上周，锐理君独家报道了弘阳在成都的首个项目拿证的消息（详情点击《拿地6个月就取证 这家新进房企为何敢抢“第一棒”》），不少地产圈小伙伴都甩来了大大的“问号脸”：没说到产品，不能打动人！！！
各位，请搬好小板凳，下面我们就来一一说道说道。
壹
阵痛中的郊区市场
有“刀口”也会有“风口”
观望情绪覆盖房地产市场。
11月，大成都开盘项目市场认购率为55%，遭遇了“六连降”；12月1日—12月12日，大成都范围内仅15个项目拿证，相比前两个月大规模的推盘、走量，速度有明显的放缓。
整体来看，近期走量比较乐观的项目，基本属于两个层次：1、成都主城区的热门楼盘；2、郊区的高品质、差异化项目。
主城区火热不足为奇，郊区也并非一无是处。从近两个月都江堰项目的开盘情况来看，认购率基本保持在80%以上，多个项目的推盘去化率甚至达到了100%。这对“5·15新政”后的郊区市场来说，表现值得圈点。
（近两月都江堰部分住宅项目开盘情况）
研判当前的房地产项目，很多人容易陷入误区：把单一项目完全放到整体大环境去对标，从而忽视了项目自身的优势和所处区域的独特性。
就都江堰市场而言，上扬是大势，但空间还算合理。
从锐理数据后台统计来看，都江堰整体房价从2016年1季度的约5608元/㎡涨到了2018年4季度的约8561元/㎡，整体涨幅其实并不大（城南、城北某些远郊区域的均价涨幅近4000元/㎡）。
近两年，都江堰市场的住宅销售面积约2551849㎡，新增面积约1996670㎡，供销基本平衡，并未出现大起大落。
最新数据显示，截至2018年11月30日，都江堰住宅销售均价约为8485元/㎡，位列远郊第二；销售套数为7420套，位列远郊第三，维持在中上水平。
供销整体平衡、价格涨幅不大、年度去化维持中上水平，这是我们探讨都江堰市场必须首先明确的观点。
上周，锐理君的稿件发布后，有地产同行在后台留言说：阿坝州限购政策开放，就会拯救（都江堰）市场了。类似留言的关注点是：都江堰的客群在哪里？
锐理君实地调研发现，都江堰房地产市场目前的客群主要集中在两类：
第一类为本地客群，主要是都江堰本地人与阿坝州等川西地区迁居都江堰的人群。这类客群的居住现状以老小区和地震后的安置房为主，小区整体品质不高，户型空间不大，特别是对一家三代来说，略显局促。但这部分人有一定的财富积累，对居住质感、居住品味等都有新诉求。
（都江堰街头常见的住区）
第二类是外地客群，其中又以成都本地、川渝地区及西北各省的候鸟人群为主。这类人群对都江堰市场的环境价值有很强的认同感，向往解压、康养、自由的生活。这类客群主要置业方向为区域内的旅游度假住区，房源选择大多以别墅或小型度假类产品为主。
对房地产项目而言，客群范围圈定、客群诉求锁定，拿地、开发、营销才有章可循。
这也是弘阳相关人士反复向锐理君提及新进成都就选择都江堰的主要原因：
（这里）客群有基础、客群有需求，辅以这座城市背后的资源，单一项目能够实现快速占位、快速走量的目标。
贰
发展迭代的都江堰市场
人口基数大、同类竞品少
房地产项目的落位，必然依附在人口、产业、配套等方方面面，与其它区域相比，都江堰有共性但更有特性。
人口基数大城镇化率较高：根据成都市统计局数据显示，2017年都江堰的常住人口为69.09万人，城镇化率达到58.97%，位居成都市第十二，各区（市）县第一。 2018年1-11月，都江堰成交土地面积居于远郊之首，随着土地利用率提升，人口规模还将持续扩充，至2020年，都江堰主城区规划人口为57万人。
文旅产业实力强劲：都江堰是著名的世界三遗产城市，是风景旅游、度假胜地、国家历史文化名城，城市知名度高，旅游资源丰富。依托旅游市场竞争性强、综合性大的特点，都江堰大力招商引资，万达、融创、绿地、泰合等综合型企业已经进入。
成灌快铁将公交化运行：除了与成都直连的快速路、高速公路外，轨道交通是都江堰另一个众所周知的优势，与成都之间的地域壁垒不断被打破。最新消息显示，成灌客运动车将于2019年1月5日起公交化开行，最短发车间隔仅9分钟；成都地铁19号线、37号线等也在规划建设中。
（都江堰-成都主城主要交通道路体系）
地产项目竞争格局明晰：锐理君大致梳理区域内的住宅项目（含在售和待售）发现，数量预计25个左右，去掉8个纯别墅项目，洋房/高层类住宅项目有17个（但其中尾盘占据5个），但项目的分布范围较广。
整体来看，改善型购房者在都江堰市场能选择的机会并不是很多，这也为房企实现跑量打开了“风口”。
以弘阳都江府为例，周边的翡翠积家、枫尚云锦、枫尚锦逸等项目的房源已基本售罄，从购房者的需求来看，大家普遍认可都江府的地理区位、社区配置、户型设计、装修标准等优势，几乎可以肯定是片区的NO.1级别。
叁
客群固定的背景下
更要不断拔高产品辨识度
