不知道大家是否關注到一個現象，我們自媒體的文章，其實是個不錯投資方向指標。
如果少部分在唱空，那麼確實有可能有高手嚼出味了，你要小心了，如果大部分都悲觀了，你差不多就可以進場撿便宜了。
本質上這沒什麼，碼字的也是人，人性的弱點少不了，我們也會被市場裹挾。
從去年底的至暗到開春順風局的亢奮，結果年中調控再收緊一下，於是各種“金九銀十不再”，“樓市涼涼”的標題又泛起了。
看著這樣一條類似噘嘴的標題微笑曲線，我突然覺得我們到底能提供給買房人多少有價值的輸出。
10年前，我剛剛接觸投資的時候，遇見這麼一位優秀基金經理，他留了兩句話我至今感觸，“把客戶的錢當成自己的錢，還有二級市場的資本投資要當成一級市場實業投資來分析”。
所有的好投資背後，都站著一門好生意。
而三魚買過的房子雖然還不算多，可算經歷幾輪週期了，可起起伏伏中的堅定，不是我有什麼專家大神的牛X預測。
而是在我眼中，樓市，就是一門不折不扣的好生意。
記得曾流行過這麼一個生意的老段子了，“剛和中石油做了筆生意，又和中國移動簽了一個1年半合同，累啊。”
咱麼拋開加油和充話費這麼清新脫俗，我有時候經常和熟悉的中介朋友調侃，你們這些白襯衫明明進入門檻不高，每天都要批量處理千萬的總裁級生意啊。
但不開玩笑的說，這樣體量在正兒八經的生意中真的很高了。
拿自己來說，家裡好歹還算有點實業生意，我記憶中比較深刻的一次招投標，金額在2000萬，就這樣前後運作了3個月，還驚動招標央企集團高層，最後一算成本，材料如果波動，說不定還不賺錢。
其實各位有沒有想過，你簽名的那份合同，可能是大部分人一生的最大一份生意合同。
這不是替樓市吆喝什麼，而是想請大家正視買房這件事在你人生中的儀式感，起碼不要行情一來就成是結婚前，一冷就成為變成結婚後，需求該怎麼樣就怎樣。
萬幸，樓市確實是門好生意，不太會坑到你這種。
假如你說我拿這十年樓市跨度漲幅來佐證，本質上也就是拿結果來倒推，沒什麼意思。
那什麼是好生意的內在邏輯，我自己做了一個總結：他做的事別人做不了，而且他可以重複的做。
還有個很直觀的生意變現，你提供的商品或服務，是能跟隨通脹主動的，穩定的定價漲價。
一句很簡單的話，大浪淘沙了多少生意人。
在我記事的時候，家裡買了一臺彩電，還是個暴露年齡的品牌，四川長虹，總價8000塊，那時我們老家的房子1000一平不到。
但是這麼多年過去，同樣尺寸的彩電小米1000多就能搞定，房價10倍快有了。
黑色家電淪落這種地步，不是不夠努力，沒有夢想，而是行業真的做不到啊。
從上游到下游，每個切口隨時都能被競爭者攻入，集中度又很低，需求又不是絕對剛性（現在大家有個好的智能手機遠比比有臺彩電重要），行業產品定價和通脹走了一條完全相反的趨勢。
來看樓市呢，上游的供應被牢牢的獨家獨佔，不可複製，護城河深到沒底的那種，下游的需求跟著城市化極其旺盛，需求又硬。
樓市，是個完全上游壓制下游，並且完全掌握定價的生意啊。
而越好的生意，這個特徵就是越發明顯， 比如說個很土的生意好了，白酒。
很多人很難理解白酒這麼高的市值區間，包括挺多朋友幾年前就和我和說過，三魚投資了這麼多年的茅臺，現在年輕人都不喝白酒了，你不慌嗎？
不慌，因為很土味的白酒，就是門好生意。
混過生意圈都知道，稍微體面點的商務宴請，基本都是放三種酒，茅臺，五糧液，國窖1573。不是年輕人喜歡的洋酒紅酒不好，而是體系特別紊亂，我哪知道這瓶羅曼蒂拉菲是哪國的酒渣滓。
這種自上而下共同認知背後，就是你沒法攻進的壁壘，
有了這些之後，白酒產能其實沒有擴大很誇張，但是財報一直不錯，背後邏輯，就是每年穩定提價。
茅臺從90年代的百元出頭到現在千元+區間（不談炒茅臺實物的投機），平均每年的官方定價都上浮10%，市場還買賬。
這就是好生意本質，滿足有門檻的剛性需求，能跟著通脹重新定價，這樣的利潤空間就能保持或者擴大。
