的信息量有点大，所有文字均为手敲，如有不同意见或者补充欢迎您后台留言；
谁会成为下一个长白岛？
结合政策、品牌开发商、学校、交通、自然资源优势、在售房价、可期待预期，我觉得新市府、东沈河、蒲河新城比较有可期待的潜力，当然区域虽然利好很多，楼盘选择很重要；试想一下如果当年在长白岛你选择了滨河湾、金沙湾、马总花园等等四线以外或者本土无口碑型部分开发商的项目，今日“暴涨”的长白岛房价跟您又有何关系呢？
购置房产是一个非常有学问的技能，不要仅盯着地段、也不要仅盯着品牌，不要仅盯着学区、也不要仅盯着房源，这是一个综合对比选择的结果，期待我们共同探讨进步选择适合我们的好房源；
长白岛的居住舒适度难道真的高吗？我觉得对于那些有车没车位一族是非常痛苦的，每个人有不同的购房目的、居住目的，适合自己的才是好的；
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