2018年，弘阳、人居、恒大、中信等都在都江堰拿地，其中弘阳都江府项目已经在上周拿证，从拿地到拿证时间仅6个月，“弘阳速度”不容小觑。锐理君也毫不避讳地谈论弘阳在成都的打法及首个产品，因为这是行业内外都需要关注的新生力量。
“就是做差异化产品，不能说在全国没有，至少要在都江堰区域独树一帜。”弘阳都江府项目负责人十分坦诚：都江府产品的核心就在于差异化，并因地制宜寻求创新突破。
前文提到，都江堰的本地客群实力强劲，2018年至今改善类产品的走势一路向好。
弘阳也敏锐地抓住了这一诉求：在容积率2.0的地块上，规划打造了2梯4户的高层和1梯2户的洋房产品；作为都江堰二环区域内体量最大的纯住宅社区，项目的整体品质出类拔萃。
锐理君也综合整理了该项目的几大亮点：
A、川西新中式风格 既接地气又增强辨识度
针对都江堰的市场属性，弘阳都江府确立了两条基本标准：改善+高端。为了更接地气儿，项目在“面子”上做了创新考虑。
整体建筑采用川西新中式风格，外立面则是新古典的三段式比例，在兼顾现代建筑美学的同时营造出挺拔、向上的韵律感。
布局上，整个社区强调高低错落，力主形成起伏的天际线：建筑为山，园林似水，以呼应都江堰环山抱水的城市格局。
这样的做法放在整个房地产市场或许不突出，但缩小到都江堰市场，项目的辨识度和业主的身份认同感明显增强。
（川西新中式风格极具线条感的建筑外立面）
B、跳出大围合思维 让社区“活跃”起来
都江堰的老旧居住小区以围合式、组团式为主，容积率较高，中庭景观方面掣肘颇多。弘阳也进行了针对性调整：
1、 跳出一栋建筑、一个小区、一个项目、一片区域的固化模式，落地到整个都江堰城市形态中；
2、 打造两条近 60 米长的迎宾景观长廊，两侧种植树阵，强调营造超强的仪式感；
3、 将六个庭苑（儿童乐园、休闲广场、邻里空间、室外会客厅、阳光大草坪，健身活动区）串联，实现廊→苑→户的入户；
4、 在洋房各楼栋之间，着重打造了8条社区街巷，为增进邻里交流提供更顺畅的空间。
都江府项目负责人表示，这样的设计既能提升观赏性，又能满足全龄段的家庭实用需求。从目前市场的反馈来看，正好戳中了购房者的内心，反响非常不错。
（建筑与庭院有效结合既美观又实用）
C、在尺度上作文章 不忽视居住小细节
从都江堰市场的销售面积来看，2018年90-110㎡户型面积段销量最大，其次是70-90㎡和110-130㎡两个面积段。刚改和再改群体是妥妥滴中坚力量。
改善型客户最需要什么？空间和尺度。
也正是立足改善型定位，都江府此次推出的高层主力户型建筑面积为97㎡、117㎡的全套三（适合首改客群，刚需垫垫脚也能入手），而洋房主力户型面积为131㎡的套四双卫，电梯直接入户，适合高改客群。
户型设计上，产品的核心打造点集中在“大尺度、大面宽、舒适性”这三个关键词。以131㎡的洋房户型为例进行分析：
（建筑面积约131㎡户型图）
双阳台配置
很多时候，客户其实并不知道自己需要什么，而是在看到产品的第一眼才做出判断：喜欢。
通过客研弘阳发现，成都改善型客户对阳台空间的尺度感尤其在意，结合这一需求更为了体现差异化，都江府在阳台上作了延展。
131㎡的洋房户型，每一层景观阳台面积近12㎡，比很多项目的卧室还大。“这里轻松可以放下一台豪华跑步机，还能确保优越的景观效果及休闲空间。”
近几年，很多项目缩小了生活阳台的尺寸，通过一体式洗烘干机来确保衣服晾晒，但实际上这对成都市场而言并不太适用。
都江堰的天气更偏湿冷，生活阳台的作用非常重要。因此，131㎡户型厨房外带了一个约 7 ㎡的生活阳台，这在区域同等面积的产品设计中难得一见。
放大面宽尺度
131㎡的面积还是有限，但都江府并未因此刻意压缩餐厅空间，而是采用了“餐客同宽”的设计（餐客同宽4.2m）；
主卧面宽则为3.8m，还设有独立的卫生间和衣帽间，仅仅卧区就达到17 ㎡，是都江堰市场上少有的能够轻松摆放贵妃榻的豪华主卧；
次卧的面宽也能达到3m，这几乎是区域很多项目的主卧尺度。
写在后面
6月拿地，11月售楼部和样板间开放，12月拿证开盘，弘阳都江府在成都的动作和产品完全切合“快、准”的特点。
当然，我们有必要再次强调，作为区域性代表项目，弘阳从一开始就踏实地落在了都江堰区域市场，地缘性客户和部分外来关注力量是首先的客群细分对象，这样的选择无疑是正确而明智的。
在整体大环境不明朗的情况下，做好自己、做透区域、抓小放大才是明智之举。这对其它郊区项目同样适用。
*免责声明：本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准；文中所涉项目信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终公示为准。
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