而我不知道這是各位有沒有看懂樓市，大家賽道同樣處於通脹區間，樓市在穩定提價上就能硬氣起的來。
比較神奇的是，樓市的回報率真的差不多就在這個區間。
上海應該是個沒有爭議的樓市標的了吧，但讓大家如此吞嚥口水的上海樓市的真實回報率有多少呢？
12年，整體均價漲幅，6倍。
我們給上海樓市做過覆蓋率極高的抽樣統計，有的只有3倍，有的可以到12倍，但部分都保持在5到7倍的中庸區間。
這裡做把一門好生意做好的差異性不是今天討論重點，每個人也可以算算，劃下來年化平均回報率基本在13%左右。
不管你是用GDP+CPI算法還是隻看M2，只是用自己的肉身感知，每年通脹也差不多在這個水平線。
其實這個回報，好像和我們直覺中，樓市是個工資趕不上房價的賽道，差的有點大。
然而，這是我覺的樓市作為一門生意，最不可複製的魅力。
財經大V招財大牛貓說過這樣這麼一段話，讓我印象深刻，大概是這麼一個意思。
一個真正意義上的富二代怎麼敗家都敗不光的，唯一能打敗他的財富可能，就是逆風加了一次槓桿，而是這些年，從王健林到馬雲生意能到如此之大的本質，就是順風不斷疊加槓桿。
微觀點說，各位也可以去觀察下身邊快混不下去企業，很多的共性特徵，就是順風局時以為自己能力逆天，槓桿能多極限就多極限，
結果，經濟擺個臉色，現金流就hold不住了。
這方面，就是生意中最至關重要的一點，槓桿。
直白點說，借錢生錢。而樓市，天生就是為槓桿而生的生意。
首先，如果我們把房貸算上，在看下剛剛回報率就會非常驚人了，本錢就是首付，回報公式差不多就是這樣：
實際回報=(現價+租金累進—持倉變現成本)/首付本金
這就是為什麼很多人還著房貸，還著還著，可能公積金開始比月供高了，槓桿一直在放大樓市的最大收益。
並且槓桿還是目前市場中，安全邊際最高同時成本最低的槓桿類型。
樓市生意底層邏輯前面說過了，這裡我不想扯什麼全體系崩坍的論調，
借錢這個事，確實是個層層嵌套的資金鍊體系，但我只說一點，既然護城河來自國家背書，那作為打包的樓市信貸體系天然就被背書，起碼要做到安全，不然生意就黃了。
當然，國家操盤不代表萬能，至少要尊重規律，解決賣給誰的問題。
而剛剛到60%的城鎮化，每年一個點提升，意味這個生意再玩上10年到20年，需求端沒什麼問題。
這個角度看，借了了這個錢，只要規劃好的現金流，你完全不同擔心晚上睡不著。
並且相信我，如果你創過業的話，
這絕對一生中僅有的那麼幾次，能拿到市場上成本使用最低資金，沒有之一。所以，我通常的建議都是，現金流正向的情況下，對於房貸，你能貸多少就貸多少吧。
老實說，土地背書拉出樓市戰略縱深，低風險槓桿則無限放大了樓市生意的可能性。
包括樓市炒房流派衍生了不少，只是無一例外，打法的核心都是建立在這套高安全邊際槓桿上博取的超額收益。
雖然未必適合普通人，但請最起碼不要輕易放棄這次利用安全槓桿做一次好生意的機會。
當然，如果各位真的做過生意的話，生意中債務，賬期都是讓人焦慮的，但最焦慮一定是正向現金流。
房租，讓房子成為數不多能自行產生正向現金流的生意資產，至少能保證你的資源不會被閒置，變成你的呆賬。
按當下流行的說法，樓市也算一門有睡後收入的生意了。
最後，其實說了這麼多，我不知道大家有沒有發現，一門好生意身上的特徵。
土味挺重，至少很少有能達到現在創業圈流行的“不Low”的標準，但你想做其實真不太容易；整體年化回報收益其實不嗨，但卻能持續穩定做下去，並且能在時間力量下發揮驚人的複利回報。
你只能感嘆一句，普通的生意各有各的不同，而好的生意內在長得都差不多。
然而各位切記，弄懂一門好生意和做好一門好生意，完全是兩回事。
只是如果你始終觀望的不下場，錯過的一定比得到的多。
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