2020的第一场雪后，济南迎来了今年首次土拍：绿地成功摘得原力诺瑞特南、北区两个项目地块，其中住宅用地276亩！
该项目虽属唐冶片区，但距离神武、彩石片区却更加近一些。它的成交，宣告绿地全球商业贸易港项目正式落地。
我们也观察到，随着近些年城市的发展，济南的城市边界在不断外扩。自2019年以来，济南出让的大宗住宅用地，主要在神武、孙村、彩石、郭店等片区。这些地方，很多买房人是闻所未闻。以至于有人说，“这都是什么鬼地方”！
但这些“鬼地方”，也许就是两年后济南新楼盘的聚集地……
1. 热销楼盘，在2016-2018年都能找到影子
知往鉴今。回顾过去，目前济南的楼市热点，都是过去几年的土拍热点。
时间回到2016年，那一年的济南土地在年中“大爆发”，“地滑”的唐冶地王燃起了整个市场的热情。那一年，济南共成交住宅用地约491.57万平方米（含商住混合用地）。其中，东部市场占据了主力：
华山、唐冶、雪山、CBD等大量供地。在这些成交的土地上，有很多楼盘目前还正在销售。
比如，目前火热的中新国际城、中新锦绣天地，土地主要成交于2016年年中，楼面价不足2000元/㎡。这两个楼盘从火热的2016年开售，此后源源不断地持续供货，一直持续到了今天。
还有中海华山项目，它的一部分土地也成交于2016年年中，楼面地价也不足3000元/㎡。由于体量充足，该楼盘在未来两年依然供货充足。
同时，当年成交的一些高价地项目，大都也能在今天的市场上找到：新东站的翡丽公馆项目、南城的新里城项目、东城中铁城项目，等等。
到了2017年，“政策调控”成为济南楼市主旋律。在4月19日，济南出台“最严限购令”，二套首付提高到60%，同时规定土拍溢价率超过150%得卖现房。但是，这一切并没有浇灭土地市场的热情。
在当年8月份，唐冶、汉峪土地拍出高价。当时我们发文感慨，时间穿越到2年后，这些项会不会很难受，市场真的能接受这些高价项目吗？到了年底，土地市场有所回落，但价格依然较高：新东站张马屯、西客站高铁围合区的土地，陆续高价成交。
这一年，除了上述高价地项目，也有一些价格比较合适的土地成交：CBD的土地、文旅城的土地、银丰刘智远的土地，成交量都很大。
现如今，这些土地上的楼盘已经大都开盘，包括CBD内一众高端楼盘、融创文旅城、张马屯众诸侯、玖玺城、金茂府、汉峪南高端楼盘、唐冶的N多叠墅，西客站锦绣首府，等等。
时间到了2018年，土地市场明显降温。尤其是2018年8月份，新东站球墨铸铁厂地块流拍是一个拐点，它意味着济南楼市从牛市转入熊市。
这一年成交的土地较前两年有所减少，大面积成交的主要为：文旅城二期用地、南城兴隆片区土地、孙村彩虹湖以西土地。其他土地比较少，零散地分布在西客站、唐冶、雪山、新东站球墨铸铁厂、盛福等片区。
这些土地上的楼盘包括：文旅城、公元九里、彩虹湖以西众诸侯，以及西客站的保利熙悦，唐冶的新城隽悦、雪山的金茂逸墅及星瀚城、盛福的绿城蘭园等。
这些楼盘大部分还存货较多，还能卖一段时间。
2、2019以来土地市场变了，这都是在哪儿啊？
2016年-2018年成交的土地，都是大家比较熟悉的地块。
但从2019年以来，济南的土地市场发生了重大变化。这一年出让的土地，“越来越远了”，很多地方是大家没听说过。以至于有粉丝抱怨：这都是什么鬼地方？
我们统计了一下，今年济南共有344万平方米住宅用地成交。其中，新东站片区，高速以外区域，占据了相当部分。
新东站的土地主要分为两个组团，一个是张马屯片区南部，中建摘地；一个是济钢西侧，中粮地产、历城控股摘地。高速以外，土地量比较大，包括神武、孙村、彩石、郭店、章锦、先行区等片区的土地。
这些土地大致如下：
我们算了一下，这些土地的总面积有120万平方米，占据全年出让土地的35%左右。
再加上，我们前面所说的344万平方米的土地，很多都是安置房用地，还有一些是长清、莱芜的土地，这120万平方米的土地，占济南主城5区可售住宅用地的比例将达到近一半！
也就是说，对于未来的济南住宅市场来说，新东站片区、高速以外的片区，将占据很重要的市场地位！
大家可以看看这些土地的概况：
3、城市继续外扩，买房人珍惜今年的机会
从土地出让情况看，在很多人叫苦的2019年，济南城市外扩步伐没有停歇，它继续向东扩展，并开始向北进军，似乎是“越来越偏远”了。
在未来一段时间内，济南新东站片区会大量供地。因为，这是济南绕城高速以内，剩余可开发土地最多的片区了。然后，济南东绕城高速以外，未来几年会成长为济南楼市的供应主力——不管大家喜不喜欢，市场都会那样走下去。
客观地说，在济南绕城高速以内，除了新东站片区，还有几个片区也有较多住宅用地：雪山片区北部，文旅城以南的港沟片区，高新区以东的长岭山片区，高新区以北是盛福片区。
这其中，雪山剩余土地已经不是很多；其他几个片区已经或将成为高端楼盘聚集区。
一句话：未来几年，在东绕城高速以内，除新东站片区，其他片区的供应总体将会呈现收缩趋势。
这样的形势，对于济南的买房人很有警示意义：
未来，济南的楼盘会“越来越偏”。目前，雪山、华山、文旅城、唐冶等片区的楼盘的位置，相较孙村、彩石、郭店更靠近城区，配套更加成熟，显然更值得入手。
我们前几天说过，在2020年，济南东部高速以内，众多楼盘的供应依然会比较充足，房价应该会保持稳定。但是，我们今天在这里同时提醒大家：请大家珍惜2020年的购房时机。
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