快到年底了，而年底也是眾多房企追業績，回籠資金，完成銷售任務的時刻，開發商一般會在年底搶著開盤，購房者一般可以在年底買到特價房。
在龍華區，有2個新盤馬上就要拿到預售證了，預計會在同一時間開盤，目前驗資100萬可以登記VIP，它們分別是龍湖春江天璽（油松路）和龍光玖譽府（觀瀾大道）。
相信在開盤的當天，龍湖和龍光將會進行一場沒有硝煙的戰爭，在現如今的深圳，到底是地段為王還是產品為王？這場“戰爭”也許能告訴我們答案。
在開盤之前，我們可以做出一些預測，龍湖春江天璽和龍光玖譽府誰會賣得更好，誰更值得買。
01
龍湖春江天璽
龍湖春江天璽，是龍湖地產在深圳首個住宅項目，也是龍湖地產在粵港澳大灣區首個“春江系”產品。
龍湖地產以做產品著稱，一直自詡“別墅建造專家”，無論走到哪都把這句話掛在嘴邊。
現在的龍湖已經形成一套成熟的標準化產品體系，如稀缺資源別墅社區“藍湖系”、“灩瀾系”；高檔花園洋房社區“香緹系“、”大城小院系“；注重山水資源結合完善配套的”山府系“；注重學區和地段繁華的“彼岸系”等等。
龍湖的產品線邏輯，可以概括為：先挑選客戶，根據客戶的需求篩選土地，再根據土地和客戶來設計產品。
因此龍湖的產品經常會出現“產品說得過去，地段卻不咋地”的現象。而龍湖春江天璽似乎也有這種毛病。
“春江系”是龍湖旗下城市名宅產品線，土地屬性是城市中心區域，公共交通密集，配套完善，對應的客戶群體一般為追求居住改善和品質的客戶 。
龍湖春江天璽位於龍華區龍華街道油松片區，工業路（龍峰一路）和油松路西北交匯處，在軌道交通方面並沒有優勢，距離4號線龍華站步行約2.6公里。
項目所在的油松片區，在過去屬於龍華和坂田的交界處，在城市發展過程中，板塊交界處在規劃方面一般不會受到重視，這也導致了油松片區城市面貌簡陋，自建民房和工業廠房集中的局面。
在項目的周圍密佈了松和新村，油園新村，駿龍新村，上油松邨，泰明工業區，廣明工業區等，旁邊的萬眾城和牛欄前商業街，給人一種濃濃的城鄉結合部的感覺，在這樣的地段，產品定位卻是改善型和品質型客戶，真為龍湖春江天璽捏一把汗。
龍華龍湖春江天璽原為龍津服裝廠城市更新單元，總佔地面積約1.9萬平方米，總建築面積約14.4萬平方米，容積率5.58。
項目分兩期開發，包含5座商品住宅、1座保障房、1座商務公寓、1座寫字樓和多層商業於一體的綜合體。
項目一期位於西側的03-02地塊，用地面積7503.9㎡，總建面約5萬㎡，主要由1棟A/B座住宅（29層）、1棟商務公寓（21層）和底層商業裙樓（1-3層）組成。
本次即將推出的住宅共150套，建面約100-120㎡3-4房住宅，以及198套建面約40-70㎡公寓。
在戶型方面不過多的闡述，產品的裝修風格的確討喜，廚房、衛浴設計很寬敞，很人性化，入門玄關和廚房有很多收納空間，但唯一令人感到不適的就是得房率太低，100平米和123平米戶型，給人的感覺利用率非常小，主臥放一張小床仍顯得侷促，銷售顧問含糊其辭的說接近80%，不知道是否準確。
周邊的配套：
商業配套：1.8公里的壹方天地、山姆會員店，2.5公里紅山站的九方購物中心，還有就是旁邊的萬眾城。
教育配套：根據目前的學區劃分，春江天璽在松和小學+新華中學的學區範圍內。新華中學是龍華區域內的老牌初中，中考質量在全市中上水平。
文體配套 ：包括大型文體中心、深圳書城、市圖書館、美術館等配套。
總結：
龍湖春江天璽在深圳的這次首秀，我還是有些擔憂的。雖說在房地產下行的時代，房企最後拼的是產品，質量和服務，但在眼下的深圳，甚至未來5-10年的深圳，產品的溢價一定不會高於地段的溢價，龍華上塘金茂府就是活生生的例子。
歸根結底，把合適的產品建在合適的地段上才能綻放出它的光芒，再好的產品也不能彌補目前油松片區簡陋的現狀，片區的升級仍需要時間。
02
龍光玖譽府
如果說龍湖的產品線邏輯的核心是客戶，那麼龍光的產品線邏輯的核心一定是土地了，
龍光號稱“地王專業戶”！
在深圳，龍光至少拿下過四次“地王”。
