过去几年商业地产越来越多的作为一个独立话题在我们的视野中得到曝光，迎着限价限售、只租不售、存量改造的风口，各类创业企业、地产中介机构、地产开发企业纷纷跑步入场，商业地产越来越引起行业的关注。
商业地产概念
住宅与商业地产的差别其关键是在商业地产是依赖于商办、零售业，其底层收益是来自于企业和商户的营业额或零售额，企业、商户赚到钱了再交一笔租金给物业业主。广义上来说，商业地产包括所有经营性物业，也就是所有收租金的物业，包括我们说的长租公寓、写字楼、产业园，当然还包括商铺、购物中心等等。这里做个界定，下面主要讨论的还是商铺、购物中心这类零售业态的商业地产。
讨论商业地产，其实最想要说的也是读者大佬最想了解的就是商业地产怎么赚钱，也就是它的盈利模式到底是怎样的。想要理解商业地产盈利模式，应该先了解商业地产的三元属性“商业+地产+金融”。
商业地产拥有商业运营、地产开发和资本运营三大属性，相对于的它的变现和盈利模式也就拥有了商业的自持经营、银行经营贷款、商业房地产抵押贷款支持证券；地产属性的商铺散售、物业升值；金融属性的整体出售、REITs上市。
在地产新常态背景下，地产属性盈利空间势必受到影响，金融属性作用逐渐凸显，越来越多的商业地产项目寻求整体转让机会，而自持经营的商业属性，在大家纷纷寻求转变“滚动开发”模式寻找长期稳定经营途径的背景下，逐渐成为很多企业的重要选择。
在讨论一个目标的新趋势、新机遇之前，可以先聊聊它过去面临的一些问题和情况。
商业地产往事消费降速、线上冲击
1、消费降级。
过去几年全社会的人均收入增速是逐渐放缓，可支配收入总体往下走，并且结构出了问题，20%高收入群体对应2.8亿人，在2018年可支配收入增长8.8%，而中等收入群体2018年可支配收入增长3.2%，如果考虑通货膨胀几乎0增长。这也可以解释为什么奢侈品消费近几年增速为什么向上。
很多研究表明人均收入的增速与人均消费的增速是吻合的，当收入增长放缓，消费增速趋缓，可供商业扩张的消费的增量空间在减少，那都追求每年业绩增长的企业势必会加剧内部竞争。可以说社会消费品零售总额增速的放缓对零售业利润空间是有很大影响的。
过去几年人均收入增速放缓，对商业地产的生存空间也带来了一定程度的影响。
2、线上冲击。
伴随着互联网和移动3G、4G的普及，电子商务在2010年后持续指数增长。电子商务主要有两大优势，一个是价格优势，另一个就是区域渗透能力优势。
无论是免去商铺租金、“厂家直销”、客户基数大、产品信息不对称的降低，或者其他别的原因，电商相对线下实体店具有明显的价格优势。
可以想象一下我们上网买东西的场景，如果说需要什么能力来让我们可以上网买东西的话，一个是要有网络，一个是要会操作app。而在互联网普及率超过城镇化水平，基础教育普及的情况下，阻碍人们使用电子商务的软硬件限制基本消除。相比于线下受到地理空间约束的商业地产而已，电子商务对各个区域的覆盖能力和渗透能力明显更强。在经济不发达地区，电子商务对其的覆盖成本和渗透效率更加具有优势。
电子商务对发达地区零售业的影响主要还是通过价格优势、需求匹配高效、减少消费通勤成本等因素导流了线下客户。而在不发达地区，本身消费者对产品价格敏感，区域零售业态不发达，电商的竞争力更为突出。
3、小结。
总体来说，商业地产过去几年，一方面面临着消费增速下行带来的行业需求降档压力，又面临着来自电子商务的竞争压力。过去几年百货以及超市两类零售主要业态经历了强烈的关店潮，市场零售业态已经经历了一轮洗牌。
将迎来新机遇
1、政策长期利好。
经济进入新常态，消费、投资和进出口三驾马车，从投资端来看，内需不足、劳动力成本上升限制制造业投资，“房住不炒”和房贷的定向调控等都显示房地产投资难以有新的更高的突破，政府债务压力限制了基建投资，而经济下行中挤出效应影响民间投资意愿不足，加上融资成本贵限制民间投资。从进出口来看，全球经济下行，中美贸易战都限制了外贸的发展。
消费作为降低经济外部依赖，提升经济内生性的重要环节，消费对经济增长贡献度持续提升是政策的导向，这将长期利好行业。
2、线上饱和催生新业态。
从数据来看，18年下半年开始线上零售增速下滑，线下增速开始恢复增长，并且线上占比基本开始维持在20%左右。现在经常听到的线上获客成本增加，流量获取成本持续攀高，流量红利边际减弱，其实从侧面也可以说明线上对线下的冲击正在边际减弱。
前面也提到，14-17年百货以及超市两类零售主要业态经历了强烈的关店潮，市场已经经历了一轮洗牌。与此相对应的85后、90后、95后等年轻消费群体逐渐经济能力逐渐成熟并成为消费主力，它们对于经济敏感性较低，对于个性和体验更为追求，这些个性化的追求体验的消费跃迁，为商业地产的供给侧改革提供了消费升级的条件。从体验性和场景化角度出发，催生了商业地产的新业态，而这类具有体验性和场景化的线下商业将改变目前线上线下的竞争格局。
