2020的第一場雪後，濟南迎來了今年首次土拍：綠地成功摘得原力諾瑞特南、北區兩個項目地塊，其中住宅用地276畝！
該項目雖屬唐冶片區，但距離神武、彩石片區卻更加近一些。它的成交，宣告綠地全球商業貿易港項目正式落地。
我們也觀察到，隨著近些年城市的發展，濟南的城市邊界在不斷外擴。自2019年以來，濟南出讓的大宗住宅用地，主要在神武、孫村、彩石、郭店等片區。這些地方，很多買房人是聞所未聞。以至於有人說，“這都是什麼鬼地方”！
但這些“鬼地方”，也許就是兩年後濟南新樓盤的聚集地……
1. 熱銷樓盤，在2016-2018年都能找到影子
知往鑑今。回顧過去，目前濟南的樓市熱點，都是過去幾年的土拍熱點。
時間回到2016年，那一年的濟南土地在年中“大爆發”，“地滑”的唐冶地王燃起了整個市場的熱情。那一年，濟南共成交住宅用地約491.57萬平方米（含商住混合用地）。其中，東部市場佔據了主力：
華山、唐冶、雪山、CBD等大量供地。在這些成交的土地上，有很多樓盤目前還正在銷售。
比如，目前火熱的中新國際城、中新錦繡天地，土地主要成交於2016年年中，樓面價不足2000元/㎡。這兩個樓盤從火熱的2016年開售，此後源源不斷地持續供貨，一直持續到了今天。
還有中海華山項目，它的一部分土地也成交於2016年年中，樓面地價也不足3000元/㎡。由於體量充足，該樓盤在未來兩年依然供貨充足。
同時，當年成交的一些高價地項目，大都也能在今天的市場上找到：新東站的翡麗公館項目、南城的新裡城項目、東城中鐵城項目，等等。
到了2017年，“政策調控”成為濟南樓市主旋律。在4月19日，濟南出臺“最嚴限購令”，二套首付提高到60%，同時規定土拍溢價率超過150%得賣現房。但是，這一切並沒有澆滅土地市場的熱情。
在當年8月份，唐冶、漢峪土地拍出高價。當時我們發文感慨，時間穿越到2年後，這些項會不會很難受，市場真的能接受這些高價項目嗎？到了年底，土地市場有所回落，但價格依然較高：新東站張馬屯、西客站高鐵圍合區的土地，陸續高價成交。
這一年，除了上述高價地項目，也有一些價格比較合適的土地成交：CBD的土地、文旅城的土地、銀豐劉智遠的土地，成交量都很大。
現如今，這些土地上的樓盤已經大都開盤，包括CBD內一眾高端樓盤、融創文旅城、張馬屯眾諸侯、玖璽城、金茂府、漢峪南高端樓盤、唐冶的N多疊墅，西客站錦繡首府，等等。
時間到了2018年，土地市場明顯降溫。尤其是2018年8月份，新東站球墨鑄鐵廠地塊流拍是一個拐點，它意味著濟南樓市從牛市轉入熊市。
這一年成交的土地較前兩年有所減少，大面積成交的主要為：文旅城二期用地、南城興隆片區土地、孫村彩虹湖以西土地。其他土地比較少，零散地分佈在西客站、唐冶、雪山、新東站球墨鑄鐵廠、盛福等片區。
這些土地上的樓盤包括：文旅城、公元九里、彩虹湖以西眾諸侯，以及西客站的保利熙悅，唐冶的新城雋悅、雪山的金茂逸墅及星瀚城、盛福的綠城蘭園等。
這些樓盤大部分還存貨較多，還能賣一段時間。
2、2019以來土地市場變了，這都是在哪兒啊？
2016年-2018年成交的土地，都是大家比較熟悉的地塊。
但從2019年以來，濟南的土地市場發生了重大變化。這一年出讓的土地，“越來越遠了”，很多地方是大家沒聽說過。以至於有粉絲抱怨：這都是什麼鬼地方？
我們統計了一下，今年濟南共有344萬平方米住宅用地成交。其中，新東站片區，高速以外區域，佔據了相當部分。
新東站的土地主要分為兩個組團，一個是張馬屯片區南部，中建摘地；一個是濟鋼西側，中糧地產、歷城控股摘地。高速以外，土地量比較大，包括神武、孫村、彩石、郭店、章錦、先行區等片區的土地。
這些土地大致如下：
我們算了一下，這些土地的總面積有120萬平方米，佔據全年出讓土地的35%左右。
再加上，我們前面所說的344萬平方米的土地，很多都是安置房用地，還有一些是長清、萊蕪的土地，這120萬平方米的土地，佔濟南主城5區可售住宅用地的比例將達到近一半！
也就是說，對於未來的濟南住宅市場來說，新東站片區、高速以外的片區，將佔據很重要的市場地位！
大家可以看看這些土地的概況：
3、城市繼續外擴，買房人珍惜今年的機會
從土地出讓情況看，在很多人叫苦的2019年，濟南城市外擴步伐沒有停歇，它繼續向東擴展，並開始向北進軍，似乎是“越來越偏遠”了。
在未來一段時間內，濟南新東站片區會大量供地。因為，這是濟南繞城高速以內，剩餘可開發土地最多的片區了。然後，濟南東繞城高速以外，未來幾年會成長為濟南樓市的供應主力——不管大家喜不喜歡，市場都會那樣走下去。
客觀地說，在濟南繞城高速以內，除了新東站片區，還有幾個片區也有較多住宅用地：雪山片區北部，文旅城以南的港溝片區，高新區以東的長嶺山片區，高新區以北是盛福片區。
這其中，雪山剩餘土地已經不是很多；其他幾個片區已經或將成為高端樓盤聚集區。
一句話：未來幾年，在東繞城高速以內，除新東站片區，其他片區的供應總體將會呈現收縮趨勢。
這樣的形勢，對於濟南的買房人很有警示意義：
未來，濟南的樓盤會“越來越偏”。目前，雪山、華山、文旅城、唐冶等片區的樓盤的位置，相較孫村、彩石、郭店更靠近城區，配套更加成熟，顯然更值得入手。
我們前幾天說過，在2020年，濟南東部高速以內，眾多樓盤的供應依然會比較充足，房價應該會保持穩定。但是，我們今天在這裡同時提醒大家：請大家珍惜2020年的購房時機。
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