2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華單價地王，樓面地價逾25000元/平方米，超過當時龍華新房均價；
2015年，龍光以112.5億拿下深圳總價地王龍華紅山地塊；
2016年，龍光以140.6億元拿下深圳市光明新區一塊商住混合用地，樓面價27623元/平方米；
2019年，龍光以65.85億拿下龍華紅山地塊，其中人才房14100+22600平方米，樓面地價66988元/平方米。這個價格已經逼近或超過臨近的二手房，中航天逸小區單價在6.5-7萬左右。
龍光一向拿地兇狠，孤注一擲，猶如一場場“賭局”，高額的拿地成本與高額的利潤之間沒有必然聯繫，龍光屢次刷新龍華土拍的樓面價，每一次地王都像是龍華二手房市場的強心劑，將龍華房價推上另一個臺階，當然，龍光的項目也因此受益。
而“玖”系產品，屬於龍光定義的高端住宅產品，大家應該聽過深圳的龍光玖龍璽、龍光玖龍臺。在龍光的產品線中，玖系是排在首位的。
不出人所料，龍光此次在觀瀾區推出的新項目——龍光玖譽府，地段非常不錯，在區政府旁邊，是地鐵口物業。
龍光玖譽府項目位於位於龍華福城街道，東臨觀瀾大道，毗鄰在建地鐵4號線北沿線茜坑站。總佔地面積約1.5萬㎡，總建築面積約8.5萬㎡，土地產權年限70年(2018年11月-2088年11月)，容積率3.98，綠化率40%，總戶數377戶，停車位有520個。
項目由1棟5座單元組成，包括3座最高31層的住宅塔樓，1座9層的圖書館，1座人才房。主力戶型是建面約73-108㎡住宅產品，預計2021年12月30日交房，目前修建有樣板房，但需要驗資100萬才能進入參觀。
交通配套：項目緊鄰地鐵4號線延長線茜坑站，預計明年（2020年）建成通車，4號線是深圳目前唯一貫穿南北的一條地鐵線，價值比較大，但也較為擁擠，明年6號線和10號線的開通有望緩解4號線的交通壓力。
教育配套：按照目前的學區範圍，項目對口學校有觀瀾二小、觀瀾二中、龍華區第三外國語學校(規劃中)。(具體招生情況需以當地教育局當年公佈的招生政策為準。)
商業配套：項目旁邊就是福成天虹購物中心，目前已經正式營業，可以滿足日常飲食購物，人流量還算可以，此外，周邊還有比鄰新天地、觀瀾天虹購物中心等商業。
市政配套：自帶建面約8000㎡圖書館，周邊有觀湖文化體育中心(建設中)、鷺湖人文三館(規劃中)、觀瀾美術館等文體設施。
項目的地段確實有一定優勢，但產品方面有一些缺陷，如果想買的話，值得購買的好戶型不多。
項目的面積段為73、87、89、108㎡，三單元01和四單元01受到嚴重遮擋，採光會很差，只有三單元的02、03和四單元的03、04朝向比較好，但三單元靠近觀瀾大道，有噪音粉塵的影響。四單元的03、04朝向西南，面積段為89㎡，主臥不到10㎡。
一單元的03、04戶型，面積段為73平方米，朝西南，但低樓層前面有圖書館的遮擋，最好選在10層。
這樣看來，無論是投資還是自住，可選的戶型其實不多，項目的另一個缺點就是距離龍華區慢性病防治中心（負責龍華區結核病、性病、皮膚病以及高血壓、糖尿病、腦卒中、腫瘤等慢性病的管理與防控工作，以及提供精神衛生、心理衛生等諮詢和相關衛生服務）太近了，直線距離約150米，再一個，項目離區政府也太近了。
總結：龍光玖譽府的地段和配套沒問題，但項目的產品槽點頗多，可選的戶型也很少，距離慢性病防治中心和區政府的距離太近了。
03
龍湖VS龍光，誰能贏？
一個是以客戶需求為核心，以產品著稱，一個是“地王專業戶”，以土地著稱，龍湖和龍光之爭，相當於是產品和地段之爭。
當然，在房住不炒的基調下，房子要回歸居住屬性，房企最後拼的是產品沒有錯，但在短時間內，在深圳這個寸土寸金的城市，房子從投資品轉化為消費品是不可能的，地段仍是購買者考慮的最主要因素。
龍湖春江天璽和龍光玖譽府，單價都在6萬+/平，總價都在600-800萬之間，區別就在於產品和地段，誰勝誰負，我們幾天後見分曉。
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