-安小彡-
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您表姐说的没错，按买卖方式进行过户看似交了比冤枉的税费，但是后期如果再次出售的话就划算了！目前产权变更有以下几种方式：
1、赠与：这个在过户的时候不会存在什么税费，但是一但要出售的时候会产生一个20%的赠与税！这是超级不划算的
2、继承：这是后话，但是和赠与一样，后期出售也会遇到这个税费问题
3、添加名字：这个就不是完全的过户了，只是把小孩的名字加到产证里！需要补交契税，一般都是3%的契税！这个看似不多，但是后期出售会因为涉及到多人，比较麻烦！如果产证上的任意一人出了意外，那就更麻烦了。
小优建议按二手房买卖的流程进行过户！等产证满了免税的期限在进行，花不了几个钱！
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银行表姐提醒你，说房子过户给子女最好的方式是“买卖”，她说得是对的，但又不够全面，可能会存在一些隐患。有些问题还是应该引起重视，小菜分享下自己对这个问题的看法。
法律分析
01、从法律上讲，父母把房子过户给子女的行为性质究竟是什么？
我们都知道，父母把房子过户给子女，最本质的一点就是不需要子女支付相应的对价，也就是不需要子女支付一定数额的金钱，完全是无偿给予。这个本意在法律上讲叫“赠与”。
02、你表姐说的“买卖”法律性质又是什么呢？
买卖是一种典型的等价交换商业行为，卖方把房子产权过户给买方，买方必须要支付一定数量的金钱作为对价来交换，这纯粹是一种市场交易行为。
很显然，买卖的法律性质不适用父母将房子过户给子女；当然，也不排除特殊案例。
既然买卖在法律上不适用，为什么你表姐还说它最好？
其实就是过户税费问题，买卖和赠与过户，税费数额是不同的；哪种方式过户税费更少？通过测算，往往买卖过户税费更低些，也许这就是你表姐说得最好。
01、赠与过户税费
A/公证费2%，按房子价值（评估价或原购价）计收。
B/契税3%，按房子价值（评估价、原购价或政府指导价）计收。税局有一个系统，里面每年都会对全市房子评估价值进行数据更新，税局计税指导价就是这个系统定价。
C/工本费。80元/本。
02、买卖过户税费
A/契税：1%-3%，根据建筑面积定，一般90平米以内的，按1%收，90-144平米的，按1.5%收，大于144平米的，按3%收，都是以网签价为依据测算。
B/增值税：5.56%，也就是原来的营业税。根据房子的年限、面积和规划用途，普通住宅满2年，一般就免征这个税种。
C/个人所得税：全额的1%或差额的20%，由个人选择缴纳。
D/工本费：80元/本。
03、举例说明？
老王准备把房子过户给子女，面积85平米，已满2年，市场价大概100万，两种过户方式的税费测算对比：
很显然，采用“买卖”方式过户给子女最省钱！当然，各地在执行房产过户时税收政策略有差异，应以当地执行为准。
最划算能不能等于最好？有哪些隐患？
01、赠与的法律优势
说白了，买卖是等价交换，对双方都是公平的，你把房子给我，我把钱给你，大家今后谁也不欠谁的。
但赠与不同，赠与是无偿取得，没有成本。也就意味着我把这么重大的资产无偿给你，你难道不对我有所表示吗？或者说我给你房子的同时，还可以对你提出什么要求？
法律上确实有3种特殊权利设定：
①附条件
比如，父母把房子给儿子，儿子要满足父母提出的条件后，才能取得这个房子。一般条件往往都是儿子以后要赡养父母，为父母养老送终。但实践中，像这样的条件在房子这块很难实现。
障碍在哪里呢？
按法律规定，这个条件是合同生效条件。既然人还没养，也没送终，那合同条件肯定没有成就，合同也就没生效。