3、运营管理溢价。
统计局和中国商业协会的数据显示，无论从销售额还是坪效角度来看，专业店、专卖店同比增速都优于百货、超市等业态，可以说零售业态给精准度的溢价越来越高。未来便利性、商品定位和配套服务良好的中小型社区型购物中心将具有明显的业态优势。
4、小结。
总的来说，在未来消费将作为推动经济发展的重要一级，促进消费发展在相当长一段时间内将成为政府政策导向，这将是利好商业地产发展的长期政策因素。在消费方面，追求个性化和体验性的消费跃迁，将成为经历一轮市场出清后商业地产发展的新突破口。定位精准高溢价的专业业态，将成为商业地产新的业态机遇。
应运而生的新模式
1、线上线下融合。
新零售这个名词相信大家都不会陌生，但是到底什么是新零售？新零售的核心其实是线上线下融合，打通全渠道的一种零售模式。这里的全渠道，当然可以理解为商品流通的全渠道，但是在信息时代也应当理解为在数字领域与商品相关的信息的全渠道流通。
在讨论全渠道运营之前，其实可以先说下零售模式的发展历程。
传统零售缺乏消费体验以及服务平直，到了电子商务时代，服务体验和质量有所提升，消费水准也相应提高，但是缺乏体验和消费溢价。到了新零售时代，互联网红利减少，线上成本优势弱化，通过线上下联合销售，运用智能消费+大数据分析的方式，联合线下产生溢价，用大数据时代的智能服务质量去提升消费体验，去兑现新的附加值。
在当前，无论是线下还是线上，商品渠道中的关键节点都有全渠道的诉求。
对于线上渠道来说，KOL作为线上流量的核心节点，在流量红利边际减弱后，头部KOL越来越集中，KOL内部竞争加剧的情况下，大家都在寻求新的突破口去维持或者提高自己的竞争地位，而当前又存在消费跃迁的大趋势，存在线上渠道缺乏体验和存在售后短板的痛点，KOL同样希望寻求线下机会去弥补体验缺失和售后短板，去提升粉丝粘性，去寻求更多的粉丝经济变现的手段。
而对于线下实体店而言，线下店面客户覆盖范围有限，想要拓展市场存在线上诉求，满足便利消费的新趋势同样存在线上诉求（各类购物中心的小程序。购物中心与顺丰、京东到家等物流的合作）。
线上线下均存在商品全渠道流通的诉求，物质世界和虚拟世界的交互又需要统一的信息媒介。商品的全渠道流通其实也可以说是商品信息在虚拟和物质世界的互联互通，当前大数据、人工智能和VR技术的发展能够为供应链管理、定制化购物提供软件基础，物联网、互联网和云计算有能够为其提供硬件基础。这对于新零售全渠道运营而言，无论供给端的数字化物流和柔性制造，还是需求端的数字化运营和用户画像，拥有了软件和硬件的技术支撑。
对于新零售运营主体而言，数字化物流和柔性制造为期提供了智能化产品供给和快速配送的可能，而数字化运营和用户画像使其能够了解客户在各种场景的购物习惯和需求，并且在消费者个性化越来越明显的当下，让它可以更精准的找到需求痛点。（永辉超市“超级物种”、京东“7FRESH”、美团“小象生鲜”）
2、体验式运营。
前面说过，线上渠道缺乏体验互动，消费跃迁又追求个性化体验，对于商业地产而言，一个是竞争方的缺点，一个是市场的新需求，合力之下对于商业地产而言，打造一个以体验式消费、个性化设计为基础的商业运营业态，将能够脱离价格竞争层面，提高商业地产的消费溢价。
体验式运营，其实就是给消费者以场景体验，把原来的单纯的购物演变成消费者的生活场景之一，并且通过多元化场景的设置，在不同场景触发客户需求进而达到引领消费的效果。
数据，近年来购物中心新开业业态中体验业态面积占比逐年提高，到2018年已经达到56%，可以明显看出体验业态在市场上是受到欢迎的。而在体验业态中文体娱占比达到38%，餐饮占比30%，儿童游乐/教育/服务占比10%，其他零售、主题街区和跨界集合店分别占比9%、7%、6%。文体娱和餐饮成为体验类业态中的重点类别。
特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：
1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；
2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；
3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；
4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；
5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。
閱讀更多 飆馬商業地產 的文章