既然合同都还没生效，那房管局肯定就不能依据未生效合同办理过户手续，因此，附条件赠与操作不了。
②附义务
比如，父母把房子过户给儿子，儿子现在就可以把房子拿走，但以后有义务赡养父母、为父母养老送终。如不能履行这个合同义务，父母可以撤销赠与，把房子收回来。
从法律上讲，附义务的赠与，合同已生效，可以履行，房管局可以办理过户。如后期未实现合同义务，老人可以撤销赠与，依据司法文书，房管局也可以撤销产权过户，房子顺利收回来养老。
③指定受益人
附义务的赠与合同，除了可以实现房子过户，实现对受益人的义务设定，还能指定受益人。按《婚姻法》规定，赠与人可以指定房子产权受益人只是自己的子女，不包括子女的配偶。也就是说子女接受赠与的话，可以仅作为个人财产，而买卖就不行，买下来就是夫妻共有财产。
02、买卖的法律劣势
买卖出发点是为多数陌生人之间交易设定的，把控点在防止交易环节风险，而不是事后做过多限制。
比如，房子市场价100万，张三卖给王五，过户完，王五给张三100万，本来双方交易就此结束，各回各家。但张三要是在合同中说，给了100万还不行，你还得为我养老送终！这不是开玩笑吗？花了100万，还整个老人回来养，不是脑子进水了吗？显然就会违背常理。
但如果张三送这个房子给王五，让王五以后为他养老送终，我想王五可能会答应的，这就是遗赠扶养协议！法律范畴还是赠与。
可见，买卖在法律上解决不了赡养老人、养老送终之类的问题，这是天然劣势，也是隐患，无法弥补！
这个问题如何妥善解决？
知子莫如父母，如果母慈子孝，夫唱妇随的，省钱就是首选，买卖也就没问题。反之，多花几文钱，增加些保障就是合理的，应该选赠与。
除了生前就把房子过户给子女外，还有其他方式把房子给子女吗？
肯定是有的！实践中，通常有2种方式，都是生后再把房子给子女。
01、遗嘱
父母生前通过设定遗嘱，把房子给全部子女或部分子女。
在不是很和谐的家庭中，还是经常采用这种方式，尤其是部分子女拒接赡养父母的情况，父母可以通过遗嘱剥夺这部分子女的继承权利。
02、继承
为了保持晚年生活的家庭地位和话语权，老人往往不过早地将房子过户给子女，而是等自己不在后，让子女自己去办手续，自己去过户。
这也是可以的，而且费用更低，只有2%的公证费和80元工本费，在所有的过户给子女的方式中，这类是最低的，但手续也是最麻烦的。
需要特别注意的是：中国目前和暂时都不会有遗产税的！！！
因此，从小菜的执业经验和个人意见看，生前不过户房子，让子女以后自己去办手续就是最稳妥和省钱的方式。
房坛法菜
是的，很多家庭是父母想把房子过户给子女
常见的有两种方式，一是走“赠与”，二是走“买卖”
两种方式的选择，最大的区别点在于钱，在于过户产生的税费
赠与有个大头的税费是3%
买卖不满两年的税费是5%，两到五年是1%，满五年免征
从数字来看，如果房子大于两年的，走买卖合适；
如果房子小于两年，走赠与合适
沈阳房小白
父母的房子，在合适的时候过户给子女，是很多家庭都要遇到的问题。具体应该如何操作，怎样更划算更科学，我也回复了不少朋友的咨询。下面，我们一起来探讨一下。
房产的过户，通常有四种方式：买卖、交换、赠与、继承。
买卖，是最常见的房产过户方式。转让环节，卖方需要缴纳增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加，还有个人所得税，买方需要缴纳契税。如果转让的标的是非住房，卖方还需要缴纳土地增值税，买卖双方还需要各缴纳一道印花税。这些税种里面，税率最高的是土地增值税，30%-60%，其次是个人所得税，20%，然后是增值税，5%，契税是3-5%，其他税种及附加比例较低，不是主要负担。
交换，可以看成同时进行的两个转让行为。税费方面和转让相类似，但契税可以只就转让的差价部分计算缴纳。另外，个税等有一些相关的优惠政策。
赠与，是无偿将房产交给别人的一种转让方式。虽然从财务角度看，原产权人没有拿到一分钱，但是，从税收角度看，仍然需要缴纳一些税收。比如，契税是免不了的，印花税也需要缴纳。
继承，是税负最低的一种过户方式，各种税费基本全免。
既然这样，为什么又说买卖方式过户比继承、赠予更划算呢？原因有两个：
第一，目前在买卖环节，不少税种采取了核定征收、附征的办法，实际税负远低于理论税负。比如，个人所得税，很多地方对住房交易仅仅按照1%-2%附征。再比如，土地增值税，一些地方只不过按照5%-8%核定征收。增值税、契税也有很好的优惠政策。这样一来，买卖的税负就显得比较低了。
第二，买卖过户以后，买方持有房产的成本是按照交易环节的价格来确认的，而如果采取赠与或继承方式，买方持有房产的成本为零。这样的话，将来如果房主再将此房出售，一旦个人所得税需要按照20%据实征收，税负相当高。
举个例子：一套价值100万的住房，假设可享受免增值税和契税首套房1%的优惠税率，个人所得税按1%附征，按买卖方式过户需要缴纳2万元税收。赠与或继承方式下只需要缴纳大约1万元税收，甚至更少。但是，将来一旦该套房子以150万的价格再出售，个人所得税方面的差距是50*20%=10万元。怎样比较划算，应该很清楚了。
沉默的砖家
赠与过户税费
A/公证费2%，按房子价值（评估价或原购价）计收。
B/契税3%，按房子价值（评估价、原购价或政府指导价）计收。税局有一个系统，里面每年都会对全市房子评估价值进行数据更新，税局计税指导价就是这个系统定价。
C/工本费。80元/本。
买卖过户税费
A/契税：1%-2%，首套房90平以上1.5%/以下1%，二套房90平以上2%/90平以下1%，都是以网签价为依据测算。
B/增值税：5.3%，也就是原来的营业税。根据房子的年限、面积和规划用途，普通住宅满2年，一般就免征这个税种。
C/个人所得税：全额的1%或差额的20%，由个人选择缴纳。
D/工本费：80元/本。
综合来讲。如果房子满2年，或者满5年唯一住房。买卖比赠与合适！
济南房大侠
您好！
个人认为银行表姐说的结论并不正确。
如何评定最“好”，不仅仅要从经济成本的角度，还需要从原房主（也就是父母）所承担的风险，这两方面来评估。简单来说，对于多套房的父母，将其中的部分房产通过“买卖”的方式来过户，的确是不错的选择。但如果对于仅有一套房的父母，将仅有的一套房在自己生前就过户到子女名下，并不是“好”的选择。
下面将通过经济和风险两方面，对这个问题进行评估：
第一，经济角度
1、赠与方式
1）特点：父母可以有条件的赠送房子。简单来说，如果你达到条件了，房子就送你了；如果没达到条件，即使房子已经过户了，父母也可以要回来。父母可以通过把赠与条件附在赠与合同中。总结来说：赠与这种方式对于保护老人的权益方面，还是比较有益的。
2）子女是否受购房资格和限购政策限制：受限制。
3）赠与的费用相对较高，具体情况如下：
- 契税：由子女支付。按照政府指导价格的3%收取
- 印花税：由父母和子女各自支付，各自缴纳按照政府指导价格的0.5‰，合计为1‰。
- 公证费：如果要做赠与公证的话，由公证处收取，费用参考当地公证处的公示；约200-500元不等。
- 以上所说，均指赠与对象为直系亲属。如果是非直系亲属，需要缴纳增值税（计税方式同买卖）、个人所得税（受赠方支付，20%）
2、买卖方式
1）特点：通常房屋的实际过户时间发生在父母生前。属于一次性交易。一旦完成无法收回。对于父母来说，无法保障权益。
2）子女是否受购房资格和限购政策限制：受限制。
3）买卖的费用通常来说比较便宜，具体情况如下：
- 契税：若子女之前无房、且本次交易的房屋面积≤90㎡的，按照交易金额的1%征收；若子女之前无房、且本次交易的房屋面积＞90㎡且≤140㎡的，按照交易金额的1.5%征收；子女之前有房，按交易金额的3%征收。
- 个税：如果房子“满五唯一”，不需要缴纳；如果房子“满五不唯一”，则缴纳交易金额的1%、或者当初买价与现在卖价差额20%的个税（取高）。
- 增值税：如果交易房屋房龄满2年，则不需要缴纳；如果交易房屋房龄不满2年，则还需缴纳平均5.6%的增值税。
3、继承方式
1）特点：房屋的实际过户时间发生在父母身后。通常父母会在生前将财产的分配方式通过“遗嘱”的方式表示出来，在身后由女儿继承。
2）子女是否受购房资格和限购政策限制：这是唯一一种不受限制的过户方式。
3）费用：继承不涉及税费，主要的费用为继承权公证费。但是当子女未来再卖时，如果“满五不唯一”时，就要缴纳20%的个人所得税了。所以从经济角度来说，不是特别便宜。公证费具体情况如下：
收益额20万元以下的部分按照1.2%收取，超过20万元不满50万元的部分按照1%收取;超过50万元不满500万元的部分按照0.8%收取，超过500万元不满1000万元的部分按照0.5% 收取，超过1000万元的部分按照0.1%收取。”
所以从经济角度来说，买卖通常是最便宜的。
第二，从保险角度
我们一直倡导老年人晚年要有“自私”和“爱财”的心态。
1、爱财：只有“自己的财产”，自己才能有完全的处置权，先取得经济上独自自主养老的能力，把财产攥在自己手里，才是对自己晚年生活最大的保障。老年人要学会利用自己的财产保障自己的晚年生活质量。
很多老年人觉得先把财产过户到子女名下没关系，都是一家人，到时候自己想怎么处置财产，跟子女说一下就行了。但我国实行的是财产“登记制度”，也就是说，财产登记在谁名下，就是谁的。一旦过户了，就和原来的财产登记人没什么关系了。这无形中就是把自己的晚年生活依靠在别人身上。是否想过如果未来子女不赡养、无法支付医药费、赡养费的时候，就连处置自己房产的权利都没有；甚至可能被登记为“户主”的子女扫地出门。
2、自私：老年人要多为自己考虑，而非一切都为子女考虑。老年人作为社会的弱势群体，亟需来自社会、家庭的关注，但其中绝对不能缺少的一项，是自己对自己的关心与关注。
很多老年人以经济成本做子女作为选择房产过户方式的唯一评价标准。但老年人们是否想过，这笔钱是子女出的，甚至不是自己，完全不考虑对自己养老的风险，是对自己不负责任的表现。
总结来说，在做这个决定的时候，风险与经济方面的因素都需要考虑清楚。本着对老年人负责的态度，特别是针对名下只有一套房产的老年人家庭，强烈建议在生前把财产保留在自己名下，身后再由子女继承过户。
希望回答对题主及其家庭有帮助。
一纸家书
干嘛要全部转给子女呢？转给他们一定的比例，自己最少留1%，这样孩子不能随意处理房产的事，可以最大限度保护自己孩子的利益，你也还是这房子的主人，处理房产时你也有发言权。
吴蝶奶奶
这个想法很好，但是随着监管的完善越来越难办了。由于监管制度（地方规章）各省、市、县各各不同，因此监管体系下的税费收取存在差别。你应跟据自已所处的省、市、县具体情况来看待此事。
比如，某市的税费实际操作是：某楼盘一手房成交价最初2000元/平，二手房产实际成交价已经5000元／平，二手房买卖时税费按照8600元/平收取。这种情况下如果以买卖来代替赠予，那么200平房产税费就要十多万了。
卫杰1415926
我觉的最好的方式是把房子卖掉，然后重新买个房子直接放子女身上。
钰翔
对。父母将房产赠与子女目前虽无额外税款，但子女再次转让个税抵扣额为零。也就全额征个